王澈 趙友禾 柴鐸

(資料圖片僅供參考)

一、研究背景

房地產上市公司代表了行業發展水平，其經營績效、經營動向是反映行業整體運行趨勢的標桿。近年來，受疫情等因素影響，房地產銷售和融資兩端壓力驟增，房地產行業高負債、高周轉發展模式受到嚴重挑戰。隨著房地產市場發展環境的改變，可持續發展理念深入人心，以環境發展、社會責任和公司公司治理（即ESG）為導向的企業價值理念正成為資本關注的重要指標。

在此背景下，中國房地產報、中國城市與區域治理研究院在2021、2022年評價體系基礎上繼續優化研究方法，以上市房企經營穩健性、持久力與ESG指數為研究對象，基于上市房企經審計后公開的年報數據開展深入測評。以此全面解析中國上市房企發展環境，構建上市房企競爭力評估指標體系并開展實證對比分析, 客觀反映中國房地產行業總體經營狀況和發展態勢，為政府實施調控提供參考。

二、研究特色

1.A股和H股上市房企全覆蓋。最終上榜企業A股100家，H股49家，合計149家。

2.上市房企的全面體檢報告：5個維度， 19項測評指標全面測度，“不以規模論英雄，不受傳統印象左右”，發現中小房企亮點。

3.企業所有指標的橫向對比：指標得分逐一分析、對比、排名，而不只是描述總體態勢，全面公開、樹立標桿、洞悉差距。

4.嚴格基于經審計公開的年報數據而非企業宣傳數據、機構采集數據：直擊企業真實賬面信息，去除宣傳泡沫。

三、上市房企綜合競爭力分析

（一）評價指標體系

《2023年中國上市房地產企業穩健性、持久力與ESG指數研究報告》研究指標體系由中國房地產報、中國城市與區域治理研究院、中國社會科學院（財經院）中國城市競爭力課題組、中央財經大學“中國上市公司競爭力”研究團隊聯合研制，邀請來自政府主管部門、科研院所、房地產企業的專家，采用德爾菲法+層次分析法經過指標初選、篩選與權重測定，構建指標體系。最終研究確定上市房企綜合競爭力評價指標體系包括5大指數，19個指標。具體指標體系如下：

（二）上市房企綜合競爭力解構

本次上市房企綜合競爭力評價過程中，本著企業盈利規模與經營管理效率并重、平穩成長與風險控制并重的原則，從企業規模、償債能力、盈利能力、營運效率、發展潛力五個維度，全面客觀地評估2022年上市房企的各項指標，全面考量房企未來穩健、可持續、高質量發展的能力。

評價結果顯示，A股上市房企中，萬科A、保利發展、招商蛇口、金地集團、建發股份等龍頭企業2021年、2022年均位列上市房企綜合競爭力TOP10。2022年A股上市房企綜合競爭力TOP10的營業收入門檻為415.02億元，營業收入均值為2649.14億元，較上年下降1.88%；凈利潤為均值為96.14億元，較上年下降33.44%，首次出現營收利潤雙下降的局面。

H股上市房企中，中國海外發展、碧桂園、中國鐵建、華潤置地、龍湖集團在2021、2022兩年均位列上市房企綜合競爭力TOP10。2022年H股上市房企綜合競爭力TOP10的營業收入門檻為103.02億元，營業收入均值為2504.84億元，較上年2563.23億元下降2.28%；凈利潤均值為122.94億元，較上年212.66億元下降42.19%，同樣出現營收利潤雙下降的局面。

四、上市房企經營穩健性分析

（一）評價指標體系

報告從盈利穩健性、營運穩健性和財務穩健性三個維度出發，選取有代表性的財務數據及指標組成上市房企的經營穩健性評價體系，具體涵蓋了15個指標。其中盈利穩健性包含主營業務收入、主營業務收入增長率、凈利潤、凈利潤增長率、凈資產收益率、銷售凈利潤率、投資回報率ROIC等7項具體指標；營運穩健性包含存貨周轉率、預收收入保障倍數、存貨去化壓力和一般費用占比等4項具體指標；財務穩健性包含調整后資產負債率、凈負債率、現金短債比、長短債比等4項具體指標。

（二）上市房企經營穩健性解構

1.盈利穩健性

營收指標方面，2022年上市房企整體營收縮水嚴重，僅有少部分房企在嚴峻的市場環境下能夠保持連續增長，例如A股房企中萬科A、招商蛇口、金地集團，H股房企中保利置業集團、越秀地產和龍湖集團等。總體上H股房企營收表現優于A股。

利潤指標方面，受市場環境影響，2022 年部分房地產項目存在減值跡象，房企預計對部分房地產項目計提存貨跌價準備，同時“保交樓”政策之下，房企拿地、運營成本間接性有所提升，在價格、成本的雙重作用下，房企盈利能力下滑明顯，多家房企虧損。與主營業務收入變動情況相比，2022年房地產行業歸母凈利率持續下行，甚至部分房企出現巨額虧損，僅有極少數企業實現了營收和凈利潤的雙重正向增長，如中國鐵建、龍湖集團、越秀地產等。結算項目地價占售價比上升，且財務費用、剛性成本上漲、限價政策等均成為影響房企利潤的重要因素。

