本月要點概覽

一、住宅產品結構特征

【資料圖】

·從成交套數占比變化上看，與2022年1-2月相比，2023年1-3月30個代表城市中有19個城市90平以下產品成交套數占比下降，17個城市120平以上產品成交套數占比提升，其中一二線城市為13個。

·從熱點城市成交結構看，2023年1-3月，北京90平以下產品成交套數同比下降9.9%，90-200平產品成交套數同比增長31.4%；成都90平以下產品成交套數同比下降39.8%，90-200平產品成交套數同比下降8.7%；東莞在低基數及政策持續優化的背景下，各面積段產品銷售套數同比均出現回升，其中90平以下產品成交套數同比增長24.0%，90-200平產品成交套數同比增長62.2%。

二、房企產品動態

·3月6日，華潤置地以企業定位與品牌戰略為引領，推出“為更好的城市”年度品牌主張。

·3月，碧桂園圍繞“居住復興”戰略，對“星系、府系、云系、天系”四大產品系全面煥新，升級“碧U好房”未來美好社區體系。

三、房企產品系解析

目前天地源已形成“人文”、“自然”、“現代”三大產品系，聚焦“品質、文化、溫度、智能”，致力于打造優質的產品和服務。

四、產品設計亮點

·建筑立面：西安龍湖·云河頌項目運用經典流線設計，用形似超跑的曲線圓角收邊，打造時尚藝術的超流體立面。

·園林景觀：上海象嶼招商·公園1872項目融合周邊生態資源，將城市公園生態延展至社區，打造從城市公園到社區公園的微度假園林景觀。

·精裝設計：蘇州保利·和光山語項目全屋精裝涵蓋多維度細節，敏銳捕捉當代人群置業需求及生活習慣，賦予業主精致從容的居住體驗。

·戶型設計：濟南鐵投仁恒·河濱城項目142平戶型四開間朝南，觀景雙陽臺面寬約7米，闊綽主臥套房功能完備。

五、優秀項目解析

萬科星圖光年軒項目位于杭州余杭區，項目規劃19棟22-26F高層住宅，全案共1840戶，項目南側規劃約108萬方TOD綜合體“良渚客廳”。建筑立面上，采取公建化立面風格，突出標識性與時代感。園林景觀上，項目打造“一街一園兩軸”共14大場景，涵蓋社交、運動與購物等功能。戶型設計上，105平三室戶型動靜分區，“玄關、餐廳、客廳、陽臺”聯動設計，南向約6.4米雙陽臺，可盛載休閑、運動與家政等功能。進深約8.8米套房主臥，南北雙面采光，實用性強。

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住宅產品結構特征

1、全國30城成交面積段分布

從成交套數占比變化上看，與2022年1-2月相比，2023年1-3月30個代表城市中有19個城市90平以下產品成交套數占比下降，17個城市120平以上產品成交套數占比提升，其中一二線城市為13個。

圖：2023年1-3月30個代表城市各面積段住宅銷售套數占比

數據來源：

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2、熱點城市結構特征

（1）北京一季度成交結構特征

從成交面積結構看，2023年一季度北京90平以下剛需型產品成交4910套，同比下降9.9%，成交套數占比為37.8%，較2022年同期下降7.8個百分點。90-200平產品成交7209套，同比增長31.4%，成交套數占比55.5%，較2022年同期上升9.5個百分點。

從成交總價結構看，500萬以下產品成交6384套，同比下降8.7%，成交套數占比49.1%，較2022年同期下降9.4個百分點。中高總價段產品成交4638套，同比增長48.8%，成交套數占比上升9.6個百分點。

圖：北京商品住宅成交面積結構

圖：北京商品住宅成交總價結構

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（2）成都一季度成交結構特征

從成交面積結構看，2023年一季度成都90平以下剛需型產品成交2567套，同比下降39.8%，成交套數占比7.2%，較2022同期下降3.4個百分點。90-200平產品成交31207套，同比下降8.7%，成交套數占比87.4%，較2022年同期上升2.7個百分點。200平以上大戶型產品成交1915套，成交套數占比提升至5.4%。

從成交總價結構看，150萬以下產品成交套數占比40.0%，較2022年同期下降1.3個百分點。150-500萬產品成交套數占比較2022年同期提升1.0個百分點。500萬以上產品成交套數占比較2022年同期基本持平。

圖：成都商品住宅成交面積結構

圖：成都商品住宅成交總價結構

數據來源：

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（3）東莞一季度成交結構特征

從成交面積結構看，2023年一季度東莞90平以下產品成交1531套，同比增長24.0%，成交套數占比20.6%，較2022年同期下降4.8個百分點。90-200平產品成交5592套，同比增長62.2%，成交套數占比75.4%，較2022年同期上升4.4個百分點。200平以上大戶型產品成交296套，成交套數占比提升至4.0%。

