近兩個月來，隨著前期穩經濟大盤和促進房地產市場健康發展等一系列政策效果逐步顯現，部分城市的房價出現積極變化和邊際好轉，引發市場對房貸利率政策是否會轉向的討論。

近日，第一財經記者從有關部門了解到，去年末建立的新發放首套房貸利率政策動態調整機制，是一套在“因城施策”原則下，“既管冷、又管熱”、長期有效的房地產市場調控機制。

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有業內人士對第一財經記者表示，作為一項既利當前、又管長遠的政策機制，新發放首套房貸利率政策動態調整機制能夠有效引導市場預期，切實支持剛性住房需求，但部分觀點對該項政策存在誤解。一個城市的房地產市場從“冷”到“熱”往往需要較長時間，購房者不必擔心政策變化太快。

此前4月20日，央行貨幣政策司司長鄒瀾在央行2023年一季度金融統計數據有關情況新聞發布會上表示，下一步，央行將繼續密切關注房地產金融形勢變化，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，會同金融部門持續抓好已出臺政策落實，支持剛性和改善性住房需求。

如何理解“既管冷、又管熱”

自去年以來，央行引導與各地“因城施策”共同作用下，首套住房商業性個人住房貸款利率經歷了多輪下調。其中，2022年1月、5月、8月，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）先后經歷3次下調，累計下行35個基點至4.3%；同年5月，央行、銀保監會（現國家金融監督管理總局）發布通知，將首套住房商業性個人住房貸款利率下限由相應期限LPR調整為不低于LPR減20個基點。

去年9月底，央行、銀保監會發布《關于階段性調整差別化住房信貸政策的通知》（下稱《通知》），提出符合條件（2022年6~8月份新建商品住宅銷售價格環比、同比均連續下降）的城市政府，可自主決定在2022年底前階段性維持、下調或取消當地新發放首套住房貸款利率下限。

在此背景下，去年四季度，有不少城市首套房貸主流利率降至“3字頭”，其中既包括三四線城市，也有二線城市，前者占比更高。

央行表示，《通知》發布以來，對于支持各地城市政府因城施策用足用好政策工具箱，更好支持剛性住房需求，促進房地產市場平穩健康發展發揮了積極作用。2022年12月30日，央行、銀保監會宣布建立新發放首套房貸利率政策動態調整機制（下稱“動態機制”），自2022年第四季度起，各城市政府可于每季度末月，以上季度末月至本季度第二個月為評估期，對當地新建商品住宅銷售價格變化情況進行動態評估，其中價格環比和同比連續3個月均下降的城市，階段性放寬首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

通俗理解，以接下來最近一次調整時點（6月）為例，若A城3～5月新建商品住宅銷售價格環比和同比連續3個月均下降，當地政府可在6月決定下一季度即7~9月的首套房貸利率政策，自主選擇階段性維持、下調或取消當地利率下限。人民銀行分支機構、銀保監會派出機構指導省級市場利率定價自律機制配合實施。

若A城6月選擇階段性下調或取消利率下限，后續評估期內（比如9~11月）新建商品住宅銷售價格環比、同比連續3個月均上漲，則應在12月選擇自下一個季度起，恢復執行全國統一的首套住房商業性個人住房貸款利率下限。

對于其他情形即“不冷不熱”的城市，以及二套住房商業性個人住房貸款利率政策下限按現行規定執行。

鄒瀾在上述發布會上表示，該機制實現了“因城施策”原則下首套房貸利率政策的雙向動態靈活調整，也就是說，可以“既管冷、又管熱”。

第一財經記者了解到，所謂“管冷”，是指允許房地產市場出現偏冷趨勢的城市，適當放寬首套房貸利率政策下限；“管熱”則是指，房地產市場出現明顯上漲趨勢的城市，要恢復執行全國統一的首套房貸利率政策下限。“冷”或“熱”的標準是指當地城市新建商品住房價格同比、環比連續3個月下跌或上漲。

值得注意的是，“過冷”城市調整新發放首套房貸利率下限由當地城市政府自主決定；“過冷”之后回溫但達不到“過熱”的城市，可不必調整，維持現狀；只有出現“過熱”情況時才必須恢復到全國統一下限。

