樂居財經 李禮 5月4日，東興證券發布房地產行業3月公司月報。

行業銷售：

(相關資料圖)

市場銷售金額同比轉正，主流房企復蘇力度強于市場。從行業整體銷售情況來看，3 月份的商品房銷售金額實現同比轉正，2023年 3 月商品房銷售額同比增速為 6.3%、前值為-0.1%。百強房企和我們跟蹤的 40 家主流房企的銷售額單月同比增速都大幅領先于全國水平，且主流房企的銷售均價增速也大幅領先全國水平。2023 年 3 月百強房企銷售額同比增速為 28.7%、前值為-12.5%。從我們跟蹤房企(40 家)的銷售額來看，2023 年 3 月跟蹤房企銷售額同比增速為 23.7%、前值為-6.5%。我們認為，在政策支持，經濟轉暖和積壓購房需求釋放之下，帶動一季度銷售規模有所修復。主流房企的銷售領先于市場水平，且銷售結構上更加向高能級城市傾斜，整體銷售實現了量價齊升。

房企銷售：

高均價房企銷售復蘇強勁，央國企銷售明顯領先。從我們跟蹤的 40 家主流房企銷售情況來看，銷售均價更高的房企銷售增速大幅領先于低均價房企，央國企銷售增速大幅領先于非央國企。從銷售金額單月值來看，2023 年 3 月高均價組(13 家)商品房銷售額同比增速為 73.1%、前值為 74.9%；低均價組(13 家)商品房累計銷售額同比增速為-25.9%、前值為-27.0%；央國企組(10家)商品房銷售額同比增速為 77.0%、前值為 96.8%；非央國企組(30 家)商品房銷售額同比增速為-5.2%、前值為-11.2%。我們認為，當前市場銷售復蘇的動力主要來自于銷售均價較高的高能級地區，布局于高能級區域的央國企正在搶占高能級區域的銷售份額。過去布局低能級區域的房企和民企，如今也需要更多的依靠高能級區域的銷售。從我們跟蹤的房企(40 家)銷售金額、銷售面積與銷售均價的同比增速來看，保利置業、越秀地產和華發股份的銷售情況最好，３家房企３月份銷售金額的累計同比增速和單月同比增速都是最高的，銷售均價也都處在較高水平。

行業土地成交：

主流房企拿地信心有所恢復，新增土地偏向于向高能級區域。從行業整體土地成交來看，全國商住用地土地成交水平還處在低位，但大中城市土地成交有所回暖且同比增速優于全國平均水平。2023 年 1-3 月全國商住用地累計成交土地出讓金同比增速為-20.0%、前值為-20.4%；其中，35 個大中城市同比增速為-17.1%、前值為-19.4%。我們跟蹤的 38 家主流房企的拿地金額降幅大幅收窄，拿地力度也有所提升，說明主流房企對土地市場的信心有所恢復。2023 年 1-3 月跟蹤房企(38 家)累計新增土地價值同比增速為-26.0%、前值為-45.0%，跟蹤房企的整體拿地力度為 7.1%，前值為 6.3%。從拿地均價來看，主流房企拿地均價大幅提升，說明主流房企普遍傾向于在高能級區域拿地。2023 年 1-3 月跟蹤房企累計新增土地均價同比增速為 31.9%、前值為 3.7%。

房企土地成交：

高銷售均價的央國企拿地力度更大，拿地均價顯著提升。從我們跟蹤的 38 家主流房企拿地情況來看，銷售均價更高的房企拿地積極性高于低均價房企，拿地均價的增速也更高。2023 年 1-3 月高均價組(13 家)累計新增土地價值同比增速為-22.1%、前值為-41.7%；低均價組(13 家)累計新增土地價值同比增速為-58.7%、前值為-40.6%；高均價組(13 家)累計新增土地均價同比增速為 40.3%、前值為 10.0%；低均價組(13 家)累計新增土地均價同比增速為-11.0%、前值為 28.1%。央國企拿地大幅領先于非央國企，不僅拿地均價遠遠高于非央國企，拿地均價的增速也大幅高于非央國企。2023 年 1-3 月央國企組(10 家)累計新增土地價值同比增速為-10.0%、前值為-2.9%；非央國企組(28 家)累計新增土地價值同比增速為-43.2%、前值為-72.6%；央國企組(10 家)累計新增土地均價同比增速為 57.7%、前值為 26.3%；非央國企組(28 家)累計新增土地均價同比增速為 2.7%、前值為-35.3%。我們認為，當前市場銷售復蘇的動力主要來自于銷售均價較高的高能級地區，央國企憑借信用優勢，在當前的銷售市場和土地市場都獲得了較為明顯的領先。布局高能級區域的房企，在土地市場上也更加積極，拿地力度明顯強于低均價房企。從我們跟蹤的房企(38 家)拿地情況來看，綠城中國、濱江集團和建發股份年內拿地金額最高，拿地力度最大。

