寶能濱江府業主的心臟都提到了嗓子眼。

近期，位于南京的寶能濱江府項目現場出現了一封查封公告，讓這個燕子磯最受關注的項目陷入了危機。

根據重慶市第五中級人民法院出具的公告，寶能濱江府的233套房源，以及商業地塊被查封后未來將面臨被拍賣的命運。這其中還包含了城北地標建筑——寶能金融中心。

(資料圖片僅供參考)

除了項目資產，南京寶能城市發展有限公司的2.55億股權被法院凍結，涉及債務被執行標的超21億元。

南京燕子磯新城最近幾年是南京的熱門板塊，而寶能的金融城項目也是這個板塊的標桿項目。

隨著項目查封，股權凍結，這個項目的背后走向將變得撲朔迷離，未來計劃中的338米高的地標能否豎立起來也成為未知數。

不過好在，寶能并未讓燕子磯整個板塊陷入沉寂，在最新的南京土拍中，燕子磯地塊仍舊被追捧，最終觸頂搖號。拿到這幅地塊的也是燕子磯的新玩家——廈門國貿。

突如其來的查封

在寶能濱江府的項目現場，依舊有工人進行施工。6月份，一期項目即將交房。

顯然，這個項目并沒有受到查封事件的影響，甚至網絡上盛傳的查封文件都不見了蹤跡。

有業主告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“一期不受影響，被查封的是二期，但銷售說二期應該也可以交房。”

據了解，二期原計劃在年底交付，項目現場施工方北京建工工作人員表示：“9棟樓是我們負責建設的，還有4棟沒建完。”

根據查封公告，重慶市第五中級人民法院受理申請執行人重慶國際信托股份有限公司與被執行人寶能汽車集團有限公司、南京寶能城市發展有限公司、深圳市寶能投資集團有限公司、寶能地產股份有限公司、深圳市鉅盛華股份有限公司、寶能控股（中國）有限公司、姚振華借款合同糾紛一案，本案執行過程中，該院查封了：

被執行人南京寶能城市發展有限公司名下的位于南京市棲霞區 NO .2020G01地塊，土地面積16357.81平方米；NO .2020G01地塊的土地使用權，土地面積31134.43平方米；NO .2020G01地塊（地下）的土地使用權，土地面積114027.29平方米以及位于南京市棲霞區燕子磯街道濱江府項目233套建筑面積共計28241平方米的房屋。

寶能燕子磯濱江府現場的查封公告

對于這233套住宅，南京寶能城發表示，這些住宅均是未售，并不會影響向業主交房。

但有業主表示，自己的房子就在查封名單中，處于還未備案的狀態。

南京寶能內部人士告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“被查封的房子涉及到一些已經銷售的，即便以后交付給業主也辦不了產權證。”重慶市第五中級人民法院執行庭相關工作人員在回復媒體時表示：“我們2022年初就查封了寶能濱江府331套房屋，涉及本次評估的有233套，其中有80多套，是先收了意向金，沒有簽合同。”

“如果已售房屋處于抵押狀態的，在辦理權證前如果遇到法院拍賣，房源的買賣合同會撤銷，不會存在血本無歸的情況。”南京工業大學天誠不動產研究所執行所長吳翔華做出了這樣的解釋。

業內人士則向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“被查封這部分可能監管賬戶里也有錢，錢還沒有打給寶能。”

據南京網上房地產顯示，寶能濱江府B6、B7、B9幢已設土地抵押權，這個項目一共1155套，總成交套數951套，認購套數165套，未售總套數39套，總均價為3.6萬/平方米。

大概推算，此次查封的233套房源總價值在10.08億元。

此次查封源重慶信托在2020年3月10日與寶能汽車簽署信托借款合同，向寶能汽車發放貸款24億元，由寶能投資、鉅盛華、寶能地產及姚振華等提供保證擔保，本息兌付日為2021年8月23日。但借款全部到期后，寶能汽車未按約定向重慶信托履行還本付息的義務，擔保人亦未履行擔保義務，隨后重慶信托向重慶市第五中級人民法院申請強制執行。

而寶能城發正是寶能投資的地產平臺。對于此次查封，上述南京寶能內部人士稱：“理論上要去跟政府部門溝通，說明情況并且把查封部分解封，但是解封的前提還是要還錢。”

