歸祖國并肩同行，趙國雄關心香港未來并胸懷中醫藥發展未來。

發展香港，思想要宏觀一點、遠大一點，需要走出去來看，香港應該扮演什么樣的角色。

祖籍江蘇常州的趙國雄，業內人士評價其有年輕人的活力、兼具中年人的風趣幽默，他被尊為“香港樓神”，極具個人魅力，有著江南人秉性上的謙遜與低調。

他負責長江實業房地產業務版圖，管理香港、內地及國外多個地方的房地產業務。1997 年加入長江實業( 集團 ) 公司，2000 年獲委任長江實業執行董事，是長江實業創辦人李嘉誠最為倚重的左膀右臂。

同時，趙國雄亦是 ARA 資產管理有限公司的創始人和董事會主席，2002 年成立至今，ARA 管理著 6 只于新加坡和香港上市的房地產信托基金(如匯賢房地產投資信托)，及 10只投資亞洲的房地產私募基金，管理資產組合規模超過 370 億美元。

縱橫房地產業三十余年的趙國雄，加入長實正好二十年，這二十年，剛好見證了香港回歸祖國二十年的歲月變遷。近日接受《中國房地產金融》專訪時，讓他感慨，“現在的香港發展應該多一些聚焦，把過去的二十年趕回來，這將會是香港的將來。”

他感觸最強烈的變化是香港失去科技競爭能力，二十年前馬云的阿里巴巴、馬化騰的騰訊剛剛起步，谷歌開始發展，臉書 (Facebook) 還沒誕生。趙國雄說，“香港有點固步自封，香港是我們的香港的觀念要改變了。發展香港，思想要宏觀一點、遠大一點，需要走出去來看，香港應該扮演什么樣的角色。”

香港之于國家和珠三角的角色在不斷變化，趙國雄提出的角色轉型，正成為香港融入粵港澳大灣區的現實寫照，香港特區政府前財政司司長、南豐集團董事長及行政總裁梁錦松也表示，香港的角色定位一定要變，這是大勢所趨。

作為“超級聯系人”的角色，香港是國際金融中心、國際資產管理中心，是最大的人民幣離岸交易中心，未來還將書寫國際創新與科教中心。香港特區第五任行政長官林鄭月娥在其第一份施政報告中指出，“創科”

將是本屆特區政府未來工作的優先要務。誠如趙國雄所提及，香港是時候需要換一個角度，從粵港澳大灣區的聯動發展，重新定義其位置與歷史責任。

如果說對于香港未來的憂慮是每一個香港人共同的話題，而關心中國城鎮化進程建設和中醫藥的發展則是趙國雄個人對于中國未來發展的思考。由趙國雄創立的眾富基金今年 9月向英國劍橋大學土地經濟系捐贈100 萬英鎊，由此設立一個專門研究中國城鎮化發展的教席，推動城市發展研究;向母校浸會大學捐贈 3000萬港元用于研究和保護中醫藥方，與科研院所、地方農戶合作，在陜西、貴州等地開展中藥種植與研究。

對于近年中醫藥在海外大放異彩，趙國雄擔心將來有一天中醫師開藥方需要向日本、韓國、泰國、美國甚至加拿大去申請批文，“因為很多好的藥方及藥材被他們注冊專利，所以我們需要奮起直追，拿回我們的知識產權。”趙國雄說，對于中醫藥的知識產權保護，個人作為中國人，希望為國家和民族，多做一點事情，多出一點力。

香港地產這二十年

在趙國雄職業生涯中，長達三十余年與房地產緊密相連，曾經屢創銷售佳績，“樓神”在《中國房地產金融》主辦的 2017 金磚論壇 ( 香港站 ) 的演講中，直言這二十年的市場與以往并不一樣。

“香港現在跟回歸前完全不一樣了，特別是在房地產方面，無論是整個房地產的態勢，還是特區政府的政策對房地產的影響。”趙國雄說。

香港二十年以來經歷 1997 年亞洲金融風暴、2003年 SARS事件、2008 年金融海嘯等諸多大事。香港1983 年開始實施港元與美元掛鉤的聯系匯率制度，這種旨在降低交易成本的貨幣發行局制度，是香港成為國際貿易中心和國際金融中心的基礎。然而這種制度以犧牲香港貨幣政策獨立性為基礎，從某種意義上來講也更容易受外界影響。