行業內債及外債融資：

地方國有企業內債發行規模領先，行業外債余額持續下降。從境內債券融資情況來看，３月底內債存量規模同比小幅增長 6.7％，地方國有企業內債發行額同比增速大幅領先，發行額占比接近８成。2023 年 1-3 月央企房企的境內債券累計發行額的同比增速為-5.9%、前值為-6.3%；地方國有房企的境內債券累計發行額的同比增速為 23.3%、前值為 24.2%；非央國企房企的境內債券累計發行額的同比增速為-18.0%、前值為-50.2%。從境外債券融資情況來看，外債余額持續下降。從債券到期情況來看，５月份債務到期壓力較４月份大幅減小。從我們跟蹤的房企(38 家)境內信用債和境外地產債存量來看，存量債務規模最大的三家房企為碧桂園、華潤置地和中海地產，5 月份債務到期規模最大的三家房企為富力地產、萬科和正榮地產。境內債務成本低于境外，央企融資優勢最明顯。從房企境內存量信用債和境外存量債券的利率水平來看，境內信用債的發債利率明顯低于境外債券，央國企和混合所有制房企的發債利率明顯低于民企，其中央企的融資成本最低。

市場行情：

本月 A 股地產板塊表現弱于大盤、H 股地產板塊表現弱于大盤。本月（4.1-4.26）A 股地產指數（申萬房地產）漲幅-3.70%（上月-7.61%），A 股大盤（中證 A 股）漲幅-3.14%（上月-0.83%）；H 股地產指數（克而瑞內房股領先指數）漲幅-6.35%（上月-4.52%），H 股物業指數（恒生物業服務及管理指數）漲幅-5.18%（上月-2.76%），H 股大盤（恒生指數）漲幅-3.15%（上月 3.10%）。近三個月 A 股漲幅前 3 的房企為華發股份、招商蛇口和建發股份，港股為保利置業、越秀地產和金輝集團

估值水平：

截至 4 月 26 日收盤，A 股 PB 最高的 3 家房企為華發股份、濱江集團和招商蛇口，H 股 PB 最高的 3 家房企為華潤置地、龍湖集團和越秀地產。從跟蹤房企(38 家)來看，截至 4 月 26 日收盤，A 股 PB(MRQ)最高的 3 家房企為華發股份、濱江集團和招商蛇口，PB(MRQ)分別為 1.34、1.32 和 1.25。H 股 PB(MRQ)最高的 3 家房企為華潤置地、龍湖集團和越秀地產，PB(MRQ)分別為0.95、0.85 和 0.63。A 股 PE(TTM)最高的 3 家房企為招商蛇口、新城控股和綠地控股，PE(TTM)分別為 25.51、24.11 和 19.91。H 股 PE(TTM)最高的 3 家房企為中駿集團、寶龍地產和中國金茂，PE(TTM)分別為 97.6110.98 和 8.80。

投資策略：

防范化解房企風險與支持改善性住房需求是近一段時間以來房地產供需兩端支持政策的主要方向。我們認為，當前供需兩端政策都在確保房地產市場回歸平穩發展，政策正在形成合力，銷售市場正走向觸底回升。我們推薦具有信用優勢的優質央企、國企以及有望受益于融資端的支持，有效改善資產負債狀況的優質民企。優質頭部房企將受益于融資政策的支持進一步優化資產結構，有望抓住行業出清與競爭格局改善的機會在需求回暖之時搶占先機，保利發展、越秀地產、金地集團、碧桂園、龍湖集團等龍頭房企將有望受益。

風險提示：行業政策落地不及預期的風險、盈利能力繼續下滑的風險、銷售不及預期的風險、資產大幅減值的風險。

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