七星那些棚戶區的市民又要發財了......

最近，《桂林市住房發展“十四五”規劃》已經市人民政府同意，正式對外公布和實施，規劃期限為2021年至2025年。

(資料圖片)

這一鴻篇巨制，明確了“十四五”期間住房發展的總體目標和主要任務，描繪了“十四五”期間桂林住房發展的方方面面。

根據規劃，“十三五”以來，桂林市城鎮住房發展取得了積極成效，但是相對于打造世界級旅游城市，建設更高水平宜居城市的總要求仍然存在差距。主要存在以下問題：

1.住房發展水平不均衡，供應結構有待優化

城鎮住房主要集中在市轄區范圍，約占總量的2/3；主要以商品住房為主，保障性住房總量較少，占比不足20%；保障性住房中，戶型供需不平衡，小戶型較為緊缺，輪候期較長；與商品住房相比，市場租賃住房建設、投資與市場供應不足。

2.商品住房市場發展放緩，市場不確定性增加

商品住房市場增長速度較快、發展規模較大，但當前總體發展放緩，空置率超過合理區間，去庫存周期拉長，短期內受宏觀經濟、新冠疫情等影響，社會預期不夠穩定，仍有一定數量的“爛尾樓”需要處置。部分縣（市、區）宅戶比、去化周期、城鎮人均住房面積遠高于全市平均水平，存在房地產過度開發的現象。

3.住房租賃市場培育不足，發展機制不夠完善；4.住房保障工作有待提升，城市舊改更新壓力大；5.物業服務發展相對滯后，住房治理手段有待創新

而“十四五”期間，桂林市作為廣西副中心城市，努力創造宜業、宜居、宜樂、宜游的良好環境，城市定位升級對提升城市魅力、完善城市配套設施、提高居住質量提出新要求。

關于“十四五”幾年間的住房和房地產，一起來看看規劃的重點內容！

桂林住房“十四五”規劃目標

（一）總體目標

到“十四五”末期，實現住房供需基本平衡，居民住房條件持續改善，住房保障體系完善，中低收入及新市民、青年人等群體住房困難問題得到解決，城鎮居住品質提升，住房建設運營管理數字化水平取得初步成效，住房基本性制度逐步健全等目標。

至2025年，全市預計新增供應住房總量13.41萬套，住宅用地供應累計638公頃，年均供應128公頃。

（二）住房市場目標

保持供需平衡，科學把握住房建設和上市節奏。以需求為導向優化商品住房供應，合理控制商品住房保有量，根據去化周期變化對土地供應進行及時調整和動態監測。至2025年，全市預計新增商品住房供應總量為7.27萬套，商品住房總需求為13.12萬套。

加強過程管控，嚴控建設時序。強化房地產開發項目建設時序管控，通過建設工程規劃許可、預售資金監管、金融監管等聯動管控舉措，杜絕“爛尾樓”情況發生。

穩定商品住房價格，實行信息化管理。繼續實施宏觀調控，保持商品住房價格總體平穩，對于各縣（市、區）土地出讓時序、節奏及規模做好督查工作，使住房價格控制在合理區間，對新建商品住房價格指數漲跌幅度進行合理控制，建立住房交易管理平臺，實現信息化精準管控。

鼓勵因地制宜創新，探索多元化商品住房。鼓勵房地產企業提高自身運營能力，從以人為本出發，積極探索新型社區運營模式，鼓勵發展養老、文旅等業務，創新商品住房“+養老”、“+旅游”、“+城市更新”等模式，提高社區粘性與凝聚力。

規范租賃市場，促進住房租賃市場健康發展。保持租金水平相對穩定，強化市場監管，規范租賃市場秩序，提高租賃住房合同網簽備案率。培育多元市場供應主體，建立智慧化管理平臺，及時掌握租賃住房市場供需動態，出臺和完善長租房市場相關管理規定，探索住房租賃市場發展長效機制。

（三）住房保障目標

加快保障性租賃住房發展。完善保障性租賃住房地方政策與管理體系，新增保障性租賃住房3.25萬套（間）（其中市轄區為1.95萬套），加大對新市民、青年人等群體的住房保障力度。

構建多元化住房保障體系。累計新增公共租賃住房2.11萬套（間），其中發放公共租賃住房租賃補貼1萬戶，累計新增棚戶區改造1.78萬套。

（四）住房品質目標

提升老舊小區住房品質。完成8.56萬戶城鎮老舊小區改造，重點改造2000年底前建成的老舊小區。2001-2005年建成且符合改造條件的老舊小區，可按年度改造任務的一定比例納入改造范圍。

智能建造提升住宅品質。推動裝配式建筑應用，力爭裝配式建筑占新建住宅建筑的比例不小于10%。加大對綠色建筑的支持，逐步降低住宅能耗和碳排放強度。推廣智慧社區模式，提升住區管理智能化、精細化的居住體驗。

