上半年最熱土拍的寶座上，廈門把北京擠了下去。

(相關資料圖)

144家房企報名參加土拍，88家房企搖號爭搶一塊地，房企參拍數量創近年紀錄，廈門在昨日完成了今年首場土地出讓，土拍市場很久沒有這么熱鬧過了。

今年以來，民企開發商開始在各地土拍中顯現，龍湖、濱江持續攻城略地，萬科、金地的身影也逐漸頻繁，碧桂園也重啟拿地，4月底在杭州耗資28億競得濱江區地塊，溢價率高達11.88%。

中指研究院認為廈門土拍參與企業數量如此之高，說明了房企投資信心有所修復。

144家房企確實頗為罕見，即使是北京今年的首輪土拍，也就42家報名。一家央企開發商的中層對《鳳凰WEEKLY地產》分析：“這樣的數量，肯定是有‘馬甲’的。”

最惹人注意的是被88家企業圍獵的五緣灣地塊，搖中它的是名不見經傳的“杭州運川”，業內很多人質疑這家公司是十強房企金地的“馬甲”。

就在同天的南京土拍上，金地10.66億摘得南京棲霞區宅地，溢價率7.03%。再往前的4月19日，金地在東莞、上海兩地同時耗資62億拿到三宗地塊，其中東莞地塊刷新了板塊樓面價新高。

這家市場下行時逆勢向前沖的房企，近期在各地強力補倉，去年拿地大幅下降后，金地不得不在土地市場更加努力，才能配得上繼續前行的野心。

88搶一的推手

廈門5月10日舉行的本年首次土拍，一共出讓2宗住宅用地，共144家房企參拍，2宗觸頂，1宗底價成交，總成交額101.45億元。

2宗觸頂地塊均在島內，分別是五緣灣片區地塊和湖里體育公園地塊。據中指研究院測算，五緣灣地塊住宅限價7.2萬元/平方米，起始房地價差高達2.67萬元/平方米，同時地塊位于島內，周邊配套成熟，且靠近地鐵站，未來項目去化預期相對較好。再加上五緣灣地塊本身體量小，總建面僅4.9萬平方米，起拍價22.1億元，拿地總價門檻較低，成為全場爭奪的焦點。

88家企業報名參加五緣灣片區地塊競拍，能叫得上的房企就有本地的建發、國貿、聯發、廈門住宅，外地龍頭有華潤、保利、中海、招商、金茂等，開拍后10多分鐘、競價24輪后就觸頂，隨即88家房企一起進入搖號環節。據流出的現場圖片顯示，搖號箱里的黃色小球都快放不下了。

“五緣灣地塊那塊地流速特別好，是廈門島內很熱的板塊，倒掛至少有萬把塊，進入到搖號環節是情理之中。”一名熟悉廈門市場的業內人士對《鳳凰WEEKLY地產》說。

“88家房企進場搖號反映出當前市場穩步復蘇，房企補倉情緒回升，對于質優地塊的迫切性較高。”諸葛數據研究中心高級分析師關榮雪稱。

最終，杭州運川企業管理咨詢有限公司（下稱“杭州運川”）運氣爆棚，成為1/88，搖中五緣灣地塊，成交價24.75億，樓面價約5.05萬元/平方米，溢價12%。

同在島內的體育公園地塊，位置也很優越，周邊配套完善，且套均面積限制在90平方米，進一步下拉島內剛需總價門檻。只不過地塊本身建面達13.06萬平方米，是規劃1300套左右的大盤，起拍價56.8億元，起拍門檻高了不少。

34家房企參與體育公園地塊拍賣，由招商搖號獲取，成交溢價率12.2%，住宅限價也是7.2萬元/平方米。

底價成交的是廈門島外的翔安彭厝地塊，地段位于非核心區，且利潤空間有限，市場認可度相對較低，由廈門本地國企國貿兜底。

“島內、島外市場分化仍在，疊加廈門土地端供應相對稀缺，核心區域或板塊的土地競爭仍較激烈。”中指研究院分析師孟新增說。

三塊地最終平均溢價率達10.39%，相比2022年有明顯的升溫。據統計，2022年廈門市土地出讓的平均溢價率為4.27%，比2021年的16.76%大幅下滑。

事實上，在2022年首輪土拍有土地流拍后，廈門就開始調高限價，給企業留有一定的利潤空間。不過，去年許多民企開發商還沒有緩過勁來，廈門以國企低溢價率兜底為主。

今年首次土拍，廈門再放松規則，3宗地塊均取消了“定配建”，采用“定品質、限房價、限地價+搖號”的方式進行。

另外，廈門對“馬甲”的容忍，在一定程度上助推了此次土拍的熱度。

“幸運兒”杭州運川目前由三個自然人持股，但它有一個歷史股東。工商資料顯示，杭州運川于2021年3月成立，2021年12月“杭州金地自在城房地產發展有限公司”（下稱“杭州金地”）認繳出資10萬元，持股100%。2022年11月24日，杭州金地退出，11月30日，杭州運川注冊資本增加到4億，張樟寶等三名自然人共持股100%。這樣的關聯，使外界不禁懷疑杭州運川是金地的“馬甲”公司。

《鳳凰WEEKLY地產》就此向金地方面求證，僅得到回應稱：“一切以上市公司公告為準。”