停工的地標

實際上，即便沒有這次查封，寶能在燕子磯也陷入了困局。

寶能燕子磯金融城停工現場

2020年2月19日，寶能以總價33.4億元拿下燕子磯G01綜合體地塊，定名為“寶能金融中心”。項目總占地面積約104034.86平方米，建設住宅、酒店式公寓，以及338米辦公大樓等地標綜合體。這也是寶能作為外來開發商，在南京拍下的第一個項目。

吳翔華表示：“寶能在南京對于購房者是個較為陌生的品牌，影響力遠不如同板塊的其他開發企業，所以寶能才希望通過這個項目打造區域中心。”

在寶能的規劃公示中，C分區塔樓53層，高度達214.15米，D分區塔樓最高57層，高度達299.9米，“將成為燕子磯地標建筑”。

此前項目除了規劃打造近300米的地標建筑，還將斥資240億打造企業生態總部聚集區。預計將引入寶能集團華東區域總部、金融總部、科研總部等產業項目以及部分長三角世界500強知名企業，聚能“總部經濟”。

但這個看上去高大上的地塊，卻因為寶能陷入流動性危機而停滯。

盡管被圍擋擋住，但仍舊能夠看到，寶能商業部分地塊已經雜草叢生，只完成了部分基樁工程。現場工作人員表示：“商業地塊，地標已經停了一年多了，沒錢繼續蓋了。”

其實在南京，已經有多個地標出現過停工傳聞。除了寶能，2022年初就有消息稱，江北新區499米高的綠地項目停工。

對此，南京一位市場人士向《鳳凰WEEKLY地產》表示：“因為現在整個經濟屬于調整期，所以也不要動不動搞地標、金融城了，也要進行預期降溫，像南京江北核心區搞地下城，搞CBD，現在也是沒什么動靜，其實對板塊的影響也是比較大的。我覺得一個板塊應該讓它更加宜居，把一些基本的配套做好。如果說要搞這種地標，需要看形勢與時機，不是每個區域都要搞。”

不過，多位業內人士對寶能項目的處置前景表達了較為樂觀的態度：“商業部分基本沒動，其實也方便之后找買家，而在保交樓的背景下，住宅部分的交付應該也不會出現太大問題。而且從全國來看，南京的資產整體質量還是可以的，它的土地價值還行，不像有的板塊是負資產，那就搞不定了。”

爭議燕子磯

作為南京的臨江板塊，燕子磯的樓市定位一直存在各種爭議。

一方面，它的地鐵、商業等配套一直在不斷落地，成為剛需剛改的首選之一；另一方面，本地人因為其曾經是化工廠區而認為燕子磯是“毒地”。

但無論怎樣，燕子磯現在已經是南京為數不多的銷售不錯的板塊之一了。

寶能燕子磯濱江府

2022燕子磯新房市場，全年賣房超過1145套，平均去化率50%-60%。安居客數據顯示，2022年，燕子磯的二手房價走出了在波動中上漲的行情。截止到今年5月，燕子磯的二手房均價為33200元/平方米。

在5月10日結束的南京土拍中，燕子磯G20地塊觸頂最高限價，進入搖號階段，最終被國貿拿下，成交樓面價21253元/平方米。

而寶能出現一系列問題無疑也會對周邊的價值產生影響。

吳翔華表示：“寶能的項目問題影響了一些配套的落地時間，對周邊樓盤未來的價值兌現肯定有負面影響。”

不過，他也認為，規劃的地標在南京幾乎每個區都有，也都有沒法兌現或者推遲的情況，購房者主要還是關注學區交通等主要配套功能。對寶能所在板塊而言，所謂的金融中心，即使如期投資，成為金融中心的可能性也非常小，南京已經有好幾個區都在打造同類的中心，所以影響并不大。

南京林業大學城市與房地產研究中心主任孟祥遠則告訴《鳳凰WEEKLY地產》：“一個板塊的發展不能只看個別項目，每一個板塊其實都會有一些個別項目有問題，連河西也有一些。燕子磯近期通了幾條地鐵，包括過江隧道的通車，所以，它的關注度和市場發展還是可以的。”

不過，寶能的事件或許會對未來燕子磯整體的發展和規劃產生影響。

孟祥遠表示：”未來我想，板塊的發展可能還是會有調整，一個板塊不要動不動就做超高CBD。說實在的，一個城市需要這么多CBD也不現實。”

在房地產輝煌的時候，企業造城都不在話下，但這些瞬間造就的高樓并不一定能成為一個區域繁榮的象征。當然它們在成為時代的眼淚之前，還發出了一個信號：熱點城市的核心資產，可能會成為你人生低谷的一根稻草。

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