從成交總價結構看，200萬以下產品成交套數占比10.0%，較2022年同期下降8.4個百分點。200-500萬產品成交套數占比74.8%，較2022年同期提升4.1個百分點，500萬以上產品成交套數占比提升至15.2%。

圖：東莞商品住宅成交面積結構

圖：東莞商品住宅成交總價結構

數據來源：

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房企產品動態

1、華潤置地發布年度品牌主張

3月6日，以企業定位與品牌戰略為引領，華潤置地推出“為更好的城市”年度品牌主張，推動“更好的城市品質”、“更好的城市生活”、“更好的城市生態”、“更好的城市發展”在每個城市落地生根。在住宅開發領域，華潤以“品質、健康、智慧、服務”四大產品力價值為基礎，打造“瑞系、悅系、潤系、時光系”四條產品線多個標桿項目，為客戶營造美好人居生活場景。

圖：華潤置地品牌戰略體系圖

2、碧桂園2023產品系煥新上線

3月，碧桂園圍繞“居住復興”戰略，對“星系、府系、云系、天系”四大產品系全面煥新，升級“碧U好房”未來美好社區體系。據介紹，碧U好房從外圍界面、道路交通、單元場地、社區配套等8大空間對業主生活場景進行精細化描摹，同時結合社區不同人群行為特點和需求，以“鄰里、健康、品質、智慧、安全”的5U生活打造品質社區。

圖：碧U好房未來美好社區體系

房企產品系解析

天地源從土地、客戶、產品三大維度出發，不斷進行產品系的更新和迭代，目前已形成“人文”、“自然”、“現代”三大產品系，聚焦“品質、文化、溫度、智能”，致力于打造優質的產品和服務。

表：天地源主要產品系

自然系代表項目：蘇州天地源·平江觀棠

項目簡介

天地源·平江觀棠項目落址于蘇州市姑蘇區，可售面積9.42萬方，周邊軌交2號、4號、6號（在建）、8號（在建）線四軌環伺，商業配套上，匯聚蘇州平江新城商圈、萬達商圈、繁花商圈三大主力商圈。項目在外形設計上“以水為形”，通過靈動曲線勾勒建筑輪廓。精裝細節上，項目從“水、空氣、溫度”等9大維度出發，多方面保證居住舒適度。項目規劃5棟26F高層，8棟8-10F小高層，主力戶型為102-143㎡三至四居產品。

圖：天地源·平江觀棠建筑效果圖

132平戶型設計亮點

四開間朝南：南北通透，室內空氣高效流通，南向約12.9米面寬，空間闊綽。

橫廳設計：約6.4米面寬大橫廳，與雙陽臺、餐廳、廚房連通一體，滿足多種生活場景。

U型互動式廚房：對U型廚房進行開合優化，可與餐客廳的家人隨時互動。

全屋六飄窗：主臥、次臥、廚房、衛生間共設計6個飄窗，擁有更多擴展空間。

圖：天地源·平江觀棠132平戶型圖

產品設計亮點

1、建筑立面：運用經典流線設計打造超流體立面，270°轉角窗提升觀景及采光效果

西安龍湖·云河頌：項目運用經典流線設計，用形似超跑的曲線圓角收邊，打造時尚藝術的超流體立面。在立面的品質營造上，采用金屬鋁板及單塊超10平的玻璃幕墻強調連貫的橫向線條，減少豎向線條對建筑體的切割。270°轉角窗提升項目觀景及采光效果，整體南向立面鋁板及玻璃占比達到約80%，窗墻比較常規項目超出約15%，采光面增加約1/4。

圖：西安龍湖·云河頌項目建筑效果圖

2、園林景觀：融合周邊生態資源，打造從城市公園到社區公園的微度假園林

上海象嶼招商·公園1872：項目外擁浦江第一灣、蘭香湖、紫竹濱江公園（規劃），南鄰城市濱水漫步道（規劃），基于空間生態與社交生活的營造法則，以享受、活力、成長為設計理念，打造“一軸一環六公園”社區景觀，強調景觀與業主的互動。園區嵌入7大主題空間——雙重歸家動線、超600平陽光草坪、藝術會客廊架、兒童樂園、約800平運動公園、約850米健康跑道、林下書吧，在自然與社交的雙重感官中，讓戶外空間滿足多元化生活方式。

圖：象嶼招商·公園1872項目園林效果圖

3、精裝科技：精裝細節體現人居考量，智能系統提升居住體驗

蘇州保利·和光山語：全屋精裝涵蓋多維度細節，如入戶門安裝四合一智能門鎖，指紋、密碼、刷卡、鑰匙四種入戶方式，便捷出行。地暖、中央空調、新風系統智能一鍵開啟，實現四季恒溫恒濕。客廳設置一鍵物業報警求助按鈕，走道設有智能感應小夜燈，節能環保。廚房吊柜及地柜設計，儲物空間充足，并配備涼霸和洗碗機。雙聯陽臺預留家政空間，可放置洗衣機、收納柜。