2.營運穩健性

存貨周轉方面，A股上榜房企存貨周轉率范圍在0.05~2.26之間，平均值和中位數分別為0.35、0.25，其中A股上榜房企中30家企業的存貨周轉率高于平均值。H股上榜房地產企業的存貨周轉率范圍分別為在0.01~1.70之間，平均值和中位數分別為0.19、0.12，行業間企業差距不大。房企資產端主要為存貨，存貨周轉率整體較低。

預收收入保障倍數方面，A股上榜房企預收收入保障倍數數值范圍在0.003~10.62之間，平均值和中位數分別為2.13、1.36，行業間大部分企業差距不大。H股上榜房企預收收入保障倍數數值范圍在0.01~3.24之間，平均值和中位數分別為1.18和1.05，行業間企業差距較小。

存貨壓力方面，A股上榜房企存貨去化壓力范圍在52.57~0.05。存貨去化壓力的平均值和中位數分別為3.35和1.90。H股上榜房企存貨去化壓力范圍在31.89~0.01,平均值和中位數分別為7.71和4.25，行業間企業存在一定差距。

3.財務穩健性

與2021年相比，房企削減拿地支出，償債去杠桿，2022年A股、H股上榜房企剔除預收賬款的資產負債率同比略有下降。相比之下龍頭房企資產負債率仍然較高。

2022年上市房企凈負債率同比整體略有降低，H股房企的凈負債率波動變小，且明顯小于A股。房企現金短債比下降較明顯，房企銷售回款大幅減弱、民營房企融資受限疊加償債高峰，貨幣資金對短期有息債務的保障程度減弱。

五、上市房企經營成長力評價

（一）評價指標體系

報告綜合考慮了企業的發展潛力和現金流創造能力，通過9項指標刻畫了上市房企的經營成長力。其中發展潛力包含總資產增長率、凈資產增長率、投資性房地產增長率、總資產、股東權益等5項具體指標；現金流創造能力包含貨幣資金、利潤含金量、融資-經營效率、自由現金流創造能力等4項具體指標。

（二）上市房企經營成長力解構

貨幣資金的儲備反映房企可動用的資金規模，是公司正常穩健經營的外在體現。截至2022年末，有5家上市房企手握現金超過1000億元，其中4家為央企國企背景。“現金王”第一是保利發展，截至2022年末手握貨幣資金1765億元，同比增長2.98%。充足的現金流和融資優勢令保利發展“彎道超車”，在2022年銷售額排名超過萬科位列全國第二。第二名是萬科，手握現金1372億元，但同比減少8.17%。第三名碧桂園手握現金1283億元，同樣同比減少12.72%。第四名和第五名分別是中海地產、華潤置地，現金額分別為1245億元、1146億元。

投資性房地產主要是企業用于出租、增值出售等用途的房產，投資性房地產增長率也在一定程度上反映企業未來變現、獲取經營資源的成長性。在行業內整體資產規模縮減的背景下，A、H股上市房企的投資性房地產規模均出現正增長。典型企業主要為龍頭房企和混合型房企，擁有較高的投資性房地產規模和增長率。

六、上市房企ESG評價

（一）上市房企ESG指標體系

近年來，房地產行業整體規模增速放緩、政策監管持續、融資環境不斷收緊，房企從高速增長轉向持續穩健經營。在房地產開發從粗放發展轉向可持續健康發展的過程中，ESG發展理念有其重要性和必要性。

在此背景下，中國房地產報、中國城市與區域治理研究院搜集上市房企2022年度的ESG數據。評價體系由管理實踐評估和爭議事件評估組成，其中包括400+個管理實踐指標，涵蓋 E/S/G 維度，反映長期 ESG 基本面影響；包含1200+個風險標簽，涵蓋新聞輿情、監管處罰、法律訴訟，反映短期突發事件影響，整體指標體系能夠綜合反映企業的 ESG 管理實踐水平以及重大突發風險。

（二）上市房企ESG表現點評

1.A股上市房企ESG評價

環境維度方面，招商蛇口、建發股份、迪馬股份、萬科A領銜“綠色房地產”，截至2022年底，其環境維度得分分別為8.23、7.98、7.46，萬科是中國率先將綠色原則注入所有項目生命周期（包括收購、采購、項目獲取、項目開發和銷售）的地產開發商之一，此分項得分位居第四。金地集團致力于打造具有金地特色的住宅綠色健康建筑體系，環境維度也排名前列。

社會維度方面，招商蛇口、華僑城A表現突出，截至2022年底，其ESG社會評分分別為8.85、8.36，建發股份、金地集團、萬科A等房企在履行社會責任方面也有突出表現。

