文/樂居財經 徐酒眠

朱保全直言，過去的2022年，是一個“反思年”。

在萬物云（02602.HK）上市后的首次業績發布會上，朱保全給出了自己的三點反思：對物業與地產的關系、對收并購，以及對社區增值服務的發展。

(資料圖)

其中對并購的反思，朱保全的觀點是，要反思的不是高溢價，而是商譽要符合基本邏輯，并能在未來發生價值。

作為一個“舶來品”，商譽的英文Goodwill，如果直譯，就是未來的美好愿望。不過因為伴隨商譽而行的，還有商譽減值的風險。所以，或許將商譽當作一把懸在頭頂的達摩克里斯之劍，更為貼切現實。

商譽形成于并購中。過去兩年，上市物企借助資本之力跑馬圈地，并購產生的大額商譽充盈物企們的報表。

然而，緊隨資本撤退、物管行業估值回落，以及收并購整合效益不及預期，2022年財報刊出，埋在商譽中的減值隱形炸彈，在多家物企被引爆。

據樂居財經《物業K線》統計，過去一年，至少有10家上市物企在財報中公告了商譽減值的數值，總額約31.26億元。

商譽減值也是上市物企2022年業績不佳的重要原因之一。

統計數據現實，截至3月31日刊發業績報的53家物企，凈利潤總額約為142.49億元，較上一年同期下降約37.9%；平均凈利潤約為2.69億元，較上一年同期下降43.72%。同期，平均凈利率約為7.7%，同比下降5.2個百分點。

成也并購，敗也并購

在樂居財經《物業K線》統計的物企中，碧桂園服務的商譽減值領先，約為17.36億元。

碧桂園服務的商譽減值，主要圍繞嘉寶服務、財信服務，以及武漢雪域3宗收購標的進行，它們各自確認的商譽減值分別達11.82億元、4.45億元、1.09億元。

其中，嘉寶服務商譽減值額度最大。不過，對于武漢雪域，碧桂園服務管理層認為其經營業績的惡化將持續更長時間。據此，武漢雪域商譽及品牌的賬面值已減少至零。

世茂服務的商譽減值僅次于碧桂園服務，約為7.05億元。

“考慮到2022年整體經濟增速放緩，房地產行業動蕩下行的變化引起的環衛市場的業績增速不達預期”，世茂服務進行商譽減值，主要是受與其收購的城市服務標影響，“城市服務的市場拓展項目和部分收購公司的非住宅市場拓展項目數量及收入少于收并購時的預測金額”。

金科服務與正榮服務的商譽減值數額相差不大，分別為2.88億元、2.29億元。

其中，金科服務進行商譽減值的歷史期間收購的物業管理公司包括通用服務（1.17億元）、重慶三心物業及其子公司（0.89億元）、重慶金科美利山物業（0.52億元）、包頭智慧物業服務（0.20億元），以及四川瑞德物業（0.11億元）。

“正榮商業管理未來的收入增長率和毛利率較預測有所下降，導致本集團計提了相應的商譽減值。”正榮服務進行商譽減值，則與其2021年5月從關聯方手中收購的正榮商管有關。

值得一提的是，彼時正榮服務收購正榮商管99%股權的對價為8.91億元。以正榮商管2020年凈利潤（凈利潤3304萬元）計算，這筆交易的并購PE高達27倍；以2021年承諾業績（凈利潤6000萬元）計算，并購PE約為15倍。

余下的時代鄰里、卓越商企服務、建業新生活、南都物業、中奧到家，以及新城悅服務，6家物企的商譽減值數額均在億元之下。

其中，時代鄰里確定商譽減值虧損合共8077萬元。而其確定商譽減值的標的中，部分是其在上市前的收購，比如佛山市合泰、廣州萬寧。

投后管理大考

在2022年財報中，部分上市物企進行了大額商譽減值。不過也有分析指出，目前來看，部分物業企業商譽減值的風險還未全部出清。

換而言之，物企過去依靠收并購而來的部分項目，或許還可能面臨虧損。

因為項目利潤率低于預期，碧桂園服務、金科服務、時代鄰里等，2022年主動退出了部分虧損或收繳率低的項目。其中，碧桂園服務退出項目涉及合約管理面積約8400萬平方米，“幾乎相當于一些小的物管上市公司的規模”。

不過，物企收購的最終目的，是將標的業務和技術融入集團體系，以更好吸收對方的優質資源賦能自身，提高并購效率，實現內部協同效應。

因而，有效的投后管理才是解決問題的關鍵。

樂居財經《物業K線》統計了28家上市物企，截至2022年12月31日的商譽情況。

數據顯示，碧桂園服務商譽數值最高，賬面商譽約為179.01億元，約占總資產的25.5%。

緊隨其后的是萬物云、雅生活服務，以及招商積余，3家物企的商譽在30億區間，分別約為37.00億元、33.15億元，以及31.94億元；華潤萬象生活、世茂服務、融創服務，3家物企的的商譽則在10億區間，分別約為18.05億元、17.40億元，以及16.88億元。

縱覽28家物企，商譽數值較高的這幾家物企，無一例外都在過去幾年里都進行了較大交易數額的并購行動。而消化較大的收購標的物，往往所需的時間、人力、物力等消耗量也會更多。

“物業提升利潤率主要依賴于創新的社區增值服務。”提高物業增值服務與運營效率，是進行投后管理的重要手段。

關鍵詞：