在市場各方的高度關注下，6月13日至30日，廣州將迎來新一輪的涉宅用地競拍。

根據自然資源部“擬出讓地塊清單公布制度”的出讓要求，廣州今年先后于2月10日和5月6日公布了兩批擬供商品住宅用地項目清單。有別于往年的集中供地模式，今年每一批擬供清單對應的地塊都分別將在3個月內陸續發布出讓公告，有序組織出讓。

(資料圖片僅供參考)

供地時間線的拉長，使得房企對擬出讓地塊的選擇更加靈活，競價準備也更加充分。

供地模式再優化，更好地適應市場環境

集中供地政策始于2021年2月，當時北上廣深四個一線城市以及南京、杭州、廈門等18個二線城市率先實施，通過“兩集中”，即集中發布出讓公告、集中組織出讓活動，進行住宅用地拍賣，且原則上發布出讓公告全年不得超過3次。

政策出臺的初衷，是為了給房地產降溫。住宅用地的集中出讓，從保障供應、提高信息透明度兩大方面，讓房企有了更多選擇，從而避免高價地的出現，起到穩定地價的作用。

但這一政策對房企資金要求極高，數十宗地需在一至兩天內完成出讓，房企前期要繳納高額保證金。

市場是動態變化的。隨著近一兩年房地產行業進入深度調整，大部分房企出現資金流緊張的情況，“兩集中”的供地模式，也迎來與時俱進的優化。

2022年，包括廣州在內的多個重點城市將集中供地次數調整為4次。進入2023年，調整就更加明顯了。

以廣州為例，今年首輪土拍采取的是8宗涉宅用地分批出讓，時間跨度為一個月。

最終的結果是，8宗涉宅用地，7宗成交，1宗因故終止出讓。在成交的7宗涉宅用地中，3宗底價成交，4宗進入搖號，溢價率15%。

縱觀近兩年集中土拍，這次涉宅用地成交率是最高的，為100%。

“擬出讓地塊清單公布制度”的建立，并不是要取消集中供地制度，而是優化完善集中供地政策，更好地發揮充分公開披露信息對于穩定和引導市場預期的積極作用，更好地適應當下房地產市場環境，給市場主體充足的時間預期預判，通過合理分散地塊出讓節點，減輕房企前期資金壓力，讓房企更從容地融資和調研，從而進一步促進房地產市場平穩發展。

5月以來，在廣州公共資源交易中心網站掛牌的涉宅地塊，大部分繳納保證金的截止時間是競拍的前一天，而首輪土拍是競拍的前三天。

這意味著，房企可以有更多時間籌集資金去競拍心儀地塊，即使在這宗地塊失利，也可迅速將保證金投入到另一宗地塊中，從而獲得競拍資格。

總體而言，廣州目前的土拍模式更為靈活，對房企更加友好，因此出現流拍情況的幾率也將大大降低，對整個行業起到一定的振奮作用。

地塊少而精，房企風險相對可控

具體來看，將于6月13日至6月30日期間競價出讓的涉宅用地共有10宗（原本是13宗，其中黃埔區開創大道與廣深高速連接處YP-P-3地塊的競價時間調整至7月10日，白云區廣州設計之都三期AB2603065地塊的競價時間調整至7月13日，增城區新塘鎮廣園快速路南側18101226A23035號地塊因故終止出讓），分布在天河、荔灣、番禺、南沙、花都和從化6個區，總建面超71.5萬㎡，總起拍價超108億元。

比如天河區員村一橫路AT080523地塊，起拍樓面價4.98萬元/㎡，還沒拍賣就已經能擠進廣州樓面價TOP7，如能觸達封頂樓面價，則能登上廣州樓面價TOP2，僅次于廣州城投拿下的越秀南路地塊。

地塊位于珠江新城以東區域，板塊在近十幾年的公開招拍掛市場，都沒有宅地供應了，地塊的出現，引來不少房企關注。值得一提的是，地塊占地面積僅1.4萬㎡，計容建面3.8萬㎡，體量不大，對于房企來說風險相對可控。

天河區員村一橫路AT080523地塊航拍圖

荔灣區也有3宗涉宅用地出讓，其中蕙蘭苑、紫蘭苑地塊為萬科廣信資產包中的一部分，此前評估總價近33億元。兩宗地位于荔灣區浣花路以南、花地大道南以西，靠近廣州地鐵1號線坑口站，交通和生活配套都比較便利。

蕙蘭苑、紫蘭苑地塊航拍圖

而位于陳家祠板塊的荔灣區小梅大街7號AL011408地塊，區位條件更加優越，不僅有地鐵1、8號線交匯，還毗鄰上下九、西門口商圈等，屬于少見的老城宅地，因此地塊起拍樓面價高達3.6萬元/㎡，僅次于天河員村一橫路AT080523地塊的4.98萬元/㎡。

荔灣區小梅大街7號AL011408地塊航拍圖

今年首輪土拍中大出風頭的番禺區，在6月這一輪土拍也誠意滿滿。比如番禺區東環街市橋貨運站BC0509004地塊，處在番禺大道北和迎星中路交匯處，毗鄰萬博板塊。地塊占地面積6.7萬㎡，計容建面近10萬㎡，起拍總價接近15億元，折算樓面價1.5萬元/㎡。

在首輪土拍中，位于長隆-萬博板塊的漢溪大道北側BA0902125地塊、BA0902011地塊，分別經歷56輪和55輪競價“觸頂”進入搖號階段，后均被華潤+長隆（聯合體）取得。而這宗能眺望到萬博CBD的東環街市橋貨運站地塊，相信也能憑借萬博熱度再火一把。

番禺區東環街市橋貨運站BC0509004地塊航拍圖

至于番禺區大龍街番禺客運站北側地塊，則屬于回爐地，曾在去年最后一次集中供地流拍，今年再次出讓，條件并無變化。同樣是回爐地的白云嘉禾望崗東北側地塊在5月26日成功出讓，最后還觸頂搖號，相信能給到番禺客運站北側地塊莫大信心。

而番禺區大龍街番禺大道以西BC0613006地塊，是番禺本輪出讓的三宗地塊中起拍樓面價最高的，超2萬元/㎡。地塊位于番禺廣場板塊，生活配套成熟，居住氛圍濃厚，極有可能成為本次番禺土拍的黑馬。

番禺區大龍街番禺大道以西BC0613006地塊實拍圖

行業信心重振，新一輪土拍增添期待

據克而瑞數據，5月全國土地市場成交規模仍在低位，主要受各地繼續采取“少而精”的供地模式影響。實際上，5月大多數城市土拍熱度都不低，比如北京兩宗地塊搖號成交，杭州地塊全被民企拿下，重點城市地塊整體溢價率維持在6.5%的較高水平等。

市場信心得以重振，除了土拍模式逐漸優化外，銷售端政策的放松，也是一方面。

自2023年以來，杭州、合肥、長沙、廈門等14個城市已對限購政策進行放寬，包括調整首付款比例、調整公積金政策等，實行“一區一策”，告別一刀切。

受此影響，二三線城市5月新房成交降幅與4月相比呈放緩趨勢，成都更是單月成交破200萬㎡。

一線城市盡管還沒動作，但似乎都在“等風來”，像是廣州最近就有不少關于政策調整的消息傳出，當然，這些消息還有待官方確認。

就當前來看，房地產市場正以平穩姿態復蘇，在廣州今年首輪土拍中，已經有廈門國貿、武漢城建、南通亞倫等國企、民企進穗拿地，不再是本地國央企兜底。在此情況下，廣州新一輪土拍也增添更多期待值。

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