兩幅地塊，分別都有4家房企爭搶，同一家全部搖到的概率是多少？簡單計算一下，結果是0.0625（1/16），如此低的概率事件，華潤置地在廣州做到了。

今日（4月20日）是廣州首批供地的第四次拍賣，起拍總價175億的長隆萬博超級地塊分成2幅宅地、2幅商業地分開拍賣。自2月亮相至今，長隆超級地塊一直是當地的樓市“話題王”，它的起拍價在廣州歷史上僅次于亞運城項目地塊，是廣州史上第二大總價“地王”。其中兩幅宅地相加建面約50萬平，貨值超300億，兩條地鐵線相交，是番禺區目前唯一的大型稀缺優質地塊。

這種大體量、巨額起拍價的地塊，吸引了華潤置地+長隆、招商、保利、華發四家大型央國企舉牌，兩幅宅地紛紛觸頂進入搖號環節。

(資料圖)

有廣州本地媒體報道，在土拍之前，華潤置地就已在地塊外圍進行交通疏導，和長隆談好了合作，以聯合體參與競拍，看起來勢在必得。最終，一個意外又不意外的結果出現了，兩幅宅地通過搖號，以小概率花落華潤置地。

《鳳凰WEEKLY地產》從一名在土拍現場的人士處了解到，保利在現場對搖號結果表示質疑，并稱要聘請律師，經過多方商議，廣州土地交易中心的工作人員表示可以“封球”以保留證據。

華潤置地方面對《鳳凰WEEKLY地產》確認了土拍結果，并稱：“我們參與此次競拍是為廣州實現國際消費中心城市貢獻華潤所能。”

蹊蹺的土拍

今日上午，長隆超級地塊的兩幅宅地“漢溪大道北側BA0902011地塊”和“漢溪大道北側BA0902125”，經過近一個半小時的報價競拍，雙雙觸頂搖號，總價合計166.89億元。前一塊舉牌了55輪，后一塊舉牌了56輪。

接著兩塊地進入現場搖號，華潤置地+長隆順利通過“運氣”搖中。

“兩塊地都搖號搖到華潤置地，有這么巧的嗎？”廣州一名房地產從業者對《鳳凰WEEKLY地產》調侃。

這個結果，除了參與競拍的其他開發商，大部分業內人士都感覺不意外。除了在地塊外圍施工做交通疏導外，華潤置地對商業部分的設計方案也早就流傳了出來。方案顯示，華潤置地打算在地塊上配套一座萬象天地。

長隆超級地塊的門檻很高，要同時配套建設九年一貫學校、商業等。其中商業是重頭戲，要求引進的企業或其實際控制人為《財富》世界500強2022年排名前100 名的企業，同時這家企業旗下具有中國連鎖經營協會評定的“2021 年中國連鎖百強”排行榜前10 強的企業。而且，引入購物中心品牌明確指定：須為太古匯、嘉里城、國金中心（IFS）、萬象商業、恒隆廣場其中一家。

這么一看，擁有萬象商業的華潤置地，確實是最匹配的開發商。但是，不能排除其他開發商可以引進商業合作的可能。而且，過往也曾發生過開發商已入場平整土地、最終沒有拍到的情況。華潤置地拿地的可能性并不是100%。

過去幾年市場下行，一些城市確實會出現“假”土拍的情況，比如一塊地僅一家企業感興趣，但為了顯得不那么冷清，當地會邀請一些其他的房企來參與舉牌。只不過廣州的這幅超級地塊，舉牌經過了50多輪，招商、保利和華發很明顯不是來托市的。

拍賣的要求里明確競得人必須捆綁參與商地的競拍，否則要繳納違約金20億元。如果不是準備充分，其他三家不可能貿然參與競拍。

“華潤知道這塊地好，難道其他家不知道嗎？我們不是去托市的，我們就是去拍的。”一家舉牌的房企的內部人士對《鳳凰WEEKLY地產》說。

土拍的爭執常有，華潤置地去年在大本營深圳同樣“吃過鱉”。去年4月的深圳土拍，華潤置地和萬科爭搶寶安區的一幅地塊，華潤置地因舉手略慢，地塊最終落槌萬科，華潤置地當場表示拍賣官不公，爭執許久還是沒有挽回局面。

今日廣州現場出現爭議，沒有影響到最終的土拍結果，兩幅配套的商業地塊在今日下午的競拍中，也順利落入華潤+長隆聯合體囊中，成交價分別是17.96億和12.36億。整個超級地塊的土拍總價達197億，相比起拍價多了22億。也就是說，可能因為保利等的“攪局”，華潤置地多花了22億。

“我們參與此次競拍是從產業落地，提升片區和城市價值，統籌打造高品質文商旅綜合體，助力廣州騰飛，為廣州實現國際消費中心城市貢獻華潤所能。”華潤置地方面稱。

廣州市場局部回暖

克而瑞數據顯示，3月廣州商品房供求齊漲，供應面積118.53萬平方米，同環比翻倍暴漲；成交155萬平方米，同環比上漲70%以上；成交金額454.01億元，成為2022年以來成交金額最高的一個月份。

不過，廣州中原項目發展部總經理黃韜指出：“今年廣州的房地產市場回暖以剛需客為主，投資客較少，土拍市場也需要冷靜分析，‘靚地’才會比較火爆。”

