8月25日國內樓市迎來諸多重磅消息。先是住建部、央行、金管局聯合發布《關于優化個人住房貸款中住房套數認定標準的通知》，核心內容就一個，推動“認房不認貸”落地；之后輪到了浙江嘉興的“表演”，該市宣布全面取消限購政策，“全面”指的是不再有任何行政方面的管制，只要有錢就可以在嘉興隨便多少套買房，只要是中國人就可以在嘉興買房。

(資料圖片僅供參考)

以上兩個消息不可謂不重大，但和廣州傳來的消息比只能算一般了。作為全國“唯四”的一線城市之一，廣州房地產市場的一舉一動對全國樓市有示范作用，向來是重要的政策觀察窗口。

網傳廣州即將推出房票制度以配合城中村改造，相關政策文件已下發至各區，目前正處于討論階段。

今年以來圍繞中國房地產市場的小作文不斷，國外媒體也來湊熱鬧，比如彭博社此前發布了不少消息，只是大部分尚未證實，所以我對網傳的消息向來比較謹慎，沒有官宣前不敢親信。

第一財經的記者就該消息詢問了廣州市規劃和自然資源局，得到的回復為“近期一些部門在開展房票安置可行性研究工作，但還處于初步研究階段。”

換言之，這次的網傳消息同之前的不太一樣，廣州官方確認了可能推出房票制度，估計文件是真的，只不過屬于意見稿，后續會根據各方意見進行微調，最終上報廣州市委審議決定是否實施。

說了那么多，可能很多朋友還不知道什么是房票，簡單介紹一下。

房票是貨幣化安置的一種，那什么是貨幣化安置呢？用大白話講就是給拆遷戶補償。

房子因市政工程等原因被征收后拆遷戶能夠獲得補償，分兩種形式，一是實物補償，就是給回遷房，二是貨幣補償，就是給拆遷款。

多年前拆遷剛興起時以實物補償為主，根據戶口分個幾套，拆遷戶們的居住環境有了大幅度改善，他們也愿意。隨著經濟形勢的變化，樓市去庫存壓力增加，拆遷補償方式開始向貨幣化安置靠攏，為此央行還專門創設了一種新的金融工具，拆遷戶拿到錢后持幣進入樓市，去庫存的同時帶動了房地產市場的火爆。

實施貨幣化安置的前提是地方政府有錢。拆遷安置需要大量資金，前些年土地財政給力，加上發行了大量城投債以及央行的貨幣支持，地方不缺錢，有足夠資金給予拆遷戶。2020年開始樓市政策發生巨變導致土地出讓金收入嚴重下滑，同時，去杠桿成為各地的重要任務，政府錢不夠了，除非央行再來一波大水漫灌，否則很難有足夠資金進行貨幣化安置。于是，房票制度就此誕生。

房子被征收后不給現金，而是給一張有價證券，價值和被拆遷房子的評估價相同。比如，動拆遷前雙方確定補償款為600萬元，不算獎勵金的情況下發放給拆遷戶的房票面值即為600萬元。拆遷戶可以用房票兌換新房，面值少于房產總價部分能夠申請公積金或者商業貸款。這就是房票。

相比于給現金房票緩解了地方政府的流動性緊張，畢竟用不著立馬拿出幾百萬元甚至上千萬元給拆遷戶，選房子是需要時間的，選好房子將房票給開發商，后者拿著房票找政府兌換房款也不是一次性付清的，按照一定的比例分期付款。

目前，全國范圍內已經有多個城市實施了房票制度，其中，經濟體量最大的是南京。2023年4月南京正式發布《南京市國有土地上住宅房屋征收房票安置暫行辦法》，針對房票的用途、使用方式、結算方式、有效期等予以了規范。

相比于直接給錢房票的針對性更強。有些拆遷戶有居住的地方，拿到錢后不會用來買房，可能存起來或者用于其它投資，房票只能用來買房，指向性更強，有助于推動樓市去庫存。當然，拆遷戶可以選擇不買房，將房票兌換成現金，但使用房票的拆遷戶可以獲得額外獎勵，如南京規定最多可以獎勵不超過房票面額10%的購房獎勵，幾百萬元的10%就是幾十萬元，這樣的誘惑還是不小的，所以拿到房票的拆遷戶大概率會買房。

如果廣州真的實施房票制度是否意味著新一輪的棚改貨幣化要來了，樓市又要風起云涌了呢？在我看來幾乎不存在這樣的可能。

廣州是四大一線城市之一，是樓市領頭羊，房票比貨幣補償的針對性還要強，如此來看這輪貨幣化刺激仿佛比2015年的那一輪還要猛烈。

實則不然，什么事情都要關注量，就像投資股票，沒有量股價是起不來的。廣州可能推出的房票是“城中村”改造的輔助制度，無法和當年的“大拆大補”相提并論。簡單來說就是對房子的需求量有限，達不到推高房價的程度。此外，拿著現金可以買二手房，房票只能兌換準新房使得二手房市場更是無法直接受益。

從已經推行房票制度的30多個地區來看還真沒有發現哪個地區的發票起到了當年棚改貨幣化的效果——徹底打破房地產市場的供需平衡，河南鄭州早在去年就發布了房票安置實施辦法，也就提高了一個月的銷售量，之后便再無明顯拉動效果。廣州雖然是一線城市但如前文說的，量不夠是起不了勢頭的。

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