摘要：134億元何時要得回（歡迎關注杠桿游戲）

撰文|張銀銀&編輯|欣欣然

(資料圖片)

恒大系傳來算不錯的消息，恒大物業2023年6月5日晚間一口氣發布了三份此前推遲的財報：2021年報、2022半年報、2022年報。

上述三份財報的發布，意味著恒大物業離復牌又近一步。

圖表來源|東方財富（特此感謝）

值得高興的是，2022年恒大物業扭虧為盈。不過這三份財報均被審計機構出具了“非標意見”。

根據恒大物業此前接獲港交所發出的復牌指引顯示，恒大物業復牌需要滿足包括公布所有沒公布的財務業績、解決任何審計保留意見的事項等。

要復牌，還有點路程要走，但起碼跨出重要一步。

今天，杠桿游戲先來說說恒大物業2021、2022年的業績吧。

2021年

1）2021年虧損。恒大物業2021年營收約131.94億元，同比增長約22.4%。毛利約36.64億元，2022年超40億元，下滑了8.8%左右。

歸屬凈利潤-3.16億元，更慘。

毛利率大概為27.77%，其實感覺不低，杠桿游戲看了一下2020年更是超37%。

銷售成本由2020年度的67.6億元（重新表述），同比增長約40.9%，至2021年度的約95.30億元。

這個增速遠超營收增速。

同時，杠桿游戲看到恒大物業解釋，2021年因為業務規模擴大導致雇員開支增加，行政及營銷開支約9.80億元，較2020年的6.45億元，增長約52.0%。

截至2021年末，恒大物業有73,381名雇員，員工總成本約57.67億元。

此外，我注意到，2021年恒大物業雖然總營收是增加了，三大業務板塊中物業管服務、社區增值服務都實現了營收增長，而非業主增值服務出現了下滑。

2020年這一塊收入為29.23億元。

如上圖，2021年降至18.03億元。

非業主增值服務收入下降主要由于關聯方的流動性危機，恒大物業主動停止了回款保障較差的非業主增值等業務。

這樣一個虧損情況，當然不派息。

2）收購的物業2021年虧損。截至2021年末，恒大物業合約面積約8.22億平米，較2020年底新增約2.57億平米。

在管面積約4.73億平米，較2020年底新增約1.73億平米。管理項目2504個，向320多萬戶住戶提供物物業管理服務。

其中，由第三方開發商開發的物業管理面積約1.38億平米，占總在管面積近30%，較2020年底新增約1.28億平米。

值得一說，截至2021年及2020年末兩個年度，恒大物業向同系子公司及中國恒大集團的合營企業提供的收入分別占恒大物業收入的21%及37%。

財報披露，2021年恒大物業花了21.68億元收購七家物業管理公司。

被收購的業務，從收購到2021年末，貢獻24.69億元營收，同時導致了2563萬元左右的凈虧損。

3）正與中國恒大集團就恒大物業134億元被占用資金商討償還方案，但無結果。年報說正積極維護其利益。

財報說，鑒于中國恒大集團當前的財務狀況，盡管成功追回的可能性存在重大不確定性，恒大物業仍持續在采取多種舉措向中國恒大集團追回上述金額。

截至本公告日期，恒大物業尚未與中國恒大集團就償還方案達成一致。

截至2021年末，恒大物業凈流動負債、凈負債分別為54.50億、35.03億元。財報認為，恒大物業將需確保于可見未來取得大量資金，以撥付各合約及其他安排項下的有關財務責任。

一方面如上文所述，繼續向恒大集團討錢。

同時，杠桿游戲注意到，恒大物業已與若干債權人（包括應付貿易賬款、業務合并應付對價及關聯方）達成協議，同意延長還款期，由一至四年不等。該司董事認為，在必要時可以獲得進一步延期；

該司還表示將繼續通過進一步精簡營運實施行政及其他開支方面的成本控制，改善經營及財務狀況。

另外，杠桿游戲注意到，截至2021年末，恒大物業的合約負債較2020年有一定增長。

2020年末該數字為27.26億元，2021年末增至30.80億元。

恒大物業做了解釋。

本集團合約負債主要產生自客戶在尚未獲提供相關服務時所作出的預付款項。本年度合約負債增加主要由于收費管理面積增大所致。

今天提前收了的錢，未來都是要付出勞動和成本的。

4）現金及等價物暴跌。截至2021年末，恒大物業的銀行存款和現金（包括現金及現金等價物和受限制現金）總額約11.67億元，較2020年末的126.11億元（重新表述），減少約114.44億元。