趙國雄回顧香港回歸后，香港房地產市場由“相對市場供求主導”變為“政策主導”。這一市場主導變化背后是為了解決全香港七成市民擁有自住居所，香港特區政府彼時在房價走高的情況下，推出“八萬五”政策計劃，即每年包括私人營建在內的房屋供應量增加到 8.5 萬個單位。

然而經歷亞洲金融風暴之后的香港，樓市下行一度重挫五至六成，低迷樓市令眾多持有房屋的中產階層變成“負資產”，該項計劃因外界環境因素而導致叫停。此后為了解決樓市下行房價下跌及住宅供應較多的問題，特區政府在 1999 年推出“勾地制度”、2002年推出“九項房屋政策”，此舉改變了垂危之中的香港房地產。

特別是“勾地制度”的推出，令金融危機之后的香港土地供應由“賣地表”變為“勾地表”，此舉使得在樓市下行期的土地拍賣得以順利進行，而不至于“賤賣”土地。這種在拍賣土地之前，開發商確認申請、并出價繳納保證金的“保險程序”，避免土地拍賣進一步低估和無人問津而沖擊市場信心。

趙國雄評價這種拍地政策的變化，認為“土地主導權變相落入開發商的手上，在商言商的開發商不會積極勾地，隨著土地供應不足導致房屋供應量嚴重短缺，加上經濟復蘇和外部資金進入，樓價不斷破頂。”因樓市復蘇，香港特區政府也于 2013 年宣布叫停這一制度，由政府主動推地以此加速土地供應。

“從香港回歸到 2007 年，剛好十年間，香港房地產市場發生了天翻地覆的變化，這跟我們預測的完全不一樣。”趙國雄說，這種不可預測性改變了香港房地產市場，特別是金融危機之后的量化寬松政策的推出，導致低持有成本推高了房價，固定資產價格因而一直攀升。

2008 年金融危機之前的五年里，香港房地產市場經歷了五年緩慢的上升周期，金融危機至 2009 年經歷短暫調整之后，香港樓市此輪上升周期持續了八年。趙國雄說：“雖然特區政府于 2010 年推出一系列緊縮措施干預樓市，但伴隨外圍宏觀情況不斷改變，樓市調控仍然乏力。”

香港特區政府在 2010年推出緊縮政策，包含提高外地人首付貸比例、提高特別印花稅稅率、增加買家印花稅等政策。至 2017 年多次針對炒家的調控措施，旨在通過增加交易成本及收緊按揭貸款來打擊投資客退出市場。然而現實是 2010 年首推特別印花稅以來，房價上漲超過 83%。

香港房地產市場持續走高的吸引力不單單吸引買家進入這個市場，還得益于融資成本、稅收等便利，來自內地的開發商自 2015 年來成為土地一級市場的主力，如萬科、海航、五礦地產、中海地產、雅居樂、保利地產、世茂地產等開發商均有成功拿下項目。

“你可能發現香港本土開發商保守、內地開發商勇進。”趙國雄分析這一差異背后的原因，內地開發商經歷的是過去二三十年來內地“牛市”的過程，然而成熟市場是以自由市場供與求為代表，“過去許多年，內地開發商看來是一帆風順的，主要還是沒有經歷過自由市場的沖擊。”

“所以他們還沒有這個危機感，而香港的開發商有危機感。所以香港主要開發商，一般貸款不會超過他們總資產的25%、30%，相對是保險的。” 趙國雄認為，相比一直向上的內地市場，自由市場的房地產是需要經歷經濟周期的。“以香港的經驗，這一周期大概是 5-7 年，所以需要將這一周期考慮進去。”

趙國雄提醒內地開發商，在全球結束量化寬松之后，迎來“縮表”之時，可能面臨融資成本上升的壓力，屆時將影響對固定資產的價值。“對于我們的房地產市場有什么樣的影響呢? 現在內地開發商，以及我們的同行應該有考慮，未雨綢繆。”

“我們沒有退出中國”

