住房和城鄉建設部 視覺中國 圖

7月27日，據新華社報道，住房和城鄉建設部部長倪虹在近日召開的企業座談會上說，要繼續鞏固房地產市場企穩回升態勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”等政策措施；繼續做好保交樓工作，加快項目建設交付，切實保障人民群眾的合法權益。

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這是繼7月24日中央政治局會議提出“適時調整優化房地產政策”之后，住建部的最新表態。

住房城鄉建設部表示，穩住建筑業和房地產業兩根支柱，對推動經濟回升向好具有重要作用。

中指研究院市場研究總監陳文靜指出，此次住建部部長再一次強調“穩住建筑業和房地產業兩根支柱”，強調房地產行業的支柱地位不變，也就意味著下半年推動經濟回升向好，穩地產政策仍有發力空間。

那么，此次住建部明確提出落實好降低首套住房首付比，個人住房貸款“認房不用認貸”等政策，哪些城市有望迎來政策優化呢？

仍有十余個核心城市執行“認房又認貸”政策

此次住建部表態中，“認房不用認貸”的政策表述最受市場關注。

所謂“認房不認貸”，通常是指，商業銀行在確定貸款比例時，只按照家庭名下是否有房來認定，不管購房家庭是否有住房貸款記錄。目前一些重點城市實行“認房又認貸”，即“賣一買一”情況下只要全國內范圍內有過購房貸款記錄，再次貸款購買住宅都被認定為二套。“認房不認貸”可以讓這部分購房群體按照首套房標準貸款。

在業內看來，“認房不認貸”的政策有利于改善性客群，對購房者換房而言，只要將名下房產出售就可以按照首套房的標準來貸款買房，在降低購房成本的同時，也增加了房產的流通性。而“認房又認貸”情況下，二套房的首付比例、房貸利率以及相關稅費均明顯高于首套房，一定程度上阻礙了改善住房需求進入市場。

從全國范圍來看，各地根據自身房地產市場實際運行的不同，購房信貸政策的嚴格程度不同，各地對首、二套房認定標準的不同，可以分為“認房又認貸”、“認房不認貸”、“認貸不認房”，嚴格程度依次遞減。

根據中指研究院監測數據，當前限購較嚴格且執行認房又認貸政策的城市主要包括北京、上海、深圳、廣州、成都、西安、廈門、長沙、合肥、武漢、青島、福州、寧波、重慶、石家莊、珠海等十余個核心城市。

其中，個別城市二套首付比例較高，如北京、上海首付比例最低60%、50%（普宅），最高80%、70%（非普宅）。因此，認房又認貸政策也使得在這些城市二套房的認購成本過高。

易居研究院研究總監嚴躍進提到，以上海為例，當前還是認房又認貸政策，導致很多購房者在換房過程中，首付比例高達70%、房貸利率高達5.25%。但若取消了該政策，改為“認房不用認貸”，則首付比例可以調整為35%、房貸利率可以降至4.55%。

根據諸葛數據研究中心不完全統計，其實，自去年以來，包括鄭州、杭州、南京、蘇州、無錫、天津、佛山、珠海、東莞等在內的超20城已經優化認房又認貸政策。多數城市的首付比例也已經降至監管部門要求的最低水平（首套最低20%、二套30%）。

中指研究院市場研究總監陳文靜認為，此次住建部明確提出個人住房貸款“認房不認貸”，預計短期二線城市或率先調整優化，一線城市亦存在空間。

貝殼研究院指出，二季度以來市場修復受阻，主要是市場預期較弱。經濟下行壓力加大，居民收入預期降低導致風險偏好下降，購房意愿降低。“認房不認貸”可降低換房成本，加快改善性需求的釋放。從已取消認房認貸城市的實際效果看，2022年3月1日鄭州新政公布后，3月當月鄭州二手房成交環比增長106%，其中改善性住房成交增長的貢獻最大。

房地產政策還有哪些優化空間？

此次，住建部還提及進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免等政策。

同策研究院首席研究員宋紅衛指出，樓市調控政策細則仍然會貫徹“一城一策”的原則，不會一刀切式的調控。降低首付比例等政策會集中在能級較低的城市，部分低能級二線城市二套房的首付比例也有下調的空間，但是目前不會在一線城市及核心熱點二線城市出臺。降低購房利率影響也比較大，預計政策性房貸基準利率（LPR）下調的空間不大。未來在調控LPR加點方面還有一定的空間，這個加點每個城市不一樣，有高有低，存在調控和優化的空間。

中指研究院認為，當前房地產行業已經進入新的發展階段，除了上述住建部提及的優化方向，預計過去市場過熱階段出臺的政策也將陸續優化，如優化限價政策，讓價格回歸市場；優化法拍房、非住宅、離婚購房等限購政策，因區施策、一區一策幫助一二線城市郊區去庫存；繼續優化限售政策，進一步暢通一二手鏈條；降低二套房貸利率；優化北京、上海等城市的普宅認定標準等。特別是針對多孩家庭、人才、老年人群優化住房政策或將是重要方式。

陳文靜提到，限價政策出臺的初衷是在市場熱度較高時實現“穩地價、穩房價、穩預期”，支持合理購房需求，但隨著市場環境的變化，限價政策帶來的負面影響愈發突出。價格倒掛不僅增加了真實住房需求的購房難度，也無法反映市場真實情況，違背了政策初衷。而在房地產市場調整壓力增加的背景下，多個城市出臺“限跌令”，也導致房企銷售不暢，資金回籠受阻。在新的市場環境下，預計限價政策也將迎來優化，具體方式包括：合理制定新房備案價和土拍環節限價標準，并預留浮動空間，使項目入市時售價更接近市場真實價格；取消“限跌令”、取消二手房指導價，讓價格回歸市場。

在限售政策方面，根據中指監測數據，2022年以來，南京、西安、蘇州、長沙等近40城陸續對限售政策進行優化，部分城市如大連、蘭州取消限售，多數城市以縮短限售年限為主。當前部分城市限售政策仍較為嚴格，長沙要求“網簽滿4年即可出售”，成都限售3年，部分項目限售5年，廈門島內新房限售5年，限售時間長也限制了更多換房需求進入市場。優化限售將在一定程度上改善當地二手房市場的流動性，也有利于改善性住房需求釋放。

中指研究院認為，北京、上海的普宅認定標準調整也具備可能性，但標準調整或對市場帶來較大影響，預計政府會相對謹慎。

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