提高居住服務水平。加快推動物業服務行業健康發展，提升物業服務、社區養老等居住服務水平，進一步拓展物業服務領域，實現新建住宅小區物業服務全覆蓋，舊住宅小區物業服務覆蓋率達65%以上。鼓勵和引導有條件的小區實行業主自管，探索桂林市小區多元主體共治新模式。

完善社區“15分鐘生活圈”服務配套。建立健全社區綜合服務中心、智能快件箱、社區菜市場等便民設施，推動社區養老和托育服務設施建設，打造15分鐘生活圈，構建“宜居、宜業、宜游、宜學、宜養”的社區生命共同體。

市轄區及靈川空間布局等詳情

（一）秀峰區：穩定商品住房供需，持續推進老城區升級改造

穩定商品住房供需，完善產業平臺住房配套，加快高鐵園秀峰分園、桃花灣旅游度假區、琴潭片區等新建區域發展。持續推進老城區升級改造，穩步推進秀峰區保障性住房建設，保障性租賃住房計劃開工建設3296套，其中市本級建設項目796套。

一是有序推進城中村改造，進一步提升教育、醫療等配套設施和公共服務水平，有序推進老舊小區改造，改進老舊小區的改造方式和融資模式。圍繞勝利橋以東全域范圍，持續提升老城區綜合服務能力，不斷完善老城區居住、商貿、旅游、智慧服務功能，大力支持既有住宅加裝電梯。

二是完善住房保障體系，通過產業園區配建、商品住房項目配建等方式加大保障性住房的供給，滿足戶籍住房保障家庭、高新技術人才和產業工人的住房需求，積極推動人才安居置業。

加強高鐵產業園片區綜合整治、功能完善、配套提升、產業優化。主要內容包括建設安置房、新建片區住宅、保障基礎配套設施，提升城市功能，改善群眾居住條件，打造綠色生態宜居環境，建成產城融合、可持續發展的新型城市片區。

（二）疊彩區：有序引導商品住房供應，加快產城融合發展

加快推動高質量城鎮化發展，推動城市更新項目建設，有序引導新增商品住房開發，打造產城融合引領區。推進老舊小區改造，穩步推進保障性住房建設，市本級建設項目1288套。

一是根據實際需求，有序引導增加住房供應，實現職住平衡，保障低收入及新市民的合理住房需求。

漓江東岸健康產業聚集區（疊彩工業園區）結合桂林醫學院附屬醫院和疊彩工業園區建設，綜合考慮周邊高校、產業等人才資源住房需求，適當開發建設面向產業園區的普通商品住房和人才安居住房，實現產城融合。漓江西岸商貿服務核心區以桂林北站樞紐新城為核心，加快推進粵桂黔高鐵（桂林）經濟合作試驗區存量用地的有效利用，完善高鐵產業園疊彩分園周邊配套，增加住宅保障。

二是著力提升品質，在深化城市更新中實行一體化推進環境整治、文化保護，對教育、體育、文化、醫療等設施進行均衡布局和分級配置，著力提升城區品質。有計劃、有重點地推進城市更新改造與環境綜合治理，完善基礎設施與公共服務設施建設，提升老城區居住品質；依托城北高端現代商貿商圈，發揮疊彩萬達廣場、聯發乾景廣場、恒大廣場、萬鑫廣場等城市綜合體的服務效能，增強居住的便利性，提供充足和多層次住房產品，帶動該片區住房發展。

（三）象山區：加快推進城市更新，提升住房多元化發展結構

以文旅商貿服務產業為陣地，打造商貿服務重要承載功能區主戰場，提升住房多元化發展結構。保障性租賃住房計劃開工建設930套，其中市本級建設項目430套。

一是多渠道籌建保障性住房，把存量開發作為保障性住房的主要供應手段，將保障性住房供應與城市更新相結合，在城中村改造中籌建保障性住房，穩步推進保障性住房建設，充分發揮保障性住房對產業發展的支撐作用；推進老舊小區改造，完善老舊小區市政配套工作，將棚戶區改造、老舊小區改造、背街小巷改造等納入整體考慮，以城市更新為依托，重點對道路交通、建筑環境、市政設施、公共配套、景觀綠化等改造提升，健全停車場、智能快件箱、社區菜市場等便民設施，打造智慧型城市建設，提升居民生活質量。

二是促進住房市場和產業協同發展，以需求為導向，適度提升商品住房供應。推進漓江西岸生態環境改造與基礎設施建設，推動龍船坪特色街區、美術館、南溪山公園連片發展；結合路網建設，科學合理地統籌片區規劃，推動產業規劃與空間規劃有效銜接；積極推進大風山片區、桂林南方橡膠集團公司紡織廠棚戶區改造工程等項目規劃調整工作。加快推進汽車總站（銀錠片區）、鐵西片區、環城南二路片區、大風山片區等舊改項目。