廣州今年取消集中供地、改常態化供地之后，地方托市的意愿自然沒有以前那么強烈了，土拍結果呈現出來更多市場化的導向：普通地塊普通底價成交，優質地塊遭更多的爭搶。上周廣州的第三次土拍中，5幅地塊里，3幅底價成交、2幅觸頂搖號。

底價成交的3幅地塊，共同的缺點是區位優勢不明顯而且操盤難度較大。

觸頂搖號的2幅地塊，則均有“優質板塊”+“體量適中”+“走貨可控”的特點，最后大型開發商都沒能撞上好運氣，一塊落入外地房企武漢地產集團手中，另一幅的主人是地產行業里名不見經傳的江蘇亞倫集團，做家紡產品起家。

“我們準備了幾個馬甲想搶一塊熱門的地，還是沒搖到，后期可能會尋求合作吧。”一家參與了舉牌的TOP20房企的廣州公司員工對《鳳凰WEEKLY地產》透露。

華潤置地今日拿下的長隆超級地塊，一塊宅地上限樓面價32175元/平方米，另一塊33434元/平方米。目前周邊的樓盤越秀和樾府，目前在售110-270平的戶型，均價約6萬-7.3萬/平方米，五期大平層價格在7萬/平方米以上。

周邊的新世界耀勝尊府，今年3月底首次開盤售罄，均價在5萬-7萬/平方米，商業部分是新世界目前主打的針對年輕群體的K11商場。7萬的價格，在廣州改善盤中處于腰部位置，加上交通便利和周邊配套完善，自然就成了網紅地塊。

“今日長隆這個地塊，算是比較優質的，加上旁邊有越秀和樾府、新世界商業，已經托住整個價錢，6萬、7萬，甚至8萬都有得做。商業部分有兩塊，整個萬博板塊以及長隆片區，對商業是有一定支撐能力的。”黃韜說。

克而瑞分析，長隆超級地塊左擁長隆度假區，右抱萬博CBD，未來連片開發后即可打通兩者之間的“真空地帶”，位置極具戰略意義。

“近年板塊周邊的樓盤項目都有良好的流量表現和溢價能力，給到了房企更多的信心，也是最終會封頂搖號的根本原因。”克而瑞廣佛區域首席分析師肖文曉說。

央國企白熱化

今年以來，爆雷的民企還在苦苦掙扎，幸存的民企也多選擇保存實力、去化為主，低調多年的央國企則集體高調了起來。不僅紛紛提高銷售目標，而且不約而同地表示將在高能級城市拿地。隨著分散拍賣成為主流，今年各地城投或將逐步退出市場，央國企成為絕對主力。

中指研究院統計3月的50家代表房企，拿地總額同比增長7.3%，同比增速轉正，拿地熱情明顯回升。

以保利發展為例，它今年的目標是“爭第一”。

在保利的大本營廣州，一季度的市場呈現出洗牌后強者愈強的新格局。今年一季度，廣州TOP3房企的市場占有率達到28.9%，比去年同期提升4.2個百分點，與前年相比更是足足上升了10個百分點。

保利發展以全口徑金額133.96億元、權益金額95.36億元排在金額榜雙榜第二名；以37.6萬平方米流量面積奪得該榜第一。

“地頭蛇”強如保利發展，自然是想爭奪廣州熱門地塊的。

“我們內部已經說了，今年要大力發展，全力拿地。”保利的一名員工稱。

再如此次參加競拍的珠海國企華發，也是近些年的熱點房企，今年3月，華發股份銷售金額242億元，同比增加了149%。

近日的上市公司業績會上，華發股份表示2023年將以去化、回款為工作重點，力爭經營業績穩中有進。不過，一名華發的內部人士透露：“我們今年和其他央國企一樣，是要做大業績的。”

今日早間，廣州的另一家“地頭蛇”房企越秀地產，突然宣布進行供股融資，募集資金超80億港元。上一次推進供股融資還是在2014年。

越秀在公告中稱，募集資金擬用于大灣區、華東地區核心城市和其他重點省會城市的進一步投資，并用作營運資金。

從土地市場的熱度就可以看出來，3月下旬的北京土拍，“中建系”6家子公司——中海、中建置地、中建玖合、中建壹品、中建信和以及中建東孚齊齊出動，形成圍堵之勢，引發其他房企不滿，直接導致北京土拍頒出新規：同一集團成員企業不得同時報名競買同一宗地。

數日前的上海土拍，共計19宗地塊中，越秀地產報名了超10宗地塊的競買。越秀+華發聯合體在位子上擺橙子和香蕉、寓意“成交”，使出廣東人擅長的“迷信”大招。越秀在首日斬獲了位于靜安區的一宗地塊，斥資約7.24億元。不過最后，越秀因營業執照經營范圍不符合被取消資格，越秀當場表示不服，工作人員最終不予理會。

“從（1-3月）推出的地塊來看，以核心區域優質地塊為主，多頻少量優質地將持續帶動土拍熱度向上，支撐土地市場持續回溫。目前房企投資主要聚焦于前兩年集中供地的重點城市，尤其是杭州、合肥等長三角核心城市，而非核心區域的地塊則多為底價成交，因此聚焦、分化仍是今年投資主旋律。”克而瑞研究中心近日指出。

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