今天，隨著園區3宗、姑蘇區3宗和相城1宗（共7宗地塊）的成功出讓，2023年蘇州二批次集中土拍圓滿落幕。

二批次成功出讓的9宗地塊分別位于姑蘇區滄浪新城、平江新城，園區月亮灣、斜塘、跨塘，相城渭塘，吳江太湖新城、平望，成交總價為97.73億元，總出讓面積27.8萬㎡，最高成交樓面價為園區月亮灣地塊36800元/㎡，最低成交樓面價為吳江平望地塊5004元/㎡。

蘇地網掛【2023】5號公告土拍成交結果如下：

(資料圖)

9宗涉宅地塊3宗觸頂搖號，4宗產生溢價，2宗底價成交。

蘇州二批次土拍地塊成交詳情

姑蘇滄浪新城地塊競價31輪后，進入搖號環節， 成交總價162576萬元，成交樓面價19969元/㎡，溢價率15%。

姑蘇平江新城13號地塊經過 5輪報價，由綠城競得 ，成交總價83566 萬元，成交樓面價為18670元/㎡，溢價率3.72%。

姑蘇平江新城14號地塊經過19輪報價，被華潤置地競得，成交總價為144967 萬元，成交樓面價為19192元/㎡，溢價率6.62%。

相城渭塘地塊經過1輪報價，被中惠房地產競得，成交總價為31900萬元，成交樓面價為10100元/㎡，溢價率0%。

園區月亮灣地塊開拍不 到1分鐘就 進入搖號環節， 成交總價137724萬元，成交樓面價36800元/㎡，溢價率15%。

園區斜塘地塊競價41輪后，進入搖號環節，成交總價162717萬元，成交樓面價28175元/㎡，溢價率15%。

園區跨塘地塊經過14輪報價，被保利發展競得，成交總價為94744萬元，成交樓面價為22262元/㎡，溢價率8.6%。

吳江太湖新城地塊經過9輪報價，被中建三局和吳江城投競得，成交總價為156246萬元，成交樓面價為17681元/㎡，溢價率1.03%。

吳江平望地塊經過1輪報價，被吳江城市建設開發有限公司競得，成交總價為2875萬元，成交樓面價為5004元/㎡，溢價率0%。

二批次的地塊整體素質較優，所以本輪土拍延續了首批次的“整體持穩、局部火熱”的態勢，并持續分化。

1.核心、優質地塊毫無懸念地觸頂搖號，而地段一般的地塊仍底價成交。

園區月亮灣、斜塘和姑蘇滄浪新城3宗地塊觸頂搖號。

姑蘇滄浪新城地塊在5月29日開拍7分鐘就加價30輪，后因系統故障中止出讓，于今天上午9:00再次開槌，在30輪競價基礎上一輪加價直接觸頂搖號。

園區月亮灣地塊經過33輪拉鋸戰沖破最高限價進入搖號環節。

園區斜塘地塊經過14輪競價進入搖號環節。

平江新城兩宗地、園區跨塘地塊、吳江太湖新城地塊得益于優越的素質條件，也呈現一定的熱度，均實現了溢價成交。

而外圍板塊素質一般的地塊則底價成交，比如說吳江平望地塊、相城渭塘地塊。

2.央國企激烈搶地，民企拿地動力恢復

近期蘇州昆山、太倉、杭州、南京的核心區土拍熱度相繼走高，頻繁出現觸頂、搖號等現象，給與房企一定的信心和預期。

蘇州本場土拍和杭州5月23日的四批次集中土拍較像，熱門置業板塊的優質地塊受到房企的密切關注，比如說園區月亮灣地塊共有31家意向房企，園區斜塘和姑蘇滄浪新城各有11家意向房企報名參拍，其中不乏一些實力民企。

從拿地房企來看，大部分是資金實力較強的央國企，比如說中建三局、華潤置地，并且在近兩年的土拍中都積極出手，且成功布局，可見其對蘇州市場的深度看好。

以下為地塊詳情解讀：

No.1

園區三宗

獨墅湖潤月雅筑南地塊

園區月亮灣地塊，1分鐘破中止價進入了搖號環節，成交樓面價為36800元/㎡，成交總價為137724萬元，溢價率為15.3%，園區樓面單價再次被刷新。

地塊位于工業園區萬壽街東、若水路北 ，占地面積約31187.48㎡，容積率1.2，起拍樓面價32000元/㎡。

地塊就位于華潤潤月雅筑的南側，是園區不可多得的“絕版”臨湖地塊。

地塊毗鄰2號線獨墅湖鄰里中心站、獨墅湖和獨墅湖公園，可以享受獨墅湖的湖景資源，獨墅湖鄰里中心、獨墅湖幼兒園、獨墅湖學校皆在附近，生活便利度較高。

與該地塊一路之隔的華潤潤月雅筑成交樓面價為34500元/㎡，首批次房源共881組客戶參加搖號，中簽率約17%。今天，項目二期認籌結果出爐，共741組客戶搶83套房源，中簽率低至11%。 52500元/ ㎡的 備案均價 是蘇州備案均價天花板。