不過還有報道稱，杭州運川被閩南的一只家族基金持有，曾參與過廈門保利聯發錦上項目的開發。

“地產公司用‘馬甲’曾經很混亂過，在浙江、江蘇尤其多，后來都不允許了，并沒有說市場不好就放松，像北京今年明確同一企業和它控股的各個公司不得參加同一宗地拍賣，深圳、東莞現在也還是非常嚴的。”上述央企開發商的中層說，“廈門確實一直不走尋常路。”

“廈門對‘馬甲’管得一直很松，以前的規則也不是封頂搖號。這次80多家搶一塊地，未來可能會做出一定的限制。”一家TOP10房企廈門公司的員工說。

廈門上一次因“馬甲”引發業內關注還是在2020年的4月，當時疑似中駿的“馬甲”公司103億勇奪廈門地王。“馬甲”重現江湖，對當前的市場來說，不算壞消息。

非國資開始活躍

今年一季度的拿地排行榜中，還是央國企當道，民企里僅濱江、龍湖保持高速拿地。以上海首輪土拍為例，參拍的50余家企業中雖然有近20家民企，但19宗地塊中14塊被國企和地方國資競得。

進入4月，還需要規模以持續運營的民企開始出手了。

4月底的杭州第三批土拍中，據克而瑞地產研究中心統計，12宗地塊中，有10宗由民企競得，民企拿地總金額142.1億元，占比高達85%，平均溢價率8.5%。

其中，碧桂園時隔9個月首次在集中供地拿地，通過搖號競得濱江浦沿地塊，總價28.3億元，也是4月杭州土拍最高地塊。碧桂園副總裁程光煜介紹，從去年下半年到4月底，碧桂園已參與過北京、南京、成都、杭州、合肥、上海等地的公開土拍。

按照碧桂園今年年初的介紹，他們計劃通過新增土儲布局的調整，用3-5年時間，將一二線和三四線的貨值比例提升至50：50。

就在廈門、南京土拍結束后的第二天，即5月11日，成都土拍也有多家民企出手，郫都地塊競得者邦泰、高新地塊競得者興唐地產都是本地民企開發商，萬科拿到了武侯地塊。興唐地產和萬科拿下的地塊，均觸頂搖號、溢價成交。

萬科上一次在成都公開拿地還是2021年的6月，今年前4個月的成都房企銷售榜里，成都萬科掉至14位。

中指研究院數據顯示，截至4月21日，22城成交地塊達地價上限的占比為48%，合肥、成都、杭州、上海觸頂成交地塊占比均超六成，且北京、杭州、成都等多地出現數十家房企參拍同一地塊的現象。

“萬科、龍湖、碧桂園都在出手，我覺得這些非國資房企基本算渡過難關了。”上述央企開發商中層感嘆。

規模房企的補倉壓力

這些開發商里，多數是萬科、金地這種在去年拿地大幅下降的企業。萬科2022年拿地金額減少80%，金地同比下降7成，他們雖然穩居TOP10身位，但如果不抓緊補倉，年底的銷售額排名或許就懸了。

據金地2022年度報告顯示，公司計劃2023年竣工面積1295萬平方米，同比2022年的竣工面積減少8.7%。今年各地市場還沒出現明顯的價格回升，還在促銷走量，這么看來，金地今年的銷售額很有可能繼續下滑。

“金地今年內部的銷售目標同比去年跌幅在20%以上，因為去年幾乎沒有拿地，今年如果不拿地就只能消耗庫存了。”一名金地的內部員工對《鳳凰WEEKLY地產》透露，“最近買地都是沒辦法的事情，要保持業務連續。”

而且雖然金地的銷售額排名在去年上升了，但其實金地的成績并不漂亮。因資產減值近50億，金地在去年增收不增利：營收1202.08億元，同比增長21.14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤61.07億元，同比下降35.09%。

金地今年內部經營工作會上，其董事長凌克稱：“房企經營就像踩單車，只有向前蹬，努力前行才不會跌落。” 房地產行業波譎云詭、不進則退，凌克所說，印證了金地目前對于拿地的急切心理。

不僅如此，金地還在提高周轉率，試圖用今年拿到的地貢獻到今年的銷售額。近日金地2022年度業績會上，凌克稱要聚焦需求支撐強勁、銷售周期短的項目，要能夠實現快開盤、快銷售和快回款。

據同花順數據，2022年權益銷售TOP10房企中，存貨周轉率排第一的就是金地，其二是龍湖。

今年的5月4日，金地在東莞拍得的松山湖地塊取得備案名——松山湖御府，距離其4月19日封頂價競得地塊僅十余天。項目起止年限為2023年5月1日至2025年12月1日，建設周期也比較短。

金地在過去許多年里，多次欲沖規模，又退了回去，是少數以穩健著稱的非國資控股的房企。

這一次，金地又想沖一把。

今年，1959年出生的金地凌克64歲，早已過了常規的退休年齡。金地是如今TOP10房企里少有的管理層團隊以”60“后為主的房企，最年輕的是1979年生人。可以想見，金地即將面臨的是管理層更迭換代的問題。

這一次，金地戰果如何？或許這是凌克退休前的最后一份成績單。

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