導語

供給規模仍在低位，成交建面同比降幅收窄，不同城市間土地市場分化還將延續。

◎ 文 / 克而瑞研究中心

(資料圖)

從規模上來看，5月全國土地市場成交規模仍在較低位。熱度方面，由于成交主力成都、南京、杭州、廈門供地質量較佳，房企競拍積極性顯著提升，譬如杭州掛牌的9宗地中有6宗搖號成交，并且被民企包場，廈門2宗島內地塊也均搖號成交，極大地帶動了土地市場熱度，整體溢價率水平也得以維持在6.5%的相對高位，但受熱點一二線城市成交占比減少的緣故，溢價率較上月小幅回落0.6個百分點。

核心要點

· 供求：本月北京、廣州均供應了多宗地塊，一線城市迎來了一波土地供應的小高峰。在高能級城市成交占比下降的情況下，至截稿時成交總價仍然達到1816億元，與4月份同期基本持平，考慮到月末還有寧波、蘇州、天津等城市進行土拍，預計5月全月成交會繼續維持在年內高位。

· 熱度：月內重點城市土拍熱度小幅回落，但北京、南京、杭州、廈門、福州等城市平均溢價率仍超過9%。隨著部分城市臨近2023年首批預供地截止時間，偏遠或素質一般的地塊占比有所增加，流拍率指標也出現了明顯回升。

· 分布：一線城市量價環比均大幅縮減，僅北京搖號成交兩宗宅地，滬廣深均無宅地成交；二線城市量穩價增，杭州、南京、成都均有多宗地塊搖號成交，成交均價增至7596元/平方米；三四線城市量跌價漲。

后市展望

樓市增長動能減弱不同城市間土地市場分化還將延續

2023年5月，杭州、南京、成都、濟南、福州、無錫等多個城市進行了集中土拍，但受“少而精”供地策略的影響，5月全國土地市場成交規模仍在歷史低位。熱度方面，由于成交主力成都、南京、杭州、廈門等城市供地質量較佳，房企參拍熱情高漲，溢價率均超過7%，并且均出現了搖號成交的情況，極大地帶動了土地市場熱度，整體溢價率水平也得以維持在6.5%的相對高位。房企拿地來看，除杭州被民營房企“包場”拿下外，其余大部分城市拿地主力依舊是央國企。

值得注意的是，盡管杭州、南京、成都、廈門等城市市場熱度維系相對高位，但無錫、青島、重慶、西安等城市依舊以底價成交為主，尤其是無錫，前兩輪集中土拍涉及的11宗地均底價成交，并且地方城投托底的現象依然存在，土地市場分化現象依然存在。展望后市，結合統計局公布的4月新房銷售數據來看，前期積累的剛需需求釋放完畢，市場整體供求均迎來“拐點”，增長動能轉弱，城市分化也會愈加明顯，影響傳導下，不同城市之間的土地市場分化現象短期內還將延續。

01

供求

供給規模仍在低位成交建面同比降幅收窄

土地供應方面，新增供地規模仍在持續回落。截止25日，5月份土地供應量6685萬平方米，與2022年同期相比下降約37%。正如上月預計，本月一線城市中北京、廣州均供應了多宗地塊，迎來一波土地供應的小高峰，其中北京于11日、12日、16日累計供應了13宗住宅類地塊，廣州也于月內累計供應了13宗住宅類地塊。二線城市方面，蘇州、南京、成都等城市均在月內發布了供地公告，其中杭州是第五次發布土拍公告，地塊數量進一步下降，僅5宗地，合計出讓底價93.8億，其中江灣新城66號地塊起拍底價超過4萬元/平方米，將本輪地塊平均起拍底價推升至2.4萬元/平方米，為2023年以來起拍底價最高的一批。隨著大批城市2023年首輪預供地將在6月份到期，預計年中土地新增供應環比將會有所回升。

土地成交方面，截至5月25日，全國300城經營性土地總成交建筑面積為5022萬平方米，與2022年同期相比下降了21%，降幅較4月份有所縮小。成交總價1816億元，與4月份同期基本持平，考慮到月末還有寧波、蘇州、天津等城市進行土拍，預計5月份成交總價會與4月類似，繼續維持在年內高位。受一線城市成交占比下降影響，平均樓板價下滑至3615元/平方米，但仍在年內高位。近期重點城市土拍熱度維持高位，典型如杭州的第四輪土拍，三分之二的地塊進入了搖號階段，且9宗地塊全部由民企競得。

02

熱度

重點城市土拍熱度小幅回落流拍率出現回升

市場熱度方面，至截稿時北京、廈門、南京、杭州、成都等市均在月內舉行了土拍，得益于市場信心的提振，大多數城市優質地塊的土拍熱度均得以延續，典型如北京兩宗地全部搖號成交，廈門、南京的平均溢價率也都達到了9%以上。但是對于位置一般的遠郊地塊而言，底價成交依舊常見，且由于月內素質一般地塊占比有所增加，整體平均溢價率指標也出現了小幅回落。

正如上月預計，隨著部分城市臨近2023年預供地的截止日，更多素質一般地塊在5月份進入市場，流拍率指標也由此出現了技術性回升。本月流拍率達到了14%，為2023年以來第二高點。如南京江北新區某地塊，受市場變化影響，其出讓底價相較一街之隔的地塊樓板價低了1萬元左右，對周邊樓市預期的影響較大，后宣布因故終止出讓。預計在接下來的6月份至7月中，會有較多素質相對一般的地塊進入拍賣環節，考慮到市場穩定和優勝劣汰等因素，屆時土地流拍率或將繼續維持年內高位。

03

重點地塊

北京、廈門、成都包攬兩榜TOP3兩榜涉及八成地塊搖號成交

2023年5月，北京、杭州、南京、成都、濟南、福州、無錫等多個城市進行了集中土拍。總價榜榜首地塊來自廈門湖里五緣灣板塊，為商住地塊，成交總價為63.7億元，由招商搖號競得；排在第二位的是成都高新區新川商住地，成交總價46億元，由成交軌交集團底價競得。排在第三位的同樣也來自成都，成交總價42.5億元，由遠達房地產搖號競得。

由于重點城市供地質量較佳，本月兩榜入榜地塊八成為搖號成交。單價榜榜首地塊為北京豐臺青塔地塊，該地地價上限27.485億元，折合樓面價約52856元/平方米，新房銷售指導價為8.5萬元/平方米，按照這一價格測算下來，這一項目地房比為62%，房地差超3.2萬元/平方米，盈利比較客觀，加之地塊臨近西四環且靠近地鐵，位置優越，此外，地塊面積不大，資金壓力較小，因此吸引了多家房企參拍，最終北京建工+城鄉房屋聯合體以27.485億元成功搖中，溢價率15%。

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