降低存量房利率、認房不認貸、

“城中村改造”、政治局會議“未提房住不炒”

房地產的又一個元年，是要開啟了嗎？

【資料圖】

大家好，我是堂主。

最近出臺關于房地產的文件，有點多，多到有點讓人應目不暇，反應不過來了。

先來梳理一下。

在房地產資金端：7月10日，央行、金監局發布通知，延長“金融16條”適用期限到2024年年底。

在存量房一側：7月14日，中央行貨幣政策司司長表示，存量房可以降低房貸利率。

在新項目一側：7月21日，國常會審議通過《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》

而在重要的7月政治局會議里，在分析研究當前經濟形勢，部署下半年經濟工作時，未提及“房住不炒”

在購房端一側：

先是國稅總局官微信7月25日發布《支持協調發展稅費優惠政策指引》，涵蓋216項支持協調發展的稅費優惠政策指引，比如賣房免增值稅、買房免個稅。

然后又在7月27日，住建部表示：進一步落實好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款、“認房不用認貸”等政策措施

把上面的信息簡單捋捋，歪歪斜斜的每個文件都寫著“支持房地產”五個大字。

買了房的睡不著，想著如何降低存量房貸利率，然后打給自己的貸款銀行，現在大部分銀行表示還未有這項服務。

廣州的興業銀行站出來了，然而記者發現，不過是給出一年的優惠券，立馬就下頭了。

沒買房的心急如焚，這房地產是要起飛了嗎？

我今天一早打開朋友圈，里面有不少說房地產的又一個元年要來了。

當然了，中介占了一大半。

我仔細看了半夜，才從字縫里看出些端倪來，滿頁都寫著三個字：不降價。

即將到來的“房地產元年”，和“不降價”，似乎是能對應得上。

今天，借著這個月集中發布的房地產利好政策，來聊一聊上面對于房地產的態度是什么，背后的支撐是什么？

現在，到底是不是房地產的元年？房價真的會漲嗎？如果要漲，要滿足什么條件？

首先，聊聊上面對于房地產的態度：要救！還是大力地救。

互聯網是有記憶的。

2020年8月，央行、銀保監會等機構針對房地產企業，出臺了“三道紅線”，給房企戴上緊箍咒。

在很多人看來，“三道紅線”是打壓開發商、打壓房價，其實深層原因，絕不僅僅如此，

三年前的情況是：開發商瘋狂加杠桿、銀行瘋狂批貸款、地方瘋狂賣地，這三個疊加效應，無疑帶來了巨大的系統性風險。

三年后的今天，金融16條延期、認房不認貸等，出臺了很多政策給房地產松綁，這又是整的哪一出？

其實，要看懂上面的操作，并不難。

在于現在房地產的底層運轉邏輯，不一樣了。

在上面看來：這一次的地產下行，并非源起金融杠桿過高。

參考一下國際經驗，90年代日本房地產的泡沫，和2008年美國的次貸危機，兩者的地產下行，都是由于加息戳破了金融泡沫。

而中國這次的地產下行，其壓力更多是來自兩個方面。

首先，是收入預期的減少。

青年失業率在20%的歷史新高，久居不下。

各行業各公司裁員層出不盡，最近網上還傳出這樣的說法：上海有10萬份簡歷，在空中飄蕩。

沒工作，沒收入，如何談買房？

其次，是對于房地產預期的減弱。

給大家看兩組數據。

第一組數據，是全國住宅法拍房掛拍量。

7月20日財聯社報道，與2022年1-6月相比，全國住宅法拍房掛拍量同比增長35.59%，成交量同比增長16.22%，成交均價同比下降2.43%。

其中，全國40個大中城市中，掛拍量最高的是成都、重慶、南寧，分別掛拍5132套、4973套和2851套住宅。

第二組數據，是7月新房成交量。

7月24日，易居房地產研究院發布報告：7月新房成交同比或縮水4成。

