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日前，溫州和昌新能源有限公司競得洞頭區元覺街道狀元南片區B-07a地塊。看來，又一新能源產業項目將落戶洞頭。

(資料圖)

部分地塊信息。來源：省自然資源網上交易系統

據悉，溫州和昌新能源是浙江運達風電股份有限公司的子公司，由省機電集團控股。此前，運達風電曾在洞頭投資多個風電及相關產業項目。

根據出讓公告，該地塊的產業條件為電氣機械和器材制造業。據相關報道稱，該地塊將打造運達股份全球海上風電總部及總裝基地，主要建設海上和陸上風力發電機組產線。

項目效果圖。來源：洞頭發布

可以看出，這對于構建“核風光水蓄氫儲”全鏈條、打造全國新能源產能中心和應用示范城市、競速新能源賽道的溫州來講，又是一件喜事。

但是，對于旁邊山海藝墅的別墅業主來講，已讓他們揪心不已。

山海藝墅本是一個背山面海的別墅區，如今且不說離海岸更遠了，周邊還要落戶制造業項目，確實是十足的利空。

最近出讓的工業地塊，距離山海藝墅直線距離僅約600米。這只是該區域出讓的第一宗工業用地，會不會僅僅是一個開始？

山海藝墅、運達風電區位示意圖

雖說如今的新興制造業，污染不大，但免不了貨車的往來，破壞了別墅區的寧靜和價值。

山海藝墅、運達風電地塊實景

對于這個別墅區來說，少了一線海景資源不說，現在旁邊還多了一個工業區，這個打擊不可謂不大。

買房太難，除了擔心房開能否如期交付、品質兌現等問題，還要考慮周邊規劃及現狀的改變。

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山海藝墅位于洞頭區元覺街道沙崗村，早期推廣名與備案名一樣，都叫半島琴灣。

它由溫州冶金房產于2004年拿地開發，是為溫州罕見的一類住宅用地，容積率僅0.3。

洞頭本島遠眺山海藝墅。來源：華中·海悅城

半島琴灣分為峰景、藍山、琴海、觀海4個組團，共147套獨棟別墅，建筑面積約280-900㎡不等。

山海藝墅

半島琴灣最大的特色，便在于它借助山地地形，建筑高低排列，大部分別墅都能看海。

其中，小區南片是一座三面環海的半島，深入海中，給人一種“住在海里”的感覺。

山海藝墅早期地形區位示意圖

那時候，溫州流行歐式建筑風格，別墅、洋房等低密度住宅更是完全“歐化”，半島琴灣采用了當時少有的現代風格，尤其是運用了大面積玻璃，格外搶眼。

同時，半島琴灣南側與洞頭城區隔海相望，可遠眺城市天際線，還享有一般海景房所不具備的夜景。

山海藝墅及對面的洞頭本島

本來先天條件不錯的半島琴灣，首期房源直到2009年5月才開盤，均價約11500元/㎡。后來，提升至約15000元/㎡。

但是，直至2012年半島琴灣交付，也還有很多房源沒賣出。之后，實屬無奈，便改名為山海藝墅，凸顯依山傍海的特征。

山海藝墅

截至當前，交付超過10年的山海藝墅，仍有74套別墅沒有找到如意的郎君。

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依山傍海、深入海中，山海藝墅具有一般小區所不具備的自然條件。吸睛點沒有閃光，資源優勢反而逐漸被稀釋。

山海藝墅周邊圍墾土地全景

早在2005年，山海藝墅以南的狀元南片圍涂工程就開始施工，并于2014年通過竣工驗收。

對于山海藝墅的業主來講，狀元岙南片圍涂建成后，原先一線海景的優勢不再，只能遠距離觀海。

好在，山海藝墅南片周圍，打造了一座小型湖泊，保留了原有半島岸線，作為這片圍墾土地的中心景觀。

山海藝墅旁的湖泊

雖然山海藝墅的海景優勢減弱了，但如果這片圍墾土地能繼續開發低密度住宅、文旅等項目，也是一大利好。

那么，這片圍墾的土地，到底怎么開發？

山海藝墅及周邊圍墾土地

根據2017年招商項目庫的一則信息，狀元岙南片圍墾區規劃打造洞頭城市副中心，總用地面積約4700畝，主要建設星級酒店、商業街、娛樂城、游艇會所、會議會展、中心廣場、一類住宅及相關配套設施。

