最近兩年，在廣州樓市的舞臺上，央企、國企頻頻唱主角、尤其是本地地頭蛇，攻城略地、遍地開花，好不熱鬧。

這個舞臺上，也活躍了不少過江龍。

有的通過收購項目，曲線入粵，試圖搶占一塊蛋糕，比如我們熟悉的世紀金源集團。

(資料圖片僅供參考)

也有的在廣州土拍市場上和本地房硬剛，在虎口處義無反顧地爭搶優質土地，這種過江龍代表就有湖北聯投、南通亞倫、武漢城建和廈門國貿等等。

很多人要問了：在競爭異常激烈的廣州，過江龍如何突圍？到底有什么殺手锏能在競爭處于不敗之地？路如何走下去？

今天，派隊就來談談這兩年的過江龍在廣州的現狀、面臨的機遇與挑戰。

速度較快的是世紀金源·天河源筑，從世紀金源入粵到產品開盤，差不多就半年時間。

該項目是世紀金源收購的陽光城·當代檀悅MOMΛ，更換設計、重新包裝后推出市場。

世紀金源·天河源筑位于五山板塊，主打人群是周邊的高校、科研機構等高知人群，由于周邊幾乎沒什么競品，面臨的競爭也相對較小。

示范區實景圖

主打科技牌，推出七恒健康系統，在市面上，有類似系統的不多，例如位處匯景新城板塊的匯景臺就有六恒系統。

但憑借優越的區位、充滿科技感的七恒健康系統和驚艷的產品，一炮而紅，書寫了一場教科書式的熱銷范本。關于項目可瀏覽派隊寫過的《人文遇上新科技，全優社區驚現天河》。

湖北聯投則不同，直接在土拍市場上搶蛋糕，遇到的阻礙并不大，底價就順利拿地了，拿下的瀝青攪拌廠地塊命名為聯投文津府。

聯投文津府效果圖

由于是廣州首秀，聯投文津府不追求速度，更重產品品質和形象展示，預計7月才會開放銷售中心和板房。

該盤位于天河智谷旁，雖然有珠江花城這個對手，但產品定位和打法上又不一樣。首先它采用TOP級印系，將城市資源、精神空間、高階圈層、臻奢產品有機結合，這屬于生態優越、形象卓越、品質一流的高端住宅產品。

其次它還注重生活方式的打造，打造了一個榕下生活驛站，引進了廣州首家新山書屋，提供一種融合了閱讀、分享、休閑、社交、咖啡、輕餐飲的生活方式，能拉近業主間的交流與共享；最后就是戶型打造上，追求舒適和實用性。

有稀缺的景觀資源、高階圈層、顏值高、過硬品質，關注度很高，可瀏覽《名校旁，三山抱，天河這個豪宅新貴有點“料”！》

打頭陣的世紀金源和湖北聯投，正為過江龍正名，外來房企也有能力在廣州市場闖出一番天地。

和以上兩個不同，下面這三家過江龍拿地，那叫一個慘烈，光拿地過程就一波三折，堪比坐過山車，十分刺激。

封頂搖號，最后搖號環節才決出勝負，競拍房企眾多或者競拍過程很激烈。

比如說廣州今年首宗搖號地塊的荔灣羊城食品廠地塊，有超20房企競價，武漢城建在搖號環節才得以勝出；南通亞倫拿下的番禺迎賓路地塊，也有16家房企參與拍賣；廈門國貿拿下嘉禾望崗東北側地塊，盡管只有三家房企競拍，但競爭絲毫不亞于前兩者，歷經18輪競價封頂搖號。

所以，這幾宗被瘋狂爭搶的項目打造什么樣的產品，有何亮色，關注度有增無減。

最近，羊城食品廠地塊和番禺迎賓路地塊的規劃已出！

羊城食品廠項目，位于花地河以南，醉觀公園以西，涌岸路以北，旁邊不遠處便是唯品會、省中醫院芳村醫院，屬于一線河景宅地。

產品很驚喜，規劃6棟小高層和高層住宅，或將打造80-140㎡三四房。

從規劃來看，2#屬于板樓，1A#、1B#、3A#、3B#屬于塔樓、4#只有5層，應該是疊墅產品。

該盤變量不多，周邊的環境一般，但花地河沿岸將大變身，為白鵝潭商務區提供生活服務配套和優美的景觀環境資源。

由于身處白鵝潭，這是廣州主城區目前為止供貨量最大、競爭最為激烈的地方之一。有白鵝潭悅府、濱江上都、廣州幸福灣等江景豪宅，也有萬匯天地臻園、保利中海朗閱、保利錦上印、凱德雙橋新作、新世界凱粵灣等改善盤，剛需盤也有力城榕城灣、保利和悅濱江等等。

所以羊城食品廠項目采取了差異化競爭，容積率低，那就主打舒適，規劃為板樓、疊墅產品。

番禺迎賓路項目容積率3.0，規劃了6棟住宅樓，全為4房設計！面積段約110-180㎡，2梯4戶、2梯3戶設計，大概660套貨量。

該盤由龍湖操刀，關注度頗高，按市場消息，會引入龍湖新的高端豪宅產品系御湖境或云河頌。

項目面臨的挑戰不小，一是限高60米，看江視野被高約110米的錦繡銀灣遮擋了，只能東北向看江（珠江支流三枝香水道），所以樓棟做了扭轉，盡量往東北方向靠，看江視野可能會受限；二是臨近迎賓路和沙溪大橋，有噪音影響，但地塊出讓時要求采取有效措施減緩交通噪聲對居民生活的影響；三是周邊城市界面一般。

