一直被視為具有保值能力的房產，在房地產市場持續調整的情況下還是好的配置嗎？手頭的房子又該如何處置和整理？對此，業內人士表示，當前政策利好密集釋放，同時一手房折扣優惠較多，是家庭不動產資產優化的窗口期，建議根據生活需求，合理優化手頭的物業配置，在提高居住品質的基礎上，實現家庭資產的優化。

趨勢：樓市分化將會日趨明顯

(資料圖)

據國家統計局日前公布的數據，在剛剛過去的6月份，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.7%，相較其它各線城市跌幅最大且降幅比上月擴大0.3個百分點；同比來看，6月份，一線城市二手住宅銷售價格同比由上月上漲0.4%轉為下降0.4%。其中，上海二手房價格環比下降1.2%，跌幅居70城之首；北京和深圳的二手房價格環比均下跌0.7%；廣州二手房價格環比下跌0.3%。

合富研究院數據顯示，廣州上半年二手房放盤量達20萬套，在2022年高位的基礎上繼續增長了15%~20%。同時，2023年上半年廣州二手房成交同比下降了15%，意味著置業者入市熱情有限，樓市觀望氛圍明顯。

房子究竟還是不是優質資產？對此，地產業界已有共識。在城市化、人口等多重要素的影響之下，房地產的普漲格局已經結束，樓市的分化將會日趨明顯。部分處于城市核心高能級板塊、具備較強人口和產業吸引力的新興板塊的房產，其價值仍有較強支撐，同時不可避免的是，相當部分房產的金融價值將明顯剝離。但同時，房產作為大多數中國家庭資產的“壓艙石”，仍然有其不可替代的配置價值。

金融界投資專家夏磊表示，不確定的市場環境中，資產配置要遵循兩大原則，一是降低收益預期；二是降低風險，追求一些確定的、核心的、稀缺的優質資產。夏磊認為，“房子依然是資產配置的基礎和前提”。在資產配置比例上，他給出“3：4：3”的比例建議：房產配置占比約30%，低風險、流動性比較好的現金及固收理財占比40%、權益類資產配置占比約30%。

房產難以成交？

多是稅費高或掛牌價偏高

該如何處置手頭房產，在對房地產市場大勢走向有基本的認識和判斷之后，還需要對手頭房產的狀況和價值進行研判，該出售還是持有則要根據自身需求和實際情況來規劃。

從房屋狀態以及地段位置來看，不少家庭手頭需要處置的房產主要分為三類，一是老城區樓齡較長，房屋保養狀況一般，面積不大的房產。二是樓齡較新的市區次新房，三是郊區大戶型。

綜合各機構的成交數據來看，能快速成交的房產通常有低總價、同類型房源放售較少、地段配套優越等特征。合富研究院高級分析師梁燕明表示，掛牌價格明顯偏高或不愿意談價是目前難以成交的最主要原因，此外一些稅費比較高的房產也難以出手。

從數據來看，市場上放售的二手房大部分是20~30年左右樓齡的房子，或多或少存在一些缺陷，如結構布局落后、通風采光差、朝向不好，面積小、無車位等。對于這類房產，地段格外優越，配套齊全或有優質教育資源的競爭力較強。如果是有明顯瑕疵的物業，可以降低預期出售為宜。

業內人士表示，在買方市場之下，要考慮租金收益，考慮全周期回報。不愿意低價出售資產，可以考慮重新包裝和改造，增加持有的收益。

學幾招

找準定價區間 快速完成高利率房貸置換

對于置換買家而言，在根據生活動線選擇置業標的的前提下，如果在資產端購入的房產長期成長性優于售出房產，同時在負債端能夠明顯降低貸款成本，那么這個操作的潛在收益是有保障的。

林小姐近期完成了房子的置換：賣出了位于廣州海珠區西部的二手房，同時買入了位于天河東部的新房。由于海珠西生活便利配套完善，二手交投一直較為活躍，加上林小姐置換意愿堅決，價格合理，所以一個月內快速完成了一賣一買的操作。

林小姐之所以能快速出售房產，在曝光、放盤、定價三個步驟上都非常講究策略。基于當前二手房大多由大平臺匹配促成，而平臺的流量傾斜決定著有多少中介、置業者可以看到該房源從而介紹給潛在客戶，她研究了平臺的流量規則，以滿足更多曝光的條件。在放盤環節，多放幾間中介。在定價策略上，找到房源所在小區的合理價格中樞至關重要，她結合平臺成交記錄與中介充分溝通，并充分分析對手盤，主要是同小區同戶型產品的定價區間，以此來找到自身房源有競爭力的價格。她特別提醒，對于同價格區間一手項目也應給予適當關注，將有助于找到市場認可的價格。

而在這筆交易中，林小姐主要的獲益點有三個：首先，滿足對于居住需求的提升。此前的二手樓已經有一定的樓齡，小區設備逐漸陳舊，同時由于工作變動，家人生活的重心向東遷移，節約了大量的通勤時間；其次，新房相對于20年前的舊樓，從產品來看已經完成了升級，未來在二手市場上可能出現分化進一步加劇的情況。當前市場上，對于非占據城市頂級資源的房產而言，樓齡越久，折舊可能越多。

最后，對高利率房貸進行了置換。在存量房貸利率打折尚無明確時間表的前提下，購置房產還可以達到降低房貸利率的作用。林小姐此前的房子系利率上浮10%期間購入，當前利率約4.9%，但完成置換操作后，利率降至4.2%，貸款總額不變的情況下，月供降低1500多元。

37年老房重新包裝 租金多收2100元

對于不愿低價出售房產，或者愿意長期持有物業的業主而言，可以改變一下思路，重新包裝物業獲取更大的收益，除了自己進行改造之外，也可以尋找市場上一些專業的出租平臺。

張先生在天河南六運小區有一套兩房一廳的房子，樓齡已有37年，以前老舊的裝修出租價格是每月4700元。他想將房子進行裝修，在得知某二手房出租平臺有一種“增益租”模式，可以解決裝修問題，還可通過平臺放租獲得更高收益，就嘗試了一下。張先生跟平臺商議的租金，是呈現在租客端的租金，同時平臺會跟張先生約定保底收益，即使出租屋空置，業主仍然享受保底收益，如年底有溢出約定租金部分的收益，業主可以享受年度分紅。裝修后，目前租金價格是6800元，目前一直滿租，沒有空置。

這個過程需要張先生投入11萬元，他將房源委托給某主流平臺，并通過其裝修能力，對房源進行貼近市場需求的改造。

文/圖：廣州日報全媒體記者劉麗琴、龍樂樂

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