作者：牛冬梅

5月8日，住房和城鄉建設部、國家市場監督管理總局聯合發布《關于規范房地產經紀服務的意見》（下稱《意見》），意在加強房地產經紀行業管理。

(相關資料圖)

該管理意見被業內人士解讀為行業利好信息——伴隨著房地產經紀行業逐步走向規范化發展，一些不規范的房地產中介公司將面臨淘汰，同時，一些服務質量更高的頭部房地產經紀服務機構將迎來加速快跑的機會。

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉公開表示，對包括經紀服務在內的市場交易主體，進行規范和秩序整頓，是房地產市場管理和調控的主題。當下，推進這項工作的意義更大，也更急迫。

“今年二手房市場總體趨于活躍和步入復蘇階段，中介行業發展面臨新的發展機會。” 易居研究院研究總監嚴躍進表示說。

規范中介機構服務是房地產行業建立現代市場體系的重要一步

隨著二手房交易量的提升，房地產存量時代已經到來。在經歷了幾年的調整之后，房地產市場依舊面臨較大的下行壓力。從去年到今年，國家救市舉措頻出，但在經歷了開年的“小陽春”之后，市場信心仍有搖擺。在此背景下，降低制度性交易成本、盤活存量、帶動房地產市場高質量發展變得至關重要，這也正是此次《意見》出爐的宏觀背景。

據悉，此次規范意見主要內容有：

1、加強從業主體管理，實行經紀從業人員實名登記

經紀行業是典型的人力資源密集型行業，服務的優劣很大程度上取決于服務者素質。“加強實名登記、公式從業信息”的措施將推動房地產經紀行業及經紀公司進一步規范從業人員服務行為，在社會的監督之下加強對從業人員的約束，提升從業人員的服務水平，從而提升房地產中介的服務質量。

2、明確經紀服務內容、明碼標價及合理收取經紀服務費用

《意見》指出，房地產經紀公司需要公示服務項目、服務內容和收費標準。

也就是說，今后房地產經紀公司需要對其收費進行明碼標價，合理降低住房買賣和租賃經紀服務費用。政策還鼓勵房地產中介公司按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。

根據政策建議，房地產經紀機構收費前應當向交易當事人出具收費清單，列明收費標準、收費金額，由當事人簽字確認。國外成熟市場的做法還會將收費標準要寫入委托合同，收費標準前置確定，這樣就避免了后續的費率爭議，也為經紀人權益保護提供了法律依據。

回歸整個房地產市場來看，引導降低中介費用并非出于打壓行業的目的，而是希望以此促進行業長期受益。野村證券分析師Jizhou Dong在報告中指出，政府降低中介費用的舉措旨在緩解購房者的交易障礙，并在沒有額外政策刺激下加速房地產銷售。

事實上，《意見》并不像去年傳言的那樣明確規定傭金率的區間或上限，中介服務費率的定價依舊遵循市場邏輯。李宇嘉認為，房地產中介行業的收費亂象一直存在，為避免劣幣驅逐良幣，為房地產經紀服務人員提供最低服務費用存在其必要性。“該政策更多從保護買賣雙方的角度觸發，但我認為，除了嚴禁操縱經紀服務收費，還要明確最低服務費用及標準，特別是在交易流程長、鏈條多，法律風險隱患大的背景下，經紀業務的專業性很強。如果沒有最低服務費用，很難吸引到專業的人員長期從事這一事業，市場秩序很難扭轉過來，經紀行業也很難高質量發展。”

從中介費比例來看，中國的中介費全國平均不足2%，而美國的中介費率為6%左右，日本為5%左右。不同的是，國外主要是賣方支付絕大部分或全部由賣方支付，國內則是買方承擔幾乎所有中介費和相關服務費。《意見》鼓勵中介市場可以推行雙向收費和衍生服務單獨收費，這將有助于降低買方負擔，同時搶單、返費等各種不規范不透明的收費亂象也將得到遏制。對此，業內人士普遍給予高度肯定。

