5月8日下午，住房和城鄉建設部、市場監管總局聯合刊登重磅文件《關于規范房地產經紀服務的意見》（以下簡稱《意見》），因其涉及對經紀服務收費等具體問題的指導，文件引發市場重點關注。

不過，在系統性梳理文件內容與近期市場動態后，港股研究社認為其關注重點仍然是“規范”二字。

(資料圖片僅供參考)

首先，這份文件的重點并不是降費，而是要繼續厘清行業秩序，尤其是解決交易中存在的一些老大難問題。其次，因為有讓市場更規范這個目的存在，從文件中的一些建議看，房地產經紀行業勢必將繼續增強專業化、品牌化勢頭，所謂的中介市場，將迎來質量的提升。

控費并非降費，降費不是目的

文件一出，由于其發布主體為住建部和市場監管總局，都具有實際影響市場發展的能力，所以其引發的第一道關心其實是，行業是否會在政策層面確定迎來監管？無論是從文件建議的執行舉措看，還是從“意見”這個發文形式看，手段和口吻都是相對柔和的。

事實上，文件十條內容出現了不少很細致的建議措施，涉及交易的底層環節。這代表官方高度關注行業的發展狀態，文件想傳達的核心價值，是“提質”而非“管理”，否則也不會將很多措施具體到從業機構和一線管理機構。

聯系到近期房地產市場的“帶押過戶”的重點變化，這份文件的核心議題呼之欲出。

3月30日，自然資源部、中國銀保監會聯合印發《關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》，在前期全國多個城市試點的基礎上開始全面推行帶押過戶。帶押過戶的核心就在于，優化了交易過程中原本存在的債務交接流程，間接降低了中間成本，有利于買賣雙方的交易。“成本”二字，事實上也是這次房地產經紀服務規范的核心。

市場需要二手房的健康流通，“帶押過戶”是一大手段，但現實條件上，我國房地產經紀服務存在一些歷史習慣問題，還在影響著行業健康發展。

以中介費這個市場關注焦點為例，國內行業中介費率大多以2%為基準浮動，這在世界上處于低位水平（美國6%，日本5%）。不過，其他國家和地區的交易一般以賣方付中介費為主，中國卻是買方付費為主。這逐漸對市場流動性形成了一定限制：中介費成為交易的剛性成本，買家壓力無法釋放，市場循環放緩。

這項成本客觀存在，但壓在買方并不一定合理。且由于國內市場廣大，地區差異、地方習慣差異都可能影響成本的量化，從而給房地產交易帶來了不確定性，也影響著買賣雙方的實際權益。

因此，《意見》瞄準的，實際上是降低不動產流轉過程中不必要、不合理的那部分，例如下面這段表述：“市、縣住房和城鄉建設部門要全面推行經紀從業人員實名登記，加強經紀從業人員管理。”在下沉市場做如此細致的規劃，顯然正是為了消除市場里的不確定性。對費用的關注，也是關注在其中可能暗藏的不合理費用。

具體來講，最終的操作手法還有待商榷，例如合碩機構首席分析師郭毅就認為：“從未來發展趨勢來看，雙邊收費或許會成為未來行業保障服務質量和從業者服務收入平衡的解法，或帶動行業新格局形成。”

但毫無疑問，最終目的都是為了降低交易摩擦成本，保障市場透明、合理。《意見》本身只是一座燈塔，引導行業從房地產實際狀況出發，找到一條受認可的交易道路。

郭毅表示：“最終落地的政策，沒有對費率進行直接管制，對于中介這種復雜行業的處理提供了新思路，兼顧健康發展與底線管理，沒有一刀切，體現了政府智慧。”

規范仍是終局

值得一提的是，本次《意見》也并非一份單純的限制性文件，其中出現了諸多行業深度建議，進一步體現了其促進市場整體的規范和高質量發展的目的。

例如，《意見》指出：“房地產經紀機構提供的經紀服務由基本服務和延伸服務組成。”基本服務是交易的必選項，而延伸服務為代辦貸款等便利消費者的增值項，文件強調每項延伸服務可以單獨提供。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，這一表述“將利好中介行業探索服務的‘新菜單’，尤其是延伸服務將是未來值得探索的新領域”。

“延伸服務增值收入將是行業需要思考的新領域”，他說，“此類內容都值得房地產中介行業的思考和研究。”

所以，在理解了這一層意義之后，《意見》整體上有兩大思路。其一，明確了行業界限，例如在經紀服務收費方面，明確了服務內容、服務質量和供求關系這定價的三要素。其二，留下了市場的自主空間，讓合規、頭部企業有能力發揮示范引領作用，探索新趨勢下的行業發展。

清華大學恒隆房地產研究中心主任、長聘副教授、博士生導師吳璟指出，《意見》也寄希望于行業中的頭部企業，在提升行業的規范性、進行多樣化嘗試等方面，率先帶頭發揮更好的作用。

如《意見》所寫：“房地產經紀服務收費由交易各方根據服務內容、服務質量，結合市場供求關系等因素協商確定。鼓勵按照成交價格越高、服務費率越低的原則實行分檔定價。”主體依然是市場，市場自己的調節機制才是最終影響交易的決定者。因此，在規范框架下開展業務的那些企業，反而迎來更有利的階段。

最后，《意見》中所提出的關于嚴格保護個人信息、提供規范交易合同、明碼標價等內容，早已成為部分企業發展的準則。當下將規范嚴格推進到一線市場，無疑將進一步助推房地產交易的專業化、品牌化、規模化，為更多缺乏交易經驗、不了解市場行情的交易人帶來信心和安全感。

《意見》落地不是一時的事情，最終要與市場實際情況相結合。相信市場秩序的規范，會解答當前的一切疑問。

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