根據南京規劃最新發布，原紫核中南山錦花城東側的地塊容積率已確定下修至1.2，區域單位控規單元已完成批后公示！

(資料圖片僅供參考)

這也意味著，距離地塊出讓，或許不遠了！

剛剛房教授跟相關的消息人士交流，得到一則準確消息！這幅地已經有不少南京知名開發商正在展開深度接洽，意向該幅地塊。

主要原因還是目前南京純洋房地塊還是相對稀缺，且這幅地容積率低至1.2，基本與紫星堂、高科紫微堂等地塊容積率一致。而前者都是千萬級產品定位。且這幅地塊，不像燕子磯的高科江悅堂、有復雜的商業配比嚴苛要求，是純住宅用地。對于開發商來說，操盤難度也不大！地價或者也有一定的讓渡！

對于一級操盤單位——地鐵來說，這是后紫核、現青龍片區時代首幅地塊，意義非凡！必須承擔起一炮打響的責任！

只有頭炮打響，做出范例，后續其他開發商才敢于拿地。這幅地塊，對于板塊的示范引領作用，絕對不容小覷！

目前傳來的消息：這幅地傾向引入品質房企，打造高標準改善產品，面積傾向于做大、做豪宅。

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這幅地的優勢在于：如果多大面積，相對棲霞仙林地界，價格會相對優惠，棲霞仙林1.2容積率的基本都干到千萬總價級。這幅地相對棲霞應該會有一定的核價差。

且根據青龍空間規劃,這幅地北側還有多幅低密地塊，應該容積率小于等于1.2，未來有望形成超低密地塊集群。對于操盤的關鍵來說，就是能不能復制出仙林中心2.0的感覺！產品做起來，然后外在山體修整到位。

（個人認為，寧愿花大幾億來把周邊生態環境搞一輪大的提升！來提振后續地塊的價值，這個小賬放在大幾百億土儲的大賬中間里面顯然是劃算的，本來板塊就是突出低密山居，山水成林！綠化不到位，很有可能會影響對標仙林中心2.0的預期，事關后續地塊出讓！需要優質的綠化公司+專業的管養團隊！）

且這幅地臨近東側中央綠脈組團，袁家邊湖，周邊生態環境具備較大提升空間。而從此前地鐵透露的情況看，江寧部分的中央綠脈或于年底開始啟動。待到該地塊樓盤交付，或許中央綠脈已基本成型。

近期，青龍片區江寧部分也進行了板塊景觀提升工程，發標了一個千萬級的標的、目前區域基本死樹正逐步更換。

當然，這里也就是試想下，如果此處可以打造類似朗詩熱源地泵的科技低密住宅，或者同等在輿論上領先的優質產品，比如打造類疊墅產品。近些年，南京基本以大平層豪宅為準，已鮮有多層設計的疊墅產品。如果做出差異化，在東部市場肯定會有客群愿意買單。

市場情勢，持續變化。目前市場常規高層產品，常規定位項目越來越難去化。在人口增長下降的趨勢下，原本南京對于靈山+青龍片區控規定位，就以打造低密宅地為主，體現頤居價值，現在可以適當放大這種優勢！

具備作為城市第一居所的低密洋房或者疊墅類產品，在后續市場中，依然會很有吸引力。

且近期，一把手也已實地考察了城東包括青龍在內周邊的主要斷頭路進展情況（擴展閱讀→）要求加快推進落實。

至少，城建層面，板塊也是得到發展認可信號。

在目前的經濟大環境下，務實推動規劃開發，是第一要務！即便是江北核心區正核區域也要大調規劃，增加住宅、降低商辦體量。所以，后續青龍部分地塊接著修低容積率我也不會覺得訝異！現在的地塊出讓，也得適應市場需求，提供多樣化的產品可能！

此外，青龍板塊有望在2023年收獲S3東延的可能（以批復為準），成為城南半小時通勤圈范圍。有利于城南就業群體，來東側置業，能夠給板塊創造很大的客群基數。

此外，板塊今年落地了整個東部板塊的首座四星級普高江寧高級中學，9月即將開啟招生。第一屆招生300名，如果假設3年，一共900名，未來根據設計容量擴招，有望達到三個年級2000名左右！如果有約50%陪讀需求，其實也對區域租房提供了很大的需求，有利于板塊人氣的迅速帶動！

結尾，開個猜測，您覺得這幅地塊競拍會是底價成交、溢價成交、觸頂、還是流拍？

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