“這一政策與二手房帶押過戶的目的是一致的，即降低不動產交易流轉過程中的各種非必要成本。”李宇嘉表示。

合碩機構首席分析師郭毅認為，中介費用制度的轉變還將引發更積極的行業效應。“鼓勵按房產成交價格分檔定價，引導交易雙方共擔服務費用。此舉將定價權交還給市場，服務費用分段公示，讓交易雙方可以‘按需索驥’，有利促進大型品牌經紀公司提供更高品質、更具特色的經紀服務，為行業的高質量發展提供助力。”

3、加強個人信息保護，加大違法違規行為整治力度

政策指出，房地產經紀機構要建立健全客戶個人信息保護的內部管理制度，嚴格依法收集、使用、處理客戶個人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客戶個人信息。未經當事人同意，房地產經紀機構及從業人員不得收集個人信息和房屋狀況信息，不得發送商業性短信息或撥打商業性電話。對于“黑中介”、侵犯個人信息合法權益、不按規定明碼標價、操縱經紀服務收費等違反價格和反壟斷法律法規的行為，市場監管部門要按規定進行曝光和查處。

從以上政策內容能看出，政策對于房地產經紀服務行業的監管更多還是集中在普遍性的“紅線”問題上，隨著監管體系的完善，未來更多行業都會被納入此類問題的監管范圍內，房地產經紀服務行業只是其中之一。隨著房地產中介行業逐步走向透明、規范，將有更多消費者、機構及從業者受惠于此。

對整個房地產行業來講，行業生態的規范透明也為市場主體帶來了更好的服務生態，在行業政策的引導下，高品質的房地產經紀服務機構的競爭優勢會更加凸顯。

優質房地產經紀公司將迎來新發展

4月10日，住房和城鄉建設部黨組書記、部長倪虹在調研時指出，住房和城鄉建設領域承擔兩個支柱產業，一個是建筑業，另一個是房地產業。后者2022年增加值占GDP6.1%，兩個支柱合起來占13%，發揮著國民經濟“頂梁柱”“壓艙石”的作用，把兩根柱子穩住，對穩定經濟大盤有重要意義。

中國人民銀行4月3日公布的《2023年第一季度城鎮儲戶問卷調查報告》顯示，未來三個月，17.5%的居民打算購房，這一比例大幅高于2022年四季度的16%。然而，與居民美好居住需求愿望相悖的是，在行業性標準及制度缺少的背景下，房產交易市場充斥著房屋產權、質量等糾紛，還有個別中介利用信息差索取超額中介費，令購房者蒙受巨大損失，限制市場流動性的同時，嚴重擾亂了市場秩序。此次《意見》的出臺填補了整個行業政策性規范的空白，對于保障購房者權益、促進中介機構規范化發展具有重要意義。

針對房地產經紀服務機構發展模式，《意見》提出了一些未來探索的可能性，包括代理的模式、合同的模式、費率的模式等。這對相關企業優化業務、轉型升級和高質量發展提供了啟發。

“此次兩部委政策出臺，對于中介行業的規范和健康發展具有積極的作用，同時也對行業的發展提出了很多新思路。”嚴躍進表示，買賣雙方承擔費用客觀上也有助于中介費用的定價規則清晰，后續買賣雙方也需要關注此類規則的變化，積極調整買賣的策略，雙邊收費、延伸服務增值收入將是行業需要思考的新領域。

從未來發展趨勢看，雙邊收費或許會成為未來行業保障服務質量和從業者服務收入平衡的解法，從而帶動行業新格局形成。當前，房地產經紀服務也已經步入以“質”取勝的時代，《意見》對房地產中介行業的持續健康、高質量發展指明了方向。而頭部規范經營的房地產中介企業依托較高的服務質量有望在引導市場規范化運作方面起到很好的示范作用。

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