招商信息。來源：市投資促進局網站

2019年，洞頭區與中國自動化學會智慧城市工作委員會、中信建設投資發展有限責任公司簽訂“中信·威尼斯小鎮”項目戰略合作協議，擬于狀元岙南片圍墾區打造一座以文化旅游產業、健康醫療產業、高端教育產業以及港城融合生態智慧小鎮。

簽約報道。來源：溫州日報

后來，這些曾被寄予厚望的城市開發類簽約項目，最終都沒有落地。

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令山海藝墅業主失望的是，利好沒等來，卻來了利空。

去年，《洞頭狀元岙南片區控制性詳細規劃修編》發布，規劃以山海藝墅周邊的湖泊為城園共生核，西側打造未來零碳園區、港區綜合服務區，東側打造未來品質社區、旅游休閑園區。

洞頭狀元岙南片區控制性詳細規劃修編。來源：洞頭區人民政府網站

可以看出，這一回，洞頭區元覺街道狀元南片區B-07a地塊成功出讓，標志著這座未來零碳園區首個項目的落地。

然而，在山海之間、別墅旁邊的海島之上，打造工業區，哪怕是“零碳”，也影響了別墅的人居氛圍、海島的生態氛圍。對山海藝墅這種高端產品，工業園區對其簡直是毀滅打擊。

山海藝墅及周邊圍墾土地

更何況，規劃是可以調整的。雖然當前僅山海藝墅西側規劃為工業區，但未來不排除工業區規模擴大的可能性。

據洞頭發布的消息稱，狀元岙南片圍涂還將打造一座污水處理廠。

顯然，未來零碳園區、港區綜合服務區，借助這里靠近狀元岙深水港的優勢，發展臨港產業。同時，充分運用洞頭的風能、潮汐能等優勢，發展新能源產業，也迎合了時代浪潮。

但是，這對于山海藝墅來講，是顛覆性的改變。

我們回頭想想，假如把這些產業放置在同樣靠近狀元岙深水港、洞頭列島的甌江口，讓制造業產業更集聚，讓洞頭列島成為更純粹的風景區，豈不更好？

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很顯然，這里，又牽扯到甌洞一體化的問題了。

洞頭撤縣設區后，雖然甌江口納入了洞頭區，但僅僅上是名義上屬于洞頭區，實際上由洞頭區委托海經區管轄，與洞頭其他區域仍是兩個實際管轄范圍，機制并未理順，也互不隸屬。

由此，甌江口、洞頭在缺乏統一規劃、統籌安排的情況下，仍在各自進行“小而全”的建設。

甌江口

如今，甌江口無論在產業集聚方面，還是城市建設方面，都沒有像前些年那樣突飛猛進，反而有些沉寂，急需導入更多新興產業、行政資源、生活配套。

同時，洞頭列島遠離溫州核心城區，在人才招引方面存在難度，對產業發展帶來制約。

除了狀元岙南片圍墾區，洞頭本島也還有兩座工業區，且距離部分景區很近，與海島定位、景觀格格不入。

甌江口

因此，甌洞一體化還應盡快推進，將更多行政、產業、都市功能向甌江口轉移，讓洞頭區更好地融入溫州城區，也讓洞頭列島保留更多原汁原味的海島風光。

只有甌江口、洞頭列島有了精準的定位、明確的分工，各自發揮優勢，無論對甌江口、洞頭列島，還是整個洞頭區，乃至整個溫州，都會有極大的益處。你們說呢？

歡迎亮明你們的觀點，一起討論，促進溫州大發展！

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