今年年初售罄的招商文禧花園，項目當初的成交樓面價為31621元/㎡，備案均價為48500元/㎡。

板塊內二手房均價已達6.5-8.3萬元/㎡。

地塊規劃條件：

1.住宅裝修價格不低于3000元/平方米且不高于 6000 元/平方米

2.有人才優購房

在優越的地理位置賦能下，該地塊出讓時預計將引得多家房企競爭。

斜塘金堰路西地塊

園區斜塘地塊，經過41輪競價破中止價進入了搖號環節，成交樓面價為28175元/㎡，成交總價為162717萬元，溢價率為15%。

相較于象嶼天悅東方（26456元/㎡）、保利天珺（24823元/㎡）、河濱雅苑（27592元/㎡），園區斜塘樓面單價被刷新。

地塊位于工業園區金堰路西、東宏路北，占地面積約28875.97㎡，容積率2，起拍樓面價24500元/㎡。

地塊位于斜塘金堰路西、東宏路北，是《斜塘河南退二進三規劃公示文件》中規劃調整的地塊之一。

板塊位置也非常不錯，就在在建軌交6號線金家堰站西側，片區內還規劃了2所幼兒園、1所九年一貫制學校、1宗商業用地和1個軌交站點，未來教育、商業配套齊全，生活與出行都十分便利。

新房市場競爭較為激烈，目前板塊內在售三個樓盤，華發仁恒·河濱雅苑備案均價44750元/㎡；保利天珺備案均價43650元/㎡，象嶼天悅東方備案均價45450元/㎡，斜塘板塊房價格局也重新確立。

地塊規劃條件：

1.住宅裝修價格不低于3000元/平方米且不高于 6000 元/平方米

2.有人才優購房

跨塘方灣街西地塊

園區跨塘地塊經過14輪報價被保利發展競得，成交樓面價為22262元/㎡，成交總價為94744萬元，溢價率為8.6%，這是保利發展繼保利天匯后布局跨塘第二個項目。

地塊位于葑亭大道、方灣街西以北，屬于園區北部副中心陽澄南岸創新城內。

地塊體量也不大，占地21279.03萬㎡，容積率2.0，起拍樓面價20500元/㎡。

地塊整體位置也不錯，毗鄰軌交3號線方灣街站，同時距園區火車站僅1公里左右，出行相當便利。

東側靠近新婁幼兒園與園區至和實驗學校，周邊還有悅瀾灣小學、跨塘實驗小學虹橋小區等教育資源。

商業方面，青劍湖商圈也可滿足日常需要。

目前，周邊二手房掛牌均價為2.5-3.1萬元/㎡。

新房市場方面，陽澄湖南岸創新城核心居住區開發成熟，僅保利天匯在售。

地塊規劃條件：

1.住宅裝修價格不低于2000元/平方米且不高于5000 元/平方米

2.有人才優購房

No.2

姑蘇三宗

平江新城日益路北、廣濟路東/文陵路西雙地塊

平江新城廣濟路東地塊經過5輪報價，被綠城競得，成交總價為8.36億元，成交樓面價為18670元/㎡，溢價率為3.72%，這是綠城首入姑蘇平江新城。

地塊位于姑蘇區日益路北、廣濟路東，占地面積20345㎡，容積率2，起拍樓面價為18000元/㎡。

平江新城文陵路西地塊經過19輪報價，被華潤置地競得，成交總價為144967萬元，成交樓面價為19192元/㎡，溢價率6.62%。

繼2006年，華潤拿下平江新城人民路東、平齊路以南地塊打造平門府后，時隔17年，華潤再次布局姑蘇區平江新城。

地塊位于姑蘇區日益路北、文陵路西，占地面積34335㎡，容積率2.2，起拍樓面價為18000元/㎡。

兩宗地塊位于姑蘇區平江新城板塊，周邊配套十分成熟。

距軌交4號線與在建軌交8號線換乘站孫武紀念園站約1公里距離，距軌交2號線平瀧路東站約1.7公里。平江萬達等商業都在附近，南側還有蘇州大學附屬第一醫院，周邊還規劃了兩座小學在建。

板塊二手房市場方面，由于平江新城占據姑蘇區核心地段，享有姑蘇的醇熟配套與優質的教育資源，板塊次新二手房成交單價大多在3.5萬元/㎡以上，部分項目如仁恒淺棠平江、萬科金域平江，二手房成交價格均在4萬元/㎡以上。

