隨著7宗地塊在6月20日競拍結束，北京今年首輪供地也宣告收官。縱觀首輪土拍，除了“熱”外，還有在搖號機制下出現了拿地新面孔，外地企業蜂擁北上，參加搖號大戰，福建雄旺、石家莊創世紀、南通中皋以及之前的上海大華，均獲得一宗地塊，其中不乏經開區X47R1這樣的“王炸”地塊。

(資料圖片僅供參考)

為何今年北京土地市場涌現這么多外地中小企業？它們是單純的拿地開發還是某些房企的隱形“馬甲”？在北京開發經驗為零的它們如何操盤項目？未來的土拍中，它們還會積極現身嗎？

“碾壓”大房企，外地新面孔接連搖中地塊

在6月20日舉行的北京土拍中，前述那些新面孔并未現身。但是縱觀之前的土拍，它們可謂占盡了風頭。

6月16日，“王炸”地塊經開區X47R1迎來現場開拍，吸引31家房企主體報名，包括華潤、保利、中海、中建、招商等在北京房地產市場深耕的知名房企，但是在最終的搖號環節中，中皋置業以79.12億元+5.3萬平方米現房銷售面積幸運搖中，溢價率15%。

中皋置業是一家來自江蘇南通如皋市的國資企業，“31中1”不僅令其成功進京，還一舉成名。

6月14日，在順義新城第2街區6022、6023-1地塊競拍中，21家企業參拍，最終石家莊創世紀搖中該地塊，成交價11.04億元，這也是該企業第一次進京拿地。

而在半個月前，順義另一宗地塊——順義新城第19街區19-69地塊熱度更高，45家企業主體血拼，報名數量創新高，最終經歷“雙觸頂”、搖號后，福建雄旺成為贏家，以16.56億元+1.2萬平方米現房銷售面積拿地。

再往前至3月份，大熱的昌平朱辛莊0028地塊出讓，42家企業主體參戰，中簽率僅2.38%，最終上海大華憑借幸運奪得該地塊。

縱觀上述拿地企業，是今年北京土地市場的新面孔，均是首次拿地，也都是區域型的中小企業。北京資深地產評論人澤龍點評：“北京6月的土拍市場，外地進京房企霸屏半壁江山。”

事實上，今年征戰北京土地市場的遠不止上述四家外地企業。

在順義新城第19街區19-69地塊的參拍企業中，有杭州城建、山西星河、江蘇獅山、如皋潤皋、南通海門海泰、蕪湖康潤房地產、山西保景順、揚州華鵬、南通江海港、山西金匯海、廈門巖垚盛、上海遠篤、成都鴻哲、東方雨虹等企業。

在其他地塊中，還有太原萃豐、山西裕通晟、上海錦祥德睿、武漢聯發瑞盛、陜西同致等。

上述企業出現在北京今年的多場土拍現場。細究這些企業，都是北京土拍市場的新面孔，有成立較久的地方國企、民營企業，也有成立不久、似乎是為北京拿地而生的企業。

以太原萃豐為例，據天眼查顯示，該公司于2023年6月12日注冊，是一家以從事房地產業為主的企業，注冊資本1000萬元，實繳為0，僅有3名員工，卻在6月14日參加海淀雙新村地塊競拍。取得順義熱門地塊的福建雄旺，成立于2022年，也僅僅才半年多時間。

還有東方雨虹，為建材公司，其于6月7日回復網友在“深交所互動易”平臺關于“公司是否報名參與了北京順義兩宗地塊的競拍？是否對涉足房地產業務有興趣？”的提問中稱，公司不涉及房地產開發業務，致力于新型建筑防水材料的研發、生產、銷售和防水工程施工業務領域。

陷“馬甲”爭議，未來合作開發或是大概率選擇

新面孔大量出現在北京土拍市場，并接連搖中地塊，讓市場不免好奇，它們是誰？為何突然涌入北京？它們是“馬甲”房企嗎？質疑聲從未停止。

之前，中原地產首席分析師張大偉稱，大量參與土拍的房企都是“馬甲”和沒有多少房地產開發經驗的上下游企業，具備一個資質就來“打新”，因為降低了保證金，所以萬一搖號搖中，利益巨大。“土地市場的‘打新’出現了！”

通過對已經拿地的新面孔企業進行股權穿透或者對歷史合作探究，可以發現，部分企業與一些知名大房企關系緊密，不排除替其拿地的可能性。

在中指研究院土地事業部負責人張凱看來，北京的營商環境較好，土拍規則對于新面孔相對友善。從另一個角度來說，新面孔紛紛在北京拿地，也體現出房企對于北京房地產市場的平穩發展信心充足。

“新面孔背后的原因，除了部分外地國資進京投機性購地之外，則是眾多房企為了在搖號機制下獲取心儀的地塊，紛紛采用馬甲企業，或是下游供應商輔助競拍，以提高中簽率。”張凱如是說。

的確，新面孔參拍北京土地市場，能夠活躍市場，帶動更多企業參與進來。但是論實力以及在北京的開發經驗等都讓市場懷疑其操盤能力。

一位資深地產人表示，這些房企經驗不足，品牌較小，沒做過多少項目，操盤起來肯定有難度。

不過，未來合作開發可能性也非常大。張凱認為，對于北京來說，這些新面孔的涌入，對市場的影響相對中性，預計這些新面孔拿地后，大部分項目仍然會與其背后的“老面孔”合作開發，或是與深耕北京的品牌房企合作開發，因此項目的品質和業主的權益能夠得到保障。

“新面孔如果獨立操盤，對于北京的各種報建制度和政策，在適應程度上顯然比不上在北京深耕的其他房企。同時，其對北京置業客群產品需求的理解方面也會有所欠缺，品牌也缺乏影響力，預計項目的開發節奏和后期的去化速度都會相對較慢。”張凱說，但如果購地之后與深耕北京的房企合作開發，這些障礙將不復存在。

北京今年首輪供地已經收官，這些新面孔還會繼續征戰土地市場嗎？事實上，在6月20日的土拍中，出現的更多是以前的土拍“常客”，新面孔集體隱身。

“這也說明有馬甲的存在，地方深耕企業有可能給馬甲指路了，讓它們對地塊有更清晰的認知，了解地塊的市場風險，利潤率不夠、算不過來賬時，就不會參加競拍。”上述地產人表示。

張凱認為，新面孔在北京第二輪供地中是否頻繁出現，仍然取決于是否有足夠優質的地塊推出，并且與下半年北京房地產市場的走勢密切相關。如果下半年市場熱度能夠進一步回升，疊加類似海淀永豐南這樣的地塊適時推出，這些新面孔或將再次出現。

新京報記者 段文平

編輯 武新 校對 楊許麗

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