報告顯示，

7月1日-20日，全國50個重點城市新建商品住宅成交面積為816萬平方米，環比6月1-20日下降33%，同比2022年7月1-20日下降37%。

其中，7月份全國50個城市中，有42個城市交易行情有環比下降態勢，即8成城市交易量不如6月份。

這兩組數據我就不解讀了，能懂的都懂。

如果實在不懂，就想想那些斷供、和集中提前還貸的事件。

基于以上，所以你就能大概理解到這次，為什么上面要救房地產了，

根本來說，就是認為本輪地產下行，并非是金融系統引發的。

再直白點，就是一致認為現在房地產的金融系統風險沒之前那么高了，所以就有空間去操作。

三年時間，說長不長，說短不短。

唯一可以確定的是，早已物是人非。

普通大眾對于房地產的態度，就像是遇到了前任：

不管說什么，都是且聽且看，不管做什么，也都是無動于衷。

沒辦法，實在是太熟悉了。

當初感情是怎么被騙的，曾經的那些套路，歷歷在目。

現在緊抱著房地產大腿的，多半是房企，或者是中介。

這樣不能怪人家，畢竟人家就是靠這個吃飯的。

那么今年，會不是又一個房地產的元年？

說實話，我覺得很難。

若今年是元年，未來怎么樣，咱不好說。

但過去的經驗，總是有參考價值的。

假設房子看作是一件商品，而不是金融產品，

那么要滿足房價漲起來，最先考慮的是其目標消費人群。

換句話來說，你說是房地產元年，那就說說誰來買吧。

根據中指研究院之前的調查結果，

我國25-34歲的年輕人是樓市第一購房群體，約占購房總人數的50%。

這部分人群往往是結婚購房，屬于首次購房需求。

35-44歲的中年人是第二大購房群體，約占購房者總數的24.5%。

這部分人群屬于改善型需求。

顯然，在25-34歲這個年齡階段，其實中低收入人群的占比，很高的。

以前大多數都是加大杠桿上車的，而在未來，隨著適齡購房人口數量所占比例的連年下滑，對于未來房地產需求，也會產生很大的影響。

民生宏觀表示：過去30年，中國樓市快速漲價，得益于商品房居住屬性和金融屬性的共同支撐。

而隨著人口結構的變化，商品房居住和金融屬性，很可能面臨分化。

問題來了，如果一般房子沒有了金融屬性，還會上漲嗎？

說了那么多，堂主想說的是，如果認定是房地產的元年，那么就不要像過去那樣簡單粗暴：可以完全不看市場規律，完全不看人口規律、供需關系，純靠一紙文書，就能讓所有人提振信心。

要想走出新路子，就不能還是老辦法。

今天中午，堂主出去辦事。

中午一點半的廣州，高溫達到35度。

在十字路等紅綠燈的時候，突然旁邊停了一輛電瓶車。

那電瓶車車轱轆有些銹斑，我猜，大概率是二手的。

瘦小的身軀之下，是一身寬大的黃色工作服，背后印著大大的美團二字，

我站在背后，看到頭盔下面，是往后梳的小辮子。

上前去看，是一個小女生，看樣子約莫二十來歲。

滿頭大汗，手臂通紅。

綠燈亮起，電驢車上的瘦小身影，漸行漸遠。

烈日越來越猛，我也滿頭大汗，卻心生悲涼。

你說，現在我們討論的房地產是不是又要起飛 ，對于她來說，有什么關系嗎？

上到月球探索，下到5G領先，跟美國拼人工智能，拼經濟、比GDP總量等等，沒錯，這是中國夢。

然而，對于那個送外賣的女孩來說，她的夢，其實并沒有那么高大上。

無非就是在炎炎夏日里奔波，有個工作，有份收入，交了社保，納了醫保，病了能報銷，老了有保障……

這，不也是她的中國夢嗎？

如果，我說的是如果，如果說以后拉動經濟的大馬車是“消費”，

那么，提高普通人的收入，制定國民收入倍增計劃，不就是開啟了一個新的元年嗎？

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