圖：蘇州保利·和光山語項目樣板間實景圖

4、戶型設計：142平戶型四室朝南，觀景雙陽臺面寬約7米，闊綽主臥套房功能完備

濟南鐵投仁恒·河濱城：142平四室戶型，四開間設計，廚房、餐廳、客廳、陽臺聯動設計，打造家庭活動中心。觀景雙陽臺面寬約7米，進深約1.5m，落地窗起地約15公分，視野闊綽。U型廚房預留洗碗機、烤箱位置，灶具后設計烤漆玻璃背板及感應燈光。私密主臥套房，開間3.7米，進深4.85米，舒適的開間進深比例，提升居住體驗。飄窗臺處設有凹龕，便于收納。獨立衛浴入口設置感應夜燈，細節完備。

圖：濟南鐵投仁恒·河濱城142平戶型圖

優秀項目解讀

星圖光年軒項目位于杭州余杭區良渚街道玉鳥路與杜文路交叉口，由萬科集團開發，項目占地面積約7.8萬平方米，建筑面積約30.6萬平方米，容積率2.8。

圖：萬科星圖光年軒項目區位圖

全案共規劃19棟22-26F高層住宅，全案共1840戶，主力戶型為105-139㎡三至四居，精裝限價為29100元/㎡（含3000元/㎡精裝標準）。項目南側規劃約108萬方TOD綜合體“良渚客廳”，承擔公共服務、商務辦公、商業交流、酒店接待等城市級中心職能。

圖：萬科星圖光年軒項目鳥瞰圖

建筑立面上，項目采取公建化立面風格，突出標識性與時代感，搭配四面質感鋁板及寬幕玻璃，提升觀景及通風效果。同時項目建筑風格與周邊2號線良渚站、寫字樓、五星級酒店、鄰里中心、商業綜合體等有機融合。

圖：萬科星圖光年軒項目建筑效果圖

景觀設計上，項目打造“一街一園兩軸”共14大場景，涵蓋社交、運動與購物等功能，將全年齡層的生活內容集合在舒適步行范圍內，例如運用底樓架空層構建為“學習盒子”，便于業主閱讀、辦公，同時具有健身運動等功能。又如步入式互動水景，可供兒童嬉戲，休憩平臺及綠化空間，為家長們打造愜意陪伴時光。

圖：戲水劇場、學習盒子、街角劇場設計意向圖

105平三室戶型動靜分區，私密有度。進深約9.4米LSDK通廳，將“玄關+餐廳+客廳+陽臺”垂直舒展，空間開闊。南向開間約6.4米聯動陽臺，可盛載休閑、運動與家政等功能。進深約8.8米套房主臥，南北雙面采光，衛浴、飄窗、衣帽間（預留空間）全功能設計。

圖：萬科星圖光年軒105平戶型圖

報告下載（電腦端復制鏈接）

歷年百強研究：

2023中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/53234.html

2022中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/42055.html

2021中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/35946.html

2020中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/30151.html

2019中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/26374.html

2018中國房地產百強企業研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/23032.html

北京樓市政策即將放松？“一區一策”在路上

https://www.cih-index.com/report/detail/54066.html

稅務總局釋放積極信號，稅收形勢六個向好，住房消費回暖！

https://www.cih-index.com/report/detail/53930.html

住建部最新表態，對房地產企穩回升充滿信心！

https://www.cih-index.com/report/detail/53069.html

2023政府工作報告：防范化解優質頭部房企風險，支持剛性和改善性住房需求

https://www.cih-index.com/report/detail/52967.html

中國房地產政策跟蹤報告（2023年3月）

https://www.cih-index.com/report/detail/53517.html

企業研究：

2023年1-3月中國房地產企業銷售業績排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/53515.html

2023年1-3月全國房地產企業拿地TOP100排行榜

https://www.cih-index.com/report/detail/53899.html

房地產市場：

2023年一季度中國房地產市場總結與趨勢展望

https://www.cih-index.com/report/detacil/53655.html

2023年一季度全國新開盤總結報告

https://www.cih-index.com/report/detacil/53514.html

指數研究：

中國房地產指數系統百城價格指數報告（2023年3月）

https://www.cih-index.com/report/detail/53518.html

2023年3月十大城市二手房房價地圖

https://www.cih-index.com/report/detail/54138.html

物業研究：

中國物業管理行業 2022 年度總結與 2023 年度展望

https://www.cih-index.com/report/detail/50886.html

2022年中國物業服務價格指數研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50534.html

2022中國物業服務上市公司ESG測評研究報告

https://www.cih-index.com/report/detail/50533.html

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