沒有看錯，就是這么震驚，當然不用杠桿游戲說，原因大家都知道。

銀行存款及現金減少，主要因本集團為多家第三方公司（作為被擔保方）融資提供存款質押擔保，相關資金透過部分被擔保方及多家通道公司（扣除費用后）劃轉至中國恒大集團后，因質押擔保期限屆滿，觸發質權實現條件，被銀行強制執行本集團總計價值為人民幣134億元所致。

也正因為恒大物業的關連方中國恒大集團經營情況發生重大變化，核數師無法按期完成審計程序，所以2021年報姍姍來遲。

恒大物業也說要檢討內控制度。

5）更換核數師。2023年1月16日，羅兵咸永道會計師事務所（簡稱“羅兵咸”）應恒大物業的建議辭任核數師。

上會栢誠會計師事務所有限公司（簡稱“上會栢誠”）為該司新核數師，以填補羅兵咸辭任后產生之臨時空缺，上會栢誠認為，存在可能影響恒大物業持續經營能力的重大不確定性。

2022年

1）營收下滑，利潤回正。2022年，恒大物業取得營收118.09億元，如上文所述2021年為近132億元，同比下滑了超10%。

2022年毛利潤為27.19億元，2021年為36.64億元，下滑幅度超25%。

毛利率為23%左右，相較于2021年的27.8%又有一點下滑。

歸屬凈利潤還行，由2021年的虧損3億元，增長至14.23億元。扭虧為盈不容易。

盡管盈利了，董事會依舊不建議派付任何末期股息。

恒大物業的2022年報說，其專注于“物業服務+生活服務”模式為廣大業主和住戶提供高質量服務。2022年度，恒大物業來自關聯方的收入約1.41億元，僅占總收入約1.2%，控股股東流

動性危機對恒大物業整體收入基本沒有任何重大影響。

另外杠桿游戲覺得值得一說，2021年，恒大物業的營收中，非業主增值服務出現了下滑。這個情況在2022年也是如此，并更加明顯。

2021年該筆收入如下圖，即便減少了，依舊有18億元出頭，2022年只有8809萬元左右了，同比下降95.1%。財報解釋說：

主要由于受關聯方流動性危機影響，本集團基于市場化原則對非業主增值服務進行戰略收縮，主動大幅減少了向關聯方提供案場服務、維保修服務等業務。

同時社區增值服務，2022年也出現小幅減少。

2021年為22.89億元，2022年該筆收入為22.81億元。

年報這樣解釋；

主要由于關聯方流動性危機導致交付延遲，來自新交付物業管理項目的家裝美居服務、房產租售等業務收入較去年同期大幅減少。本集團及時調整戰略部署，聚焦業主高頻剛需業務，重點發力社區團購、家政服務等社區生活服務業務，截至2022年12月31日止年度的社區生活服務收入較2021年同期上漲逾66.8%。

雖然下滑不多、忽略不計，但說明恒大物業的社區增值服務遇到了瓶頸。

恒大物業2022年營收下滑，還有一項指標值得注意。

如上圖，其他收入由2021年的3.26億元，減少至1.57億元。

而其他損失，則從2021年的小6億元，減少至不到400萬元。

截至2022年末，恒大物業有72,076名雇員，員工總成本約53.29億元。員工數量相較于2021年末的73,381名雇員略有減少。

2）合約物業面積略有下滑。值得一說，2022年末，恒大物業總合約面積約8.19億平米，在管面積約5億平米。

而截至2021年末，恒大物業合約面積約8.22億平米，也就是合約面積2022年略微下滑。

2021年末在管面積約4.73億平米，杠桿游戲簡單對比一下，2022年這方面還是有一定增長。

其中，由第三方開發商開發的物業管理面積約1.48億平米，占總在管面積近30%，較2020年底新增約1.28億平米。其中新增的第三方管理面積，占集團總新增管理面積比例約37%，市場化拓展成效顯著。

2022年，恒大物業拓展大批地標性項目，如武漢軌道交通、重慶太平洋廣場、紹興名城景區、臺州方特主題樂園等，實現了多業態管理的新突破。

3）繼續向中國恒大討要134億元。截至2022年末，恒大物業凈流動負債、凈負債分別為33.21億元、15.13億元。恒大物業說，一方面正和中國恒大商討償還134億元存單質押擔保（“案件”）所涉及資金的方案。

同時，已與若干債權人（包括應付貿易賬款、業務合并應付對價及關聯方）達成協議，同意延長還款期，由一至四年不等。該公司董事認為，在必要時可以獲得進一步延期。

乙級將繼續通過進一步精簡營運實施行政及其他開支方面的成本控制，改善經營及財務狀況。

4）核數師上會栢誠并未對恒大物業的2022年業績公告發出任何核證。在財報的最后，杠桿游戲注意到這句話。

本文未標注出處的財務圖表，均源自恒大物業有關公告，特此說明并致謝

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