經歷過世紀重組之后，2015 年李嘉誠旗下長實集團與和記黃埔合并為新成立的長江和記實業有限公司，包含了非房地產業務，如：港口及相關服務，電信，零售，基建及能源等領域。

長實集團與和記黃埔旗下的房地產業務，涵蓋香港、內地及海外版圖，整合并入新公司“長江實業地產有限公司 (01113.HK)”并分拆于2015年6月在香港上市，經歷了兩年之后，再次更名為“長江實業集團有限公司”。

此舉更名令“長實集團”暫別公眾視野后再次回歸，在官方的公告中，披露這一更名原因，“為了貫徹長實地產名稱與長江集團其他上市公司名稱‘CK’的一致性，以及更能突顯公司放眼全球投資機遇。”

趙國雄回應《中國房地產金融》提出主業是否改變時，他說：“長江實業集團還是一家以房地產為主營業務的公司，我們業務方向沒有改變。”

“為什么要更改名字呢?主要是反映我們的投資，反映公司的業務業態是怎樣變化的，比如說基建方面， 投入了很多資金。我們在投資房地產方面的業務比較多，所以把名字改一改，能把公司今天新的業務形態表達清楚，是對投資者及股東方一種比較負責任的態度體現。”趙國雄進一步稱。

據長實集團 2016 年年報數據，長實集團除地產業務之外，還涉及能源及飛機租賃領域。2017 年 3 月 14 日，長實集團、長江基建集團及電能實業聯合收購澳大利亞能源集團 DUET;2016 年 12 月，長實集團收購長和集團飛機租賃公司股權，進入飛機租賃領域， 以此通過業務多元化實現長期增長。

長江實業集團還是一家以房地產為主營業務的公司，我們業務方向沒有改變。

李嘉誠旗下的另一艘巨輪長江和記實業有限公司 (00001.HK)，2016 年在全球化布局上不遺余力，2016年年報中用“多元業務，穩定收益”作為主題，報告披露在全球超過 50 個國家和地區多元化布局，涉及港口及相關服務、零售、基建、能源和電信五大核心業務。

按2016年息稅前利潤總額計算，歐洲市場業務份額超過半壁江山至59%，其中英國市場占比36%，內地市場占 12%，香港市場占3%。“我們是一間商業機構，不過是放眼全球，選擇去哪投資主要還是看投資回報，同時我們需要對股東負責。”趙國雄談及轉向投資歐洲、英國的原因，外界可能有一點誤會，投資并非全部倚重歐洲市場，而是在超過50余個國家和地區進行了布局。

長實一邊在英國、歐洲買買買，形成鮮明對比的是內地的地產資產也在“拋售”，針對長實是否有意在退出內地市場這個問題，趙國雄明確回答“我們沒有退出。”

“早前地價便宜時，我們在內地買了很多土地，剛好遇到內地調控，內地媒體說當時我們這是‘捂地’。三五年之后，房子全部蓋起來了，我們作為開發商，是需要出售的。那你賣樓，又說你要跑。”趙國雄說，房地產開發周期中土地相當于原材料， 加工成產品 (建好房子 ) 后肯定是需要賣的，“他們不明白我們的業態，也不明白我們的開發周期 ( 相較于內地開發商的高周轉，長實的開發周期一般都較長 )。”

根據 2016 年長實集團披露的數據，截止到去年底長實集團土地儲備 1260 萬平方米，其中香港、內地、 國外擁有土地分別為 60 萬平方米、 1160 萬平方米、40 萬平方米，內地土地儲備占比高達 92%。

記者調查，2013年之后長實集團在內地沒有拿過地，對于是否有意拿地，趙國雄坦言拿地風險已經偏高，同時拿地成本也高過集團的借貸比，“目前在建的有幾十個項目，包括廣州、深圳、北京、長沙、成都等項目。”趙國雄說。目前內地市場變化較大，針對內地出現機會如城市更新、商業地產等方向，他表示每一家地產開發商都有自己的強項，長實在住宅方面比較有優勢，雖然也有辦公樓、商業地產的布局，但未來有機會仍然希望多建住宅，因為“蓋房子是我們的強項”。 長江實業集團還是一家以房地產為主營業務的公司，我們業務方向沒有改變。

關鍵詞： 趙國雄 香港地產