新房市場方面，平江新城近年來一直是姑蘇區新房供應主力，板塊項目璀璨平江、天地源平江觀棠等去化表現皆較好，板塊均價到達3.3萬元/㎡。

目前板塊內待售新盤僅有蘇地2022-WG-3號地塊。平江新城日益路以北兩宗地塊出讓后，屆時也會緩解板塊供應不足的情況。

地塊規劃條件：

住宅裝修標準不低于 2000 元/平方米。

滄浪新城寶帶西路南地塊

姑蘇滄浪新城在昨天加價30輪的基礎上繼續競價，1分鐘破中止價進入了搖號環節，成交樓面價為19969元/㎡，溢價率為15%。

地塊位于姑蘇區寶帶西路南、福運路西，占地面積40707㎡，容積率2，起拍樓面價為17364元/㎡。

該宗地塊原本為娛樂康體用地，在今年年初發布的《蘇州市滄浪新城控制性詳細規劃02基本控制單元調整公示》中，顯示調整為了商住用地。

具體位置上來看，地塊可以享受運河景觀，周邊有3號線新郭路站和世茂生活廣場，配套也較為豐富。

地塊周邊無在售項目與新地塊，周邊二手房小區房齡均在十年左右，整體二手房價格在36000元/㎡左右。板塊多年未供地，存在一定改善需求。

未來這塊地出讓后，將補倉滄浪新城板塊，同時在限價放開的背景下，或將重新定義板塊新房價格。

地塊規劃條件：

No.3

相城1宗

渭塘鎮玉環路東地塊

相城渭塘經過1輪競價由中惠房地產競得，成交總價為31900元/㎡，成交樓面價為10100元/㎡，溢價率為0%。

地塊位于相城區渭塘鎮玉環路東、經四路北，占地面積30080㎡，容積率1.05，起拍樓面價為10100元/㎡。

地塊距2號線延長線渭中路站約800m，距相城核心高鐵新城約5km左右，出行較為便捷。渭塘鎮發展相對成熟，并且擁有珍珠湖等優質生態資源，商業配套相對欠缺。

目前板塊內主力在售項目有湖畔春曉、星遇光年等，產品以高層與小高層戶型為主，成交均價1.7-1.8萬元/㎡。待售項目有綠城紫薇花開與和恒14號項目，預計都將于今年入市，板塊未來競爭將較為激烈。

地塊規劃條件：住宅裝修標準不低于 1500 元/平方米。

No.4

吳江2宗

吳江太湖新城地塊

吳江太湖新城地塊經過9輪報價，被中建三局和吳江城投競得，成交總價為156246萬元，成交樓面價為17681元/㎡，溢價率1.03%。

地塊位于吳江區東太湖度假區（太湖新城）笠澤西路南側、夏蓉街西側，占地面積67976.38㎡，容積率1.3，起拍樓面價為17500元/㎡。

地塊西側就太湖，擁有一線湖景，周邊配套也較為齊全。

交通上，地塊東側500m即是軌交4號線笠澤路站；商業上，近吳江萬象匯、吾悅廣場等大型商業綜合體；教育上，周邊有吳江中學、蘇州灣實驗小學等優質教育資源。

板塊內多個項目在售，與地塊相近的中建|吳江城投·笠澤之星的備案均價達34050元/㎡，華潤潤樾江南備案價也達31436元/㎡，板塊房價體系重新定義，站上3萬元/㎡+。

吳江平望運河路西地塊

吳江平望地塊經過1輪報價，被吳江城市建設開發有限公司競得，成交總價為2875萬元，成交樓面價為5004元/㎡，溢價率0%。

地塊位于吳江區平望鎮運河路西側建設東路北側，占地面積3192㎡，容積率1.8，起拍樓面價為5004元/㎡。

吳江平望去年出讓了一宗宅地，平望鎮平梅支路南側、平西路西側地塊，上海中鷹置業、蘇州中鱸房地產開發、江蘇盛澤投資有限公司三家開發商聯合開發。

土地市場向來是樓市的晴雨表。

雖然5月以來，蘇州樓市非但沒有延續市場熱度反而持續走冷，供求量呈現雙雙下行趨勢，盡管吳中、吳江、相城、新區（除獅山橫塘街道外）陸續推出了契稅補貼政策，但政策效應還需要時間。

目前市場整體仍舊呈現下行的趨勢，蘇州二批次土拍局部熱度明顯，一定程度上振奮了市場信心，畢竟當下的蘇州樓市的信心太需要提振了。

本文僅為個人觀點，不代表所在企業立場，供參考

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