提問：廣叔你好，坐標廣州，現在手里有一套房(番禺洛溪，有房貸)，由于周邊教育資源較差，考慮入手二套房，400以內的可考慮(首付七成)，最近看了珠江花城，想讓您幫分析花城怎么樣?有說這里交通是硬傷，學位有變數，花城開發商已經明確推茅崗路的建設，地鐵19號線的確有變數;執信中學也開建了，校長在接受采訪說初中會就近入學，至于說現在小區內部打廣告的省一級能不能兌現，個人感覺這個倒影響不大，牛奶廠的靈秀小學也不是說差到哪里。想請您幫詳細分析下：花城作為二套房解決上學問題，是否值得入?這個片區的升值空間有多大，現在開盤都4.7萬—5萬了。

回答：你好，珠江花城的優點：天河少有大型新盤;社區有幼兒園小學，執行中學落戶北測，具體劃分還沒公布;獨立商業中心;缺點：周圍工廠、城中村;交通不是很方便;地鐵19號線還遙遙無期;原有地塊屬于油制汽廠，旁邊就是廣州本田，3公里還有廣州石化。花城還是有一定的潛力的，解決上學也不是問題，周邊改善需要時間，短期增長可能有點慢，但中長期依舊看好。

提問：廣叔你好，是想購入黃埔花園的房子，可是一直沒有很合適的房源，是繼續等待還是退而求次購買金碧領秀的房子呢?擔心下半年會不會有一波上漲 耽誤的房子的事。

回答：你好，建議先上車金碧領秀，下半年怕是難上車了。

提問：廣叔 碧桂園首座二手成交到手價格要比品秀星圖多出130萬以上 品秀總高50層26000 總高24層30000都是南向 投資角度 品秀買哪個好 50會不會難轉手 另外 大朗除了首座 金域藍灣 還有別的性價比高的值得入嗎 二手手續費花下來20萬打底 現在聽您意見 直接入首座好 還是大朗淘別的 還是買品秀 另外多一百多萬子彈 我想在無錫買個貨值低的投資也夠 還是您有更好的區域推薦 那邊我不熟悉 總麻煩您 反正300-400預算 辛苦老師了

回答：你好，感謝贊賞!要買就買中層。首座和金域藍灣在相同區位地段，樓盤就挨著，理論上有相同比例的漲幅，但如果選擇的話，肯定選擇品質好，新一點的首座。兩者跟品秀比，又遜色了些，星圖地鐵上蓋，地段決定價值，同時大開發商有實力。無錫比較推薦太湖新城。

提問：廣叔您好，很迷茫，再次請教，本人家庭收入3.5，廣州從化自住一套(已還清貸款)市值150，清遠恒大銀湖城貸款一套(商業貸)，有兩小孩，大的才十歲，自身裝修貸車貸房貸一共月供8k，其中車貸和裝修貸還有兩年還清，現在想五年以上投資南沙一套，中介了解首付需要七成，打算抵押自主房產給首期款，大概100萬，自有現金20萬，實地考察過翡翠公館，初步比較喜歡翡翠公館兩房大概175萬，也了解過這價格保利城可以買三房，請廣叔幫忙分析投資南沙的最優方案，謝謝。

回答：你好。首選翡翠公館，次新，環境各方面都不錯。保利城盤大了點，且離地鐵較遠。

提問：收到你的回復后，今天去看了金域悅府，其他尚可，但是配套只有小學，沒有初中，且地址是劃入白云區，初中搖珠沒有任何一家好的中學。我不是自助，是單純投資。請問，這樣的學位情況是否對投資，升值，出手造成較大影響?還是投資型，學位不太重要?

回答：你好。金域悅府地鐵線路較多，商圈繁華，配套齊全，生活十分便捷，缺點是獨棟小區，學區還不錯，但因學區政策多變，如果沒有上學需求，不建議投資此類產品。建議看看開發中的片區，增量更大，更有潛力。

提問：你好廣叔，我是廣州的投資客。手上有80萬的資金。現在因為沒有購住宅的資格，就訂了一套沙井的小公寓。看到您一直不推薦公寓。我該怎么考慮?還能不能出手?

回答：你好，深圳公寓只分兩種，深圳灣的公寓和其他公寓，深圳灣的公寓因為有稀缺城市景觀和海景，有投資價值，但普通公寓并不稀缺，剛需客和豪宅客對稅費承受力也不同。所以普通公寓的漲幅跑輸大盤。 公寓建議退掉。 首付80萬，建議在廣州選籌，現在是比較好的入場時機，關注黃埔和萬博板塊。

提問：廣叔你好，您建議以投資優先買潮州市中心二手次小戶型新房，配合出租長持。我也很認同，以后還可以考慮把房子賣出換大房，是嗎?另外可以請您幫我看下房源挑選嗎，或者有什么進一步的挑選標準嗎?

