央廣網北京4月12日消息（記者門庭婷）近期，中指研究院發布的一項研究數據顯示，2022年，代建企業代建項目新簽約建筑面積首次突破一億平方米。在房地產行業調整、城投成為拿地主力、大力發展保障性租賃住房等背景下，代建市場空間逐漸釋放，房企也將其視為探索新發展模式的重要路徑。

房地產行業調整成代建市場“催化劑”

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代建并不是新事物，最早的政府代建出現在20世紀90年代，商業代建模式也已存在了十幾年。然而，近幾年來這一模式才成為市場熱門。

中指研究院統計數據顯示，2022年，預計代建企業代建項目新簽約建筑面積為11073萬平方米，首次突破一億平方米，較2021年同比增長11.3%。代建市場的快速增長，與近幾年房地產市場的大背景息息相關。

從土地市場來看，面對市場調整，近兩年房企拿地熱情不似以往，特別是在2022年，民營房企出手更為謹慎，地方性城投公司托底土地市場成為普遍現象。據中指研究院統計，2022年拿地面積TOP100企業中，有地方城投公司71個，拿地金額TOP100企業中，地方城投占比達16.4%，較上年同期增加13.7個百分點。不過，城投公司拿地后入市率卻低于規模性房企，2022年地方城投拿地入市率不足1%，2021年不足10%。業內認為，這些尚未入市的土地能夠為代建企業提供一部分機會。

與此同時，房地產領域不良資產比重的升高也給資本代建市場帶來了增量。2021年下半年以來不少房企出現流動性危機，“隨著不良資產的增多，接手出險項目的金融機構或AMC也需要尋找代建，為項目品牌背書同時完成保交付任務。”克而瑞在相關報告中表示。

土地市場與房地產市場的變化之外，保障性租賃住房建設規模正在逐步擴大。2022年8月，住建部表示，“十四五”時期，全國初步計劃建設籌集保障性租賃住房870萬套（間）。而保障性租賃住房的建設也會增加政府代建的市場空間。

多種原因的疊加，成為了代建市場規模增長的“催化劑”，促使市場空間持續釋放。

輕資產高盈利吸引房企積極入局

市場需求客觀增長的同時，從房企視角來看，代建也是一塊極具誘惑力的市場“蛋糕”。

一方面，在“房住不炒”的主基調下，探索新發展模式是房企發展的重要方向，而在“三道紅線”的壓力及土地成本高企、融資環境收緊等情況下，過去高杠桿、高周轉、高負債的發展模式難以為繼，由重資產模式轉向輕資產模式是很多房企的共識，代建恰恰是這樣一條賽道。

另一方面，當房地產行業盈利水平普遍下降，代建業務卻表現出相反趨勢，為企業經營貢獻了較高利潤率。中指數據顯示，2017年以來，房地產代建業務的凈利潤率水平始終高于25%，到2020年達到25.4%，高出傳統房地產凈利潤率超10個百分點。

具體到企業，中原建業年報顯示，其2021年、2022年度凈利潤率分別為59.2%和50.1%，而上述兩個報告期內，建業地產毛利率僅為16.2%與7.9%。綠城管理2022年綜合毛利率達52.3%，綠城中國同期毛利率則為17.3%。

輕資產模式的優勢與較高的盈利水平，讓眾多房企對代建業務“心向往之”。據克而瑞統計，截至2022年11月，發展代建業務的品牌房企已經超過60家。

可以看到，2022年的代建市場也是風起云涌。先是萬科新增投資企業深圳市安居建業投資運營有限公司，此后便是世紀金源旗下騰云筑科置業收購當代管理、朗詩地產更名“朗詩綠色管理”、龍湖官宣龍湖龍智造、碧桂園公開表態進軍代建業務等。

值得關注的是，上述企業中不乏代建領域的“后起之秀”。以龍湖龍智造為例，根據企業發布的數據，僅2023年一季度，龍湖龍智造已獲取10余個建管項目，總建筑面積近200萬平方米，獲取項目的速度處在行業領先地位。

截至目前，龍湖龍智造累計獲取建管項目40余個，總建筑面積超800萬平方米，業務遍及北京、成都、重慶、杭州、武漢、蘇州、濟南等核心一二線城市。此前，龍湖集團董事長兼CEO陳序平曾表示，龍湖集團持續聚焦高能級城市，88%的銷售貨值均布局在一二線城市。龍湖龍智造延續集團戰略，累計外拓獲取的建管項目中，超90%聚焦在核心一二線城市。實際上，聚焦高能級城市能夠高效地實現項目銷售去化和代建回款，項目安全性更高，這也為龍湖龍智造的快速發展奠定堅實基礎。

今年3月23日，中國房地產業協會、上海易居房地產研究院聯合發布“2023房地產開發企業代建地產”榜單，龍湖龍智造位居TOP5，躋身行業第一梯隊。

房企持續優化布局預分食千億級蛋糕

盡管代建市場熱情持續高漲，但對傳統房企而言，進入新賽道必須適應新規則。綠城管理CEO李軍曾形象描述“代建之痛”，他認為，房企的開發能力不代表代建能力，“做代建就如同開了個餐館，一個好的餐館不能只燒一種菜，要懂得滿足所有客人的需求。”

因此，房企布局代建業務后，除了尋求規模的增長，更在拓展業務邊界、擴大服務范圍、優化服務能力方面持續發力。

“代建第一股”綠城管理形成了“3+3”業務模式，在政府代建、商業代建及資方代建三項代建主業基礎上疊加金融服務、產城服務及產業鏈服務三項配套服務。

中原建業則遵循“新藍海戰略”“大中原戰略”“省域化戰略”，在深耕河南主戰場外，發力省外大中原區域，以促進省外業務實現更大突破，形成覆蓋以鄭州為中心，周邊500公里范圍內大中原地區的業務布局。

脫胎于“一個龍湖”生態體系的龍湖龍智造，受益于龍湖在數字科技領域超百億元的長期投入，構建起行業領先的GIS、BIM、AIoT、大數據、圖形算法引擎、XR(VR+AR+MR）等地產數字科技集群，成為行業數字科技高地。

今年1月份，龍湖龍智造正式發布“六大業務飛輪”：龍智研策、龍智建管、龍智設計、龍智數科、龍智精工、龍智千丁等，提供全業態、全周期、數字化的“一站式解決方案，六大業務飛輪協同驅動，構建了完整戰略生態。

當前，國內代建市場規模仍在持續擴大。東吳證券近日在研報中提到，經過測算，2026年代建業務的新簽約金額規模達到397億元，2022-2026年5年總規模可達1729億元。克而瑞則在報告中指出，當前房地產代建行業整體規模仍然相對較小，整體開發市場的滲透率很低，對標歐美代建參與度可達20%-30%，國內代建行業未來增長空間巨大。

不過，同時也應該看到，對意欲在代建市場中站穩腳跟的企業來說，這是機遇也是挑戰。伴隨越來越多企業涌入，代建領域競爭加劇，行業集中度也有所提升。中指研究院在研究中表示，好的代建企業需具備良好的品牌輸出能力、資源整合能力、經營管理能力。

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