治理維度方面，北辰實業、招商蛇口、金隅集團分別位居前三，其ESG治理得分分別為8.87、8.70、8.70，龍頭房企如建發股份、萬科A、華僑城A緊隨其后。

2.H股上市房企ESG評價

環境維度方面，禹洲集團、合景泰富、正榮地產位列前三。2022年禹洲集團共145個項目超2100萬平方米物業達到綠色建筑認證標準，新建項目100%達到綠建標準，是國內房企在綠色建筑、節能環保領域中的引領者。

社會維度方面，碧桂園、中國海外發展、美的置業位列前三。龍頭房企如龍湖集團、遠洋集團、綠城中國等也位列前十。龍湖集團多年來持續投身公益事業，覆蓋鄉村振興、老幼關懷、助學興教等多個領域，以實際行動詮釋企業的責任與擔當，截至2022年報告期末龍湖集團及其創始人、龍湖公益基金會累計捐款超18億元。

治理維度方面，北京北辰實業、碧桂園、紅星美凱龍領銜前三。碧桂園高度重視信息披露工作，加強信息披露管理；同時建立了由風險管理內部委員會、風險管理執行機構及風險管理監督機構組成的風險管理架構，不斷探索踐行嚴格優質的企業管治，為推進可持續發展的奠定堅實底盤。

（三）2022年度上市房企ESG總結

從長期基本面和短期突發事件兩方面綜合考察上市房企ESG表現，綜合來看，龍頭房企如招商蛇口、萬科A、金地集團、碧桂園、美的置業、保利置業集團表現突出，在各細分維度排名前列；建發股份、保利發展、中梁控股、中國海外發展等企業也積極深耕于綠色發展，在環境、社會、治理、爭議事件方面表現優秀。

隨著我國“碳中和、碳達峰”進程的推進，房企由過去的高速發展階段轉向平穩發展新周期，在注重自身發展的同時，也需要深入落實ESG發展理念。從各上市房企的ESG現狀來看，龍頭企業擁有更多的資源和技術投入ESG各范疇，且已構建較完善的治理架構，因此ESG進程較領先。落后房企可以在關鍵議題重點發力，如綠色建筑、節能減碳、安全管理等領域，實現高質量轉型發展。

七、上市房地產經紀企業評價（略）

八、展望

（一）房企多維度分化，新特征明顯

1.城市能級分化

從不同能級城市新建商品房價格指數和二手房掛牌價指數趨勢可以看出，一線城市和部分強二線城市復蘇明顯，市場成交呈量價齊升態勢。大多數三四線城市以及一二線城市非熱點板塊市場持續低迷。從國家統計局公布的70個大中城市房價走勢可以看出，1~4月一二線城市房價同比漲跌互現，三四線城市同比普遍下跌。從2022年百強房企在不同能級城市的銷售額分布可以看出，一線城市銷售好于其他各線城市，同時也推動房企投資更趨向于一線城市。

2.央企國企與民企分化

2022年，擁有央企國企背景的企業銷售額占比達到75%，相較2021年提升了7個百分點，市場份額持續提升；民營房企銷售額占比下降至25%。2023年以來，央企國企銷售復蘇明顯，民營房企仍面臨較大的銷售壓力。在預售制下，購房者轉而信任央企國企背景的開發商，這使得未暴雷的民營房企也受到不同程度的影響。

3.城市內部分化

受2022年宏觀經濟影響，剛需購房者觀望情緒嚴重，改善購房者受影響更小，市場改善型需求持續釋放。在市場改善型需求增長、剛需減弱的情況下，配套差、地段偏遠的項目去化周期變長，價格亦大幅度下滑，核心地塊與偏遠地塊在項目經營上的差異性增大。同時改善型客戶對項目產品有更高的要求，即使擁有相同配套的相鄰地塊，開發商在產品設計能力、促銷力度（資金實力、成本控制）、對當地深耕程度上的差異，也會很大程度影響到項目的銷售。

（二）上市房企發展建議

2023年既是行業修復回穩之年，也是行業探索新發展模式的調整之年。房地產行業的樂觀信號愈發積極，但仍然要謹慎面對復蘇進程中的不確定性。未來，穩定的運營節奏和自律的財務底線將成為房企生存發展的主軸線。房地產企業應做好充分準備，以堅韌的意志和長期不懈的奮斗來應對挑戰。

在房地產行業“三個分化”明顯的背景下，具有很強品牌影響力、土地儲備充足且土地儲備質量好、產品競爭力強、具有明顯外部支持的房企將具有更強的競爭優勢；部分信用質量較弱的托底國企及違約、展期的民營房企預計逐漸退出歷史舞臺。

一方面，房企應注重經營安全，從“高杠桿高周轉”開發模式轉向穩健增長模式，摒棄過往的“規模為王”，力爭控制有息債務、加強資金管理、促進項目回款、改善項目盈利水平；在嚴守安全底線的基礎上，聚焦布局高潛力城市，持續打磨優質產品，抓住增量市場結構性機遇，追求有質量增長。

另一方面，房企可以在提升開發業務發展質量的同時，也應積極拓展關聯存量業務，發揮業務協同效應，提高企業發展韌性通過發展輕資產商業管理、代建、長租等業務，探索新發展模式。

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