番禺迎賓路項目效果圖

龍湖打造的項目產品力和品質感有口皆碑，但在廣州很久沒有新作品推出，此次的番禺迎賓路項目作為重頭戲，無疑會大作文章，勢必很驚艷。

前段時間，派隊去現場探訪，項目保留的不少樹種，這對擅長園林打造的龍湖而言，發揮空間很大。

據說很快就要公布案名了，最近8月就會亮相。

縱觀這些過江龍，有幾個點可以說一說。

1）選擇好入粵方式。廣州市場競爭確實太激烈，這幾年，拿地的基本是清一色的國企、央企，民企拿地的確實不多，首先是優質地塊太少，其次是自身實力要過硬。

過江龍一定得選擇好自己的入粵方式，像世紀金源集團就通過收購，曲線入粵，而像湖北聯投、南通亞倫、武漢城建和廈門國貿等就選擇在一級市場跟國企、央企面對面拼刺刀，真槍實彈干一場，能拿就拿，拿不到下次再戰。

2）非核心區域不碰。這些過江龍還有一個特點，就是落子在核心區域，把風險降到最低。

回歸中心區拿地、在核心區域拿地成了共識，比如世紀金源就選擇了天河的五山板塊、湖北聯投則選擇了天河智谷板塊、武漢城建選擇了花地灣、南通亞倫選擇了華南板塊、廈門國貿則把首站放在了嘉禾望崗。

以前的過江龍就吃了不在中心區、核心區拿地的虧，最典型的莫過于朱村板塊的徐福上坤·云境風華。

這是2021年第一輪土拍中的地塊，當時引來數十家房企競拍，最終以14262元/㎡，43%的溢價率成交，成了朱村地王。

拿地的就是兩個過江龍，湖南的徐福集團和上海的上坤集團，由于拿地價高過了房價，最終無奈選擇停工躺平，何時開售依然是一個未知數。

所以如今，只有在中心區、核心區的項目，才能有躺平的資本。

3）如今的樓市和以往相比，已經發生了翻天覆地的變化，更講究“專門人干專業性”。

像南通亞倫拿下的迎賓路地塊，市場上當時就在想，靠做家紡產業起家的集團要如何在廣州殺出一條血路？

后來答案也明確了，和龍湖合作。這并不奇怪，南通亞倫主攻家紡產業，但也涉足房地產，主要以合作開發為主，和合肥，他們就有了很好的合作。

這次在廣州，雙方也一拍即合。從市場上釋放的信息來看，迎賓路地塊，龍湖主導，將打造“全新濱江豪宅”。

而世紀金源、湖北聯投、武漢城建、廈門國貿都有著豐富的房地產開發經驗，自己就能勝任。

4）如今的過江龍，都是實力超群的房企。沒有雄厚的實力，要想在國企、央企當道的廣州樓市打持久戰，真的很難。

世紀金源，綜合性跨行業的國際企業集團，多年榮登“中國企業500強”和“中國服務業企業500強”，旗下有“大消費、大文旅、大健康、新科技”四大主航道業務，實力雄厚。

湖北聯投，屬于湖北省省屬大型國有控股公司，資產規模近2000億，2008年成立，中國企業500強第354位，地位相當于廣州的越秀集團。

武漢城建，武漢市屬國有獨資公司，總資產規模3600+億。

南通亞倫，江蘇亞倫集團旗下全資子公司。江蘇亞倫集團成立于1989年，是個綜合性省級重點企業集團，以紡織業、房地產開發為主。

廈門國貿，廈門市屬國有企業集團，《財富》世界500強企業。

可以看出，這些過江龍，個個實力爆棚！

5）產品為王，依然是競爭核心。目前市場太卷了，卷產品、卷戶型壹司空見慣，但用心打造好產品，這一點依然不變，高品質產品從來不缺買家，好產品才能讓購房者愿意買單。

過江龍要想在異常激烈的競爭中突圍而出，用心做好產品是必經之道。尤其是首秀，要樹立標桿打開市場，在產品打造雕琢上必須下足功夫。

目前來看，世紀金源打造的天河源筑已經開了一個好頭，而湖北聯投的文津府釋放的信息來看，產品也誠意滿滿。

還未亮相的羊城食品廠地塊項目、番禺迎賓路地塊項目，市場期待值也很高。

廣州是一個前景十分看好的城市，這對所有過江龍而言，就是最大的機會；但挑戰也不小，比如廣州的市場份額大部分都被央企、國企占據；廣州新項目多，太內卷，如何去突圍，如何去打造產品，能否適應廣州這一方水土，都是值得考慮的。

派隊覺得，從市場角度來看，需要競爭、需要創新。廣州勢必需要更多的過江龍，它能起到鯰魚作用，使得整個市場更有活力，百花齊放，畢竟有競爭才會有更多創新；從行業角度而言，機會更多、賦能更多。過江龍能帶來新產品、新理念、新思路，使得整個行業有更多學習的機會，也有了更多賦能選項；對購房者來說，選擇更多，產品更多。過江龍多了，意味著市面上的產品更豐富、選擇性更多，購房時可以按需去做抉擇。

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