據央行數據，截至2023年3月末，符合“冷”的標準，也就是可以放寬首套房貸利率下限的城市有96個。其中，83個城市下調了首套房貸利率下限，較全國的下限要求低10~40個基點（即在LPR基礎上下調30~60個基點）；12個城市取消了首套房貸利率下限。據記者了解，部分取消利率下限的城市，最低利率也多數維持相似水平，即在LPR基礎上下調30~60個基點。

三大特征：穩定性、時效性、可預期性

最近兩個月以來，隨著前期穩經濟大盤和促進房地產市場健康發展等一系列政策效果逐步顯現，部分城市的房價出現積極變化和邊際好轉，引發市場對房貸利率政策是否會轉向的討論。

一些觀點認為，隨著部分城市房價出現同比或者環比上漲，已經不符合上述“冷”的標準，這些城市可能需要上調首套房貸利率下限，當地首套房貸利率將重新上調20~30個基點，回歸到全國統一的首套房貸利率政策。還有部分網友表示，原本打算買房，但考慮到當地接下來可能因為符合“冷”的標準而下調房貸利率，要“再等一等”。

“上述觀點其實是對這一政策的誤讀。”上述業內人士指出，動態機制有三大特征，即較強的穩定性、時效性、可預期性。

首先是穩定性。“這是因為如果一個城市此前達到‘冷’的標準，且已經下調或者取消當地首套房貸利率下限，那么只要它沒有出現‘熱’的情況，就可以繼續保持調整后的首套房貸利率政策。”上述業內人士指出，近兩個月部分城市房價出現的同比或環比上漲，不再符合“冷”的標準，但尚未變“熱”，對于這種“不冷不熱”的城市，并不需要調整政策，可以繼續維持此前下調后的水平。

事實上，從歷史數據來看，一個城市的房地產市場要從“冷”到“熱”，一般都需要較長時間，購房者不必擔心政策變化太快。以武漢和濟寧為例，二者在2022年三季度均出現了“冷”的情況，而之前出現“熱”的情況分別是在2015年四季度和2017年一季度，“冷”“熱”交替的時間分別長達27個季度和22個季度。

其次是時效性。“觀察歷史數據也可以發現，如果一個城市的房價達到‘冷’或‘熱’的標準，往往意味著它的房地產市場出現了趨勢性下跌或上漲的苗頭，以此作為是否可以放寬首套房貸利率下限，或者必須退出支持政策的條件，這是有前瞻性和時效性的。”上述人士分析稱。

以太原為例，該市房價在2015年10月達到“熱”的標準后出現持續上漲，一直持續到2020年；2020年9月轉“冷”后，又開始持續下跌。杭州、寧波、長沙、成都等城市也都符合上述規律。

再次是可預期性。據記者了解，去年9月出臺的階段性調整政策，帶有一定試點性質，執行期限只有3個月，但動態機制是一套長期有效、機制明確的政策機制，是根據去年四季度的試點情況而建立。根據這套機制，社會公眾可以按照各城市的房地產市場情況，計算出這些城市是否屬于可以放寬首套房貸利率下限的城市范圍，從而形成較為明確的預期，并據此決定自己的購房行為。

統計局數據顯示，4月70個大中城市中，新建商品住宅和二手住宅銷售價格環比上漲城市分別有62個和36個，比上月分別減少2個和21個；同比上漲城市分別有22個和9個，比上月分別增加4個和1個。其中，3月~4月環比、同比均上漲的有18城，包括遵義、長沙、銀川、徐州、西安、烏魯木齊、上海、三亞、青島、寧波、南京、南昌、濟南、合肥、杭州、海口、成都、北京；環比、同比均下滑的城市有2個，分別為大連和泉州。

“總體看，新發放首套房貸利率政策動態調整機制具有良好的‘穩定性’、‘時效性’和‘可預期性’，能夠有效引導市場預期，切實支持剛性住房需求，是一項既利當前、又管長遠的政策機制。”上述業內人士指出，下階段，關鍵是要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，貫徹落實好動態調整機制，更好地支持房地產市場平穩健康發展。

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