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出品|搜狐地產&焦點財經

作者|陳盼盼

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編輯|吳亞

“大家都覺得它爛透了，結果給大家一個大大的驚喜，除了成長性外，其他都有驚喜。”8月24日晚間，恒大物業（06666.HK）發布2023年中期業績公告后，有投資者如是評價。

中期業績公告顯示，上半年，恒大物業營業收入約61.45億元，同比增長約6.2%；毛利率約為24.4% ；歸母凈利潤7.81億元，同比增加43.06%。

同時，恒大物業的獨立性增強，上半年新增合約面積1514萬平方米，其中超九成來自第三方；并且幾乎計提了所有關聯方的應收賬款。

不過，對于未來業務增長，恒大物業坦承，無法保證能夠按照計劃或按合適進度、價格獲得新物業管理服務合同。

營利雙增，基本盤仍在

去年，被地產連累，盈利物企不足一半，物管行業掀起一波集體反思潮。在萬物云董事長朱保全看來，“物管行業本應該是一個很有韌性的行業，假如客戶滿意度都很高，物業費收繳率都很好，那么它不應該受到“大風大浪”的影響。”

這句話同樣適用于恒大物業。盡管過去兩年，因母公司流動性危機及“人民幣134億元存款質押”事件，恒大物業的規模、營收、利潤受到不同程度的拖累，2021年凈利潤一度由盈轉虧，但是從2023年中期業績來看，其作為物業管理企業的基本盤并未動搖，且各項業務逐漸回到正軌。

就管理規模而言，恒大物業仍舊處于行業第一梯隊。截至今年6月末，恒大物業總合約面積約8.1億平方米，在管面積為5.1億平方米。近日，保利物業、融創服務也公布了中期業績，在管面積分別為6.5億平方米、2.6億平方米，恒大物業與之對比不算太差。

就營收而言，上半年，恒大物業營收同比增長6.2%至61.5億元。其中，由于恒大物業在管面積增加，物業管理業務營收得以增長7.4%至50.24億元，占總營收81.8%；社區增值服務營收與去年同期持平，為10.78億元；非業主增值業務營收為0.42億元，在總營收中占比不足1%。

就利潤而言，恒大物業的盈利表現可謂可圈可點。上半年，其毛利潤約14.99億元，毛利率同比增加約2.2個百分點至24.4%，高于保利物業21.2%、萬物云17.1%的毛利率。

同時，恒大物業上半年凈利潤約為7.9億元，凈利率達12.9%，同比增加約3個百分點；歸母凈利潤更是同比增加43.06%至約7.81億元，同期保利物業歸母凈利潤為7.6億元。

換言之，恒大物業在管規模雖不及保利物業，但盈利能力比后者強。

究其原因，是恒大物業的物業管理服務板塊、社區增值服務板塊盈利能力得以增強。其中，物業管理服務毛利率提升至21.1%。恒大物業認為，主要因為其聚焦有質量的規模擴張，主動退出經營效益不佳的項目，同時加大成本管控，提升運營效率。

據悉，為了提升管理效能，恒大物業將部分管理人員充實到一線；同時深化科技應用，嚴控行政辦公開支。期內，恒大物業行政開支由 2022年同期4.15億元下降約6%至3.9億元。

再看社區增值服務板塊，上半年毛利率為40.3%，較去年同期增加3.2個百分點。恒大物業稱，該板塊毛利率增加主要是“持續優化盈利模式，結合信息化技術有效降低運營成本；隨著業務口碑及團隊專業性提升，有效降低營銷及宣傳成本。”

可以看出，恒大物業在“守正”的同時，也在做一些探索和創新。

新增面積超九成來自第三方，獨立性增強

在“134億元存款被母公司占用”以來，外界始終擔心恒大物業的獨立性，擔心是否會向母公司進行“資金輸送” 。

事實上，從2021年以來，恒大物業持續進行“去恒大化”。

首先，恒大物業未停滯外拓。2022年內拓展了武漢軌道交通、重慶太平洋廣場、紹興名城景區、臺州方特主題樂園等項目。今年上半年，恒大物業又新增了合約面積約1514萬平方米，其中93.3%來自第三方，涉及公建、軌道交通、醫院、產業園等業態。顯然，在失去母公司支持后，恒大物業的獨立性被迫提高。

其次，從營收來看，報告期內，恒大物業來自關聯方的收入約6530萬元，占總收入約1.1%；來自第三方的收入占比98.9%。同時，恒大物業提及，“因關聯方流動性危機，基于穩健性原則，集團期內物業管理服務收入剔除了向關聯方提供的服務收入約2.14億元。”

圖片來源：恒大物業2023年中期業績公告

由此，恒大物業在中期業績公告中稱，“集團已基本脫離對關聯方業務的依賴。本集團致力于不斷為業主提供多元化服務，強化市場化發展，提升公司競爭水平。”

此外，由于關聯方流動性問題，恒大物業持續對關聯方應收貿易賬款減值。早在2021年、2022年，恒大物業分別計提了24.4億元、24.56億元關聯方應收貿易賬款減值。“被占用的134億元存款用”也被計提，算入其他應收款項。

到了今年截至6月底，恒大物業的應收貿易賬款中，來自關聯方的應收款為23.6億元，來自第三方的則為37.3億元。上半年，恒大物業對來自有關連人士應收貿易賬款減值撥備了23.45億元，計提比例高達99.5%。

對于被中國恒大占用的134億元存款，恒大物業最新表示：“目前仍在追討損失，包括與中國恒大集團商討償還該質押涉及款項的方案、論證訴訟等其他法律措施。但受限于關聯方流動性危機，追回這筆錢尚存在重大不確定性。”

成長性欠佳，持續經營危機仍在

不過，從資產負債表來看，恒大物業的經營危機仍未解除。

于2023年6末，恒大物業凈流動負債和凈負債分別約為25.26億元及7.49億元（截至2022年末，分別為33.21億元及15.13億元），持續經營能力存在不確定性。

對此，恒大物業稱，正在采取多項措施保證擁有充足營運資金。其中，恒大物業已與若干債權人（包括應付貿易賬款、業務合并應付對價及關聯方）達成協議，同意延長還款期，由一至四年不等；同時繼續通過成本控制，以改善經營及財務狀況。

“但鑒于房地產行業的波動性，以及能否取得本集團債權人的支持存在不確定性，本集團能否實現其上述計劃和措施存在重大不明朗因素。”恒大物業在中期報告中稱。

同時，獨立審計方上會栢誠如再次指出，“這些狀況表明恒大物業存在可能影響持續經營能力的重大不確定性。”

此外，恒大物業在規模成長性令人擔憂。上半年，其新增合約面積約1514萬平方米，為總合約面積的2%；而保利物業為0.7億平方米，為總合約面積的8%。

恒大物業亦在中期業績報告中提及業務風險，“受關聯方及其資產處置進度的影響，集團可能面臨部分前期物業管理服務合同終止，可能無法及時有效轉化已簽約面積，關聯方延期交付亦可能影響集團收繳費率的提升”。

恒大物業坦承，“集團無法保證能夠按照計劃或按合適進度、價格獲得新物業管理服務合同；集團可能無法從客戶收回物業管理費等相關收入，致使可能產生應收款項減值虧損。”

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