房地產政策已觸南墻，必須拐彎。

天津基本擬好，最快8月落地，但還得等等一線城市。

【資料圖】

不僅天津，現在全國視線都集中在北上廣深。

導致這4個城市壓力山大，歷史性拉群開會。

據說，上廣深也沒了主意，都扭頭看北京。

休假完，洪水退，政策就出臺，屆時全國“六王畢，四海一”。

現在，大家最關心的是——

天津出臺政策之后，樓市會有啥反應？

成交量會起來嗎？房價會漲嗎？該什么時候買房？

如果還認為，出政策=房價大漲，那就太天真。

住房、教育、醫療，是中國的“新三座大山”，移山是頂層戰略，不會改。

只是在移山過程中，結合經濟狀況，做短暫而適度的調整。

所以，凡事“有限有度”。

第一個問題：天津樓市政策的“限”在哪？

也就是說，天津還能有多少政策空間？

全國層面的政策范文是——降首付、認房不認貸。

允許各城市按此抄作業，但可不能抄錯了，后果很嚴重。

天津已執行認房不認貸，還可以抄個降首付。

據了解，市內六區政策不會突破，首套首付兩成會在非限購區域。

環城、遠郊、濱海，是最大的政策撕口。

還談不上“史詩級”，影響也不會是“核彈級”。

? 降首付，只對一部分人有用。

有買房需求，有月供能力，但存款少，首付不夠，利好這類人群。

就算因“認房不認貸”賣一買一算首套的人，也不會只交兩成首付。

現在買房，是月供邏輯。

對自己的收入有沒有高預期？有沒有信心每月高額還款？

差的確實不是那一成首付。

? 放限購，給誰放？

· 放給本地家庭：

說明這個家庭已經兩套房了，還想再買一套？

有這種情況嗎？當然有，但不是最大的份額，不普遍。

現在二孩/60歲以上老人家庭，已經可以買第三套了。

關鍵要同時放限貸，總不能全款買第三套吧。

· 放給外地家庭：

目前，天津的購房名額不難拿到，條件已經比較寬松。

政策出臺后，肯定會帶動一波行情。

先以激發存量入市為主，畢竟市場積壓了不少觀望的需求。

遠的不說，6、7月新房成交69、57萬方，天津的基本面在80萬方/月。

這就積壓了34萬方……

但短期還無法吸引太多的增量入市。

任何一個市場，沒有增量就沒有長期行情。

天津樓市，如何能吸引增量進場？

取決于一線城市的示范效應。

第二個問題：一線城市政策的“度”有多少？

一線城市的政策尺度，代表了高層的容忍度。

為什么一個月過去，“只聽腳步聲，不見人下樓”？

因為摸不準尺度，哥兒四個才開會商量，否則干就完了，費這勁干嘛。

“小作文”表示，政策已擬完，等待批示。

力度不會太大，郊區放限購，利率和首付比例都可能降低。

10月進行二次評估，房價漲幅控制在5%以內。

達到預期就停止，沒達到再加碼。

空穴不來風，讀出幾個信息點：

?房價漲幅不超5%，不能破。

這是一個沒有明文規定的數字，房住不炒以來，一直存在。

如果一線只能漲5%，那天津呢？

樓市輪動的核心在于：

一線房價高企，導致需求溢出到二線，轉為二線的增量。

2020年，開始過一輪新行情。

2021上半年，天津輪動到了，當時河西、西青已出現5-10%的漲幅。

但知道一線漲了多少嗎？

深圳漲30%，上海漲15%，北京漲10%……下半年房企暴雷，輪動終止。

一線不超漲，就不會有示范作用，天津也接不到什么水。

?政策將會是“追加制”。

高層想要的是，成交量大漲，成交價不漲。

但這個是個BUG，量價關系本身捆綁一體。

只要遵循市場經濟，就很難單獨控制。

所以，接下來的政策，將會是“追加制”。

只能分階段評估，一點一點的給。

現在預期剛放出，一線樓市就蠢蠢欲動，房東跳漲、周成交量上漲……

這也給高層反饋了“負向信號”——真怕出了政策，房價控制不住。

因此，三季度的政策會非常謹慎，給一線樓市預留出觀察期。

10月之前，允許不漲，但不能忍受超漲。

看透天津的“限”，讀懂一線的“度”，就能預判下半年的樓市。

?天津8、9月的樓市，依舊很難。

8、9月，政策不會“大力出奇跡”。

以鼓勵、喊口號為主，水龍頭先擰開一點點，測試市場反應。

我們都知道，樓市“積重難返”，不下猛藥，根本不會反轉。

雖有預期，但開發商等不了。

已經連續3個月成交低迷，8月底很可能出現大面積的“特惠潮”。

現在，苗頭已經出現了。

河東幾個盤咬上了，環城降價、一成首付……

?“930”是重要轉折點。

9月底，高層將對樓市二次評估。

不局限于一線，也包括二線。

如果市場沒拉起來，就要“大力出奇跡”了。

基于現狀主觀推測，樓市已經不是給點政策，倆月就能起來的。

所以，大概率四季度會下猛藥，孤注一擲。

目的是拉經濟，讓經濟數據達標，而不是重拾“對房地產行業的溺愛”。

為什么要“房不刺經”？因為“房能最快刺經”。

?天津樓市的行情，看到11月。

真正的行情，會在四季度，確切的說是11月。

第一，政策加碼，量變引發質變。

四季度政策力度上升，包括降低存量房貸利率等，一系列組合拳真正落地。

對樓市產生刺激效果，激發需求入市。

第二，政策預期11月發酵到頂峰。

一線樓市反應先于政策，天津樓市反應滯后于政策。

8月政策月啟動后，一般3個月后，成交量才有所體現。

第三，新盤集中入市。

10、11月天津新盤集中入市，10個左右。

市區居多，金茂體北、中海中醫藥、格調馥頌花園……

高總價房源集中成交，能提振市場。

至此，完成年初徐主編預測的“駝峰行情”。

上半年靠小陽春，下半年靠政策推動。

再次強調，所謂的行情是量的起勢，不是價格的反彈。

現在成交量破歷史新低，先修復到正常值。

今年，依舊是修復期。

在正常值基礎上連漲3個月，房價才有向上的動力。

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