2023年4月12日，大王山純住宅地塊掛牌截止，4家房企參與競拍，歷經17輪熔斷。大王山在湘江新區的高定位加持下，在湘江科學城的高端規劃下，在新房市場熱度攀升下，房企對片區的認可度走高。

(資料圖)

事件

17輪競拍熔斷后

大王山再掛高性價比地塊

01

住宅地供應

32萬方地塊供應，樓面價僅4392元/㎡

6月9日，大王山又一宗純住宅地塊供應，這是大王山近兩年掛牌的第5宗地塊，其中3宗實現溢價，2宗多家房企參與競拍，溢價地塊占比達60%，而長沙六區一縣的整體溢價土地占比僅6.5%。

從地塊指標來看，土地面積為14.55萬方，建面32.01萬方，容積率2.2，最高土地現價161675萬元，根據計容建面計算，地塊起始樓面價為4392元/平米，如熔斷樓面價也僅5050元/平米，樓面價甚至低于長沙縣萬家麗北，性價比較高。

02

庫存告急

大洋湖價格洼地，片區地塊庫存告急

從土地價格來看，該宗地塊屬于大洋湖板塊的價格洼地，距離地塊600米的中建地塊成交樓面價高達8050元/平米，相較于地塊起始價高出3658元/平米。

同時，從近兩年周邊已出讓的地塊來看，該宗地塊也處于低位，甚至比最低樓面價地塊低出1208元/平米，更不用說5月洋湖濕地公園內掛牌的地塊樓面價高達13500元/平米。

大洋湖地價持續攀升下，該宗地塊無論是現在還是未來，或將都是難得一見的高性價比地塊。

從土地供應來看，目前大洋湖板塊純住宅地塊僅剩7宗，2023年計劃推出地塊僅5宗，且根據目前環境和規劃，未來洋湖靠江地塊將極大概率打造高端大平層項目，地塊樓面價較高，高性價比地塊主要集中在大王山掛牌的[2023]長沙市030號地塊以及A-P02-A36地塊，兩宗地塊總建面約45萬方，按照目前片區主力項目流速，去化周期僅18個月。

無論是現在還是未來，大洋湖板塊庫存處于極低的狀態，后期隨著地塊的逐步出讓，新房市場將往大王山南板塊發展。

03

強資源屬性

名校資源+雙公園，打造5分鐘生活圈

[2023]長沙市030號地塊掛牌條件中明確了該地塊將配建一所中學和一個公園，未來教育和景觀資源有明顯優勢。

具體來看社倉中學擬引進長郡中學，2023年將與項目同步開建，在目前買房教育為先的市場上，地塊優勢明顯。

(地塊景觀資源)

蓮坪城市公園（暫定名）規劃面積達5萬方，被項目半包圍，可以算是項目半個園林，南面與未來將保持原生態的獅峰山公園距離僅一條馬路，北面緊鄰2層樓的地鐵三號線洋湖垸車輛站，項目高層甚至可直觀洋湖景觀；西面是希望小學，直線距離300米范圍內流過靳江河。地塊周邊被自然景觀環繞，景觀優勢明顯。

（周邊配套圖）

除此之外，地塊商業配套也有明顯優勢，2公里范圍內有長沙薈聚以及大王山規劃的商業中心地塊，驅車5分鐘內可享受高能級商業資源。

交通上，與地鐵3號線山塘站直線距離在1公里以內，可使用地鐵出行；自駕出行則無論是通過北面的聯江路前往洋湖、濱江等地還是通過南面的蓮坪路隧道（規劃）前往河東都非常方便。

另外，地塊所處文旅板塊，文旅資源充沛；緊鄰湖南婦女兒童醫院，醫療完善等配套優勢，組成了一個名校+景觀+集中商業配套的5分鐘生活圈。

綜上所述，大王山本次供應的[2023]長沙市030號地塊呈現宜居生態、低密高端、近水望山、教育大盤等顯性基因。

競爭環境

人口基數充足、置換需求旺盛

具備良好去化基底

01

項目競爭關系

流速高、去化壓力小，未來競爭低

從地塊目前市場環境來看，宗地周邊3公里范圍內主力在售項目月均去化基本保持在萬方以上，均實現較高流速，片區樓盤去化壓力小、扛風險能力強；華潤潤樾府與保利長交錦上是大王山片區熱度在售項目，多次開盤去化率在80%以上，成為長沙主城區亮眼的存在，在項目高熱度帶動下，大王山成為名副其實的熱銷片區。

同時目前板塊內庫存較少，狹義庫存僅4.8個月的去化周期，隨著周邊大部分項目在未來幾個月清盤售罄，地塊入市后競爭力度較低。

02

產品發展格局

改善占比趨多，宜居性進一步顯現

近六年各面積段成交套數占比走勢

從大王山板塊近幾年產品發展趨勢來看，大王山板塊面積逐漸趨向大平層改善產品，從2018-2021年90-120㎡為主力到2022年以140-160㎡為主力，同時160-200㎡面積段占比逐步加大，大王山板塊生態宜居示范區定位下，對于宜居、舒適度越來越注重。

03

區域人口分析

人口基數與密度增加，有著強勁支撐力

從人口基礎來看，大王山板塊隨著發展完善，已進入了兌現期，逐步向外傳導價值，人口基數與人口密度逐漸增加，大王山現有人口的自我造血能力充足，對于后期發展有著強勁支撐力。

具體表現來看，大王山居住人口近40%片區就近工作，僅大王山文旅新城板塊占比就已經超過洋湖板塊，可見片區產業及配套資源的兌現，帶動了人口的定居。

從人口職住分布來看，洋湖與大王山居住人口邊界逐步消弭，工作人口和居住人口聯動性較強，同時后期隨著大王山規劃的湘江科學城落地以及其板塊內的商業地塊兌現，未來兩大板塊的聯動性將更強。

從人口職住流動來看，大王山對城南區域有較強的輻射力，聯動洋湖區域及少量含浦區域人口，龐大的人口流動為大王山片區帶來新的置業活力。

（當前兩大板塊整體人口情況）

同時從人口屬性來看，洋湖與大王山板塊人口主要屬性偏向不同，針對屬性偏向對于人口吸引力不同，洋湖人口情況偏向居住商務屬性，而大王山藍綠占比高達73%，更是規劃了全省最大的文旅產業，再加上片區整體容積率僅1.96，在強景觀與低密屬性的加持下，片區內宜居性更高，更適合居住，故片區休閑、康養需求更旺盛。

前有多宗地塊熔斷，后有人口聚集導向明顯；先天宜居屬性突出，后天教育大盤顯現；現有庫存亟需補充，未來地塊發展向南……大王山作為長沙目前房地產市場的主力板塊，是因為已落地資源強勁，更多的則是因為其規劃發展價值潛力突出。

撰寫：鐘玲

審核：蔡嫣

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