回答：你好，資金有限，買房可以先上車以后再置換。因為房產上漲的“速度”太快，即使只是漲價5%，普通人靠工作也很難追趕得上。如果先買房上車，用資產追資產，沒準還有機會，甚至買得好還可以大賺一筆。買房選籌原則：1、距離市中心距離相等，選價格低的。距離市中心差不多直線距離的板塊，或者地鐵至城市核心通勤時間相等的地段，即使目前存在差價，長期來看差價會收窄。 2、售價相等，選距離更靠近市中心的。兩個售價相等的樓盤，距離中心更近的樓盤未來漲幅會超越偏遠的樓盤。

提問：您好廣叔，小白一個，沒有任何購房經驗，現在在廣州工作，普通上班族，想在老家桂林買房，考慮過兩年回老家工作，比較喜歡臨桂區魯山路的恒大城，三房，總價66萬，手上子彈10，廣州公積金，想問問，是否合適?或者什么時候買比較合適呢?(或者彰泰滟瀾山、匯榮桂林)是否有什么建議呢?謝謝。

回答：你好，桂林房價漲幅非常緩慢，如果考慮未來升值潛力，廣西能買的只有南寧。 建議把子彈擴充到20以上，先入手一套南寧作為投資，未來回桂林了再考慮自住。 自住買生活半徑附近的樓盤。

提問：廣叔你好，有600萬左右的預算，在福田、南山地鐵次新盤您有什么好的推薦嗎?最近在踩盤福田，發現中心區還有些租金很高，單價在預算內的小兩房。不太清楚這種成熟配套、交通方便、學校一般的房子是否值得入手?還是如果增加預算的話，好像大家都寧愿去買紅山、寶安、光明，也很少有人選擇福田中心區?這是為什么呢?

回答：你好，首先不要太關注租金回報，租金往往和增長性呈負相關。600萬較合適的是沙井和光明。如果你考慮自住的話，梅林關和西麗可以重點考慮。碧海和老前海也行，但選擇不多!福田中心區600以內的房子大概率沒啥投資潛力，太成熟，沒規劃，還很破舊。福田主要是學區房和香蜜湖兩種類型比較主流。福田的小白領對比龍華，房子新，還有學區，當然選龍華。

提問：廣叔你好!目前有總價700萬左右，在考慮學位+投資+自住。眾孚大廈和銀莊大廈100平米左右的三房這兩個怎么樣?麻煩廣叔從學位、投資、自住的角度對比分析一下這兩個盤。謝謝

回答：你好，眾孚大廈，2002年，獨棟小區，近地鐵石廈站，有荔園+紅嶺石廈。銀莊大廈，1998年，樓盤較老，近地鐵福民站，有荔外(水圍)+皇崗中小學。綜合看眾孚大廈更優一點。現在政策剛下來不要急，可以好好淘下筍!

提問：你好廣叔，我看到好多深圳商住都是70年的產權，其他城市基本上就沒有70年的產權，龍崗保利上城70年產權的公寓可以買嗎?因為我自己沒有深圳房票，所以只能考慮買公寓了。

回答：你好，70年產權的商住公寓都是早年審批不嚴的遺留產物，深圳有北京，上海也是有的，出了龍崗的保利上城，福田河羅湖也會有同類型的產品出了產權性質和住宅基本上沒有很大的差異。

提問：廣叔您好!目前自住天鵝堡二期，持有蓮花三村169平、掬月半山183平出租，兩套按揭。年齡48，家庭年收入120萬左右，福田羅湖上班。想請教下，一，如果置換， 這三套房哪套更適合出手(未來10年后才有學位房需求)，賣掉一套買潤璽是否更合適?二，傳蓮花一二三村片區棚改，是否加購一套以投資?謝謝!

回答：你好，天鵝堡，目前適合自住，未來可能受益于白石洲舊改。過去漲幅你看得到，未來短期內將延續這個趨勢，除非有大的改變。短線爆發力有限。中長線還是值得投資的。因為：整個深圳水位在明顯提升。蓮花三村除非有明確的拆遷信息，不然買了也是套牢很多年，蓮花中學的成績在福田不算亮眼，談不上有學區價值的。掬月半山定位大戶型豪宅，外立面設計比較新潮。但配套太差，總價過高，導致流動性比較差。因為同價位可選擇性太強了。這幾個選籌中，未來潛力對比：掬月半山>天鵝堡>蓮花三村，應該出手的是蓮花三村，等待的機會成本太大。

關鍵詞： 廣州樓市 投資 價值