本文來源：時代財經 作者：劉新歌

“這兩天網友的咨詢量暴增。”在小紅書上賣自家房的王牧（化名）感受到一波市場的熱度，也看到一絲置換新房、進而降低房貸利率的希望。

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2019年，她買下鄭州管城區永威城一套113平方米的毛坯房，利率高達5.88%。今年6月，她在小紅書上發布了房源信息，這兩天來咨詢的人明顯多起來。

這和鄭州樓市新政有關。8月3日晚，鄭州市住房保障和房地產管理局等八部門聯合發布了《關于進一步促進我市房地產市場平穩健康發展的通知》（下稱“《通知》”）。《通知》從青年人才安居、多子女家庭購房、契稅政策、取消限售等15個方面對樓市進行調整，并明確提出“落實‘認房不認貸’政策”，被稱為“鄭州樓市新政15條”（下稱“新政15條”）。

8月4日傍晚，鄭州住房公積金管理中心也有了新動作：自8月7日起降低公積金貸款的首付比例，即在鄭州市區域內使用公積金貸款（含組合貸款）購買家庭首套或改善性住房時，若購買新建商品房，最低首付款比例為20%；若購買存量商品房（二手房），最低首付款比例為30%。

作為首個落地取消限售政策的省會城市、首個明確表態“認房不用認貸”的城市，鄭州“新政15條”一經出臺便引起業內廣泛關注。但相比網絡上的熱鬧，鄭州房產中介則相對淡定，“鄭州樓市一向對政策沒有想象中那么敏感”，“政策需要時間檢驗，目前是客戶少、房子多，如果漲價的話沒人買。”多位中介對時代財經稱。

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鄭州再次搶跑優化樓市政策

“今年5月網簽的房子，契稅10萬！”看到樓市新政15條，鄭州市民李楊（化名）直言錯過大優惠。

新政15條規定，畢業3年以內來鄭新就業的青年人才，自通知之日起至2023年12月31日購買一手房并完成契稅繳納的，可在原有青年人才購房補貼的基礎上再享受100%比例的契稅補貼；符合國家生育政策生育二孩、三孩且子女未成年的家庭，即日起至2023年12月31日期間在鄭購買新建商品住房并完成契稅繳納的，可享受一次性貨幣補貼，二孩家庭2萬元、三孩家庭3萬元。

此外，上述期限內，在鄭州市區域內購買新房并完成契稅繳納的所有購房者，均可享受由各開發區、各區縣（市）給予的一定比例的購房契稅補貼，補貼以貨幣形式一次性發放。

和李楊一樣“后悔買早了”的大有人在，有的人幾天前剛剛完成網簽，但也有不少有購房意向的消費者躍躍欲試，表示周末要去看房。

與一線城市業主聞風漲價不同，雖然感受到新政帶來的市場熱度，鄭州的業主和中介相對理性。王牧2019年購房時支付總價逾160萬元，6月份剛在小紅書上賣房時叫價150萬元，但經過幾個月數人的詢價和討價還價，她的心理價位已降低至140萬元。

盡管這兩天咨詢的人多起來，王牧也沒想著漲價。準備置換同小區另一套更大面積房子的她，當務之急是把房子賣出去，“虧幾十萬就虧了吧，我另一套房談好了，就等著付錢了。而且這套房貸太高了，趕緊出手降低還貸壓力。”

時代財經在貝殼找房APP發現，永威觀瀾庭一套3室2廳的房源在8月3日下午5點多降價8萬，目前掛牌價218萬。這是其自2022年10月中旬掛牌以來第5次降價，較初次掛牌價降價32萬元。貝殼房產中介彭昊（化名）對時代財經稱，由于業主著急出售，價格還有繼續降的空間。即使出了新政，也不會漲價，大概率會持續現狀。

事實上，近兩年，在樓市調控調整的探索中，鄭州一直走在前列。2022年3月1日，鄭州出臺18條調控措施，涵蓋了人、地、錢等多方面，如給予大學生購房補貼，對有老人來鄭州投親養老的家庭給予購房名額等。同時，鄭州還重新啟動去庫存的利器——棚改貨幣化安置。

此后，鄭州還先后出臺了十多條配套政策措施，包括加強保障性租賃住房、給予青年人才安家補助、放寬住房公積金部分提取政策、提高住房公積金貸款額度等。政策力度之大在一、二線城市中都比較少見。

修復疤痕需要時間

一系列的樓市優化政策，也不斷釋放著樓市需求，消減著后續新政的威力。

彭昊之所以淡定，是因為在他看來，15條新政除了購房補貼與落實“認房不認貸”的規定為最新政策外，其余基本是之前政策的加強與進一步落實，或現實中已在推行。如取消限售的相關規定，現實交易中早已實行。“今年6月起，鄭州二環外已不限售、不限購，只要有房產證即可上市交易。”

中指研究院指數研究部總經理曹晶晶也表示，鄭州雖然打響樓市政策優化第一槍，但鄭州近兩年房地產市場持續下行，本次提及的多項政策在此前已陸續推出，考慮到當前鄭州庫存仍維持高位，政策對市場的帶動效果或有限。

鄭州房產中介董波（化名）對時代財經稱，“鄭州房價短期內還是以穩為主，不會大漲。對純剛需客戶，只要他想再觀望一陣，我從來不催著簽單。”在他看來，剛需才是樓市主力，目前開發商和客戶都還沒動起來。鄭州樓市受傷太深，修復疤痕需要時間。

在過去幾年的棚改和高速發展中，鄭州樓市庫存高企。今年2月末，鄭州可售面積出清周期超20個月。據貝殼研究院鄭州分院數據，到今年6月份，鄭州新房庫存為1637萬平方米，半年均去化周期為17個月。

去年雨來，“保交樓”成為鄭州樓市的首要任務。《鄭州市2023年國民經濟和社會發展計劃》提到，今年要加快推進147個保交樓項目進度，力爭房地產開發投資完成3000億元。

不過，據《新京報》近期報道，紓困資金的籌集和運營仍是目前鄭州“保交樓”工作的難點。某大型品牌開發商一項目雖在“保交樓”名單之列，專項借款資金也已下撥，但因該項目剩余資產已經被凍結、沒有抵押物可用來抵押，專項資金還沒有到項目上。

這些都讓鄭州樓市的盤活困難重重。“爛尾項目太多，部分客戶不敢買一手房，而二手房則有價無市，掛牌的多、買的少。”董波說。

克而瑞河南區域數據顯示，今年7月，鄭州主城區成交“六連降”，住宅成交約40萬平方米，環比下滑約21%；受低價個案項目集中備案影響，7月住宅成交均價14798元/平方米，環比下降約5%。

房企也減慢了在鄭州的投資。中國土地市場網數據統計，自2021年開始，鄭州主城八區的涉宅用地出讓及成交開始大幅下滑，2021年、2022年的供應建面分別為1034萬平方米、676萬平方米，成交分別為854萬平方米、561萬平方米。今年上半年，供應、成交建面更是雙雙下滑至271萬平方米、215萬平方米。多數地塊底價成交，且多為本地城投平臺兜底。

鄭州一家本土房企的內部人士對時代財經稱，整體而言，這個政策是好事，重要的是穩定預期，提振市場信心。

而政策能否達到預期效果，多位中介人士對時代財經表示，“讓子彈飛一會兒。”

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