（四）七星區：統籌盤活存量資源，多渠道提高住房供給能力

統籌盤活存量資源，優化住房結構，穩步推進保障性住房計劃建設，保障性租賃住房計劃開工建設1323套，其中高新區建設1000套，市本級建設項目225套。

優化華僑旅游經濟區產學研總部基地、英才園片區、鐵山園片區、和平片區以及漓江沿線產業融合示范帶等園區內住房結構。

多渠道提高住房供給能力，重點推進城市更新，加大城中村改造力度，加快漓江東岸和城市核心區的城中村和棚戶區改造，推動漓江沿岸、高速公路沿線舊街巷等老舊小區和街巷提升改造；繼續做好人才住房保障工作，深入推進以人才公寓和人才租賃補貼并舉的人才住房支持政策體系，加強高層次人才的住房保障。

（五）雁山區：合理控制開發時序，加強大學集中區基礎設施建設

一是穩定商品住房供需平衡，合理控制開發時序，強化土地收儲，留足發展空間，完善公共服務配套。

二是完善住房保障機制，大力推動通過商品住房項目配建等方式籌建保障性住房，積極引導符合條件家庭通過申請租賃補貼方式解決居住問題。

三是培育住房租賃市場，有序推進多主體租賃住房供應，落實“租購同權”政策，加強租賃平臺管理。保障性租賃住房計劃開工建設1736套。

貫徹建設“產教城景”融合發展特色區的定位，高起點規劃建設雁山宜游、宜學、宜業的科教旅游新城，增強科教旅游新城要素集聚和輻射帶動能力。適當開發高端旅游、休閑景觀商業地產開發項目，適度開發不同需求的商品住房，建立供需基本平衡、結構基本合理的住房供應和消費體系。

加大科教旅游新城片區、雁山新鎮片區、柘木鎮片區城中村改造力度，啟動村集體預留地開發項目，實現城鄉互補、融合發展。加強大學集中區基礎設施建設，完善人才公寓，新建保障性公共租賃住房，為新市民在桂就業提供保障。

（六）臨桂區：促進住房消費健康發展，規范住房租賃市場

一是促進房地產市場平穩健康發展，科學、合理供應住宅用地，穩定商品住房供應，商品住房去化周期力爭穩定在12-18個月。進一步優化行政審批，加強市場監管，穩定市場發展預期。做好宣傳引導，提升城市形象和吸引力。

二是多渠道籌建和供應保障性住房，通過商品住房項目配建、市場購買及租賃房源等方式加大公共租賃住房和人才公寓的供應力度。落實人才公寓房源供給供應，做好人才公寓建設管理，推進新建保障性公共租賃住房建設，計劃開工建設9328套，其中經開區建設5118套。

三是繼續規范住房租賃市場，加快推進住房租賃市場發展獎補工作，加強租賃備案的指導，大力推動陽光租房平臺，維護租賃市場秩序；

四是加強配套設施建設，科學合理配置教育、醫療衛生、文化體育、商業服務等配套設施，保證居住區內基礎設施和公共服務設施相對完整，集中成片。

（七）靈川縣：穩定商品住房供應，完善產業平臺住房配套

以高質量建成全面體現新發展理念的“桂林北新城”為目標，加快靈川與桂林市中心城區一體化發展。

一是穩定商品住房供應，商品住房去化周期力爭穩定在12-18個月。升級發展桂林高鐵經濟產業園，基本建成國家物流樞紐，擴大有效住房需求，挖掘工業地產、旅游地產、養老地產等消費潛力，化解房地產庫存，推動房地產開發投資與銷售穩定增長。

二是以區域性中心為契機，合理供應居住用地，建設多元化類型住房，支持重點企業建設專家公寓。完善相關配套設施，保障中低收入群體和新市民的居住需求。保障性租賃住房計劃開工建設1166套。

穩定商品住房市場

（一）穩定住房市場，健全房地產長效發展機制

落實城市主體責任制，各縣（市、區）根據因城施策的原則，針對性研究制定具體管控措施。保持調控政策連續性、穩定性，優化房價、地價聯動，持續做好價格指導。加強房地產市場監測預警，加大預售資金監管力度，降低房地產開發項目爛尾風險。

（二）強化供地管控，優化庫存周期

發揮土地供應和國土空間規劃的調節作用，把握土地供應節奏，防止土地過量投放，從源頭上減少房地產庫存。加強住宅用地出讓合同履約監管，加強已出讓未開工住宅用地管理，因國有建設用地使用權人自身原因導致的閑置土地，未動工開發滿1年的，按照土地出讓或者劃撥價款的20%征繳土地閑置費，未動工開發滿2年的，無償收回國有建設用地使用權。

推動房地產去庫存與土地供應聯動，去化周期在18-36個月的，要減少商品住房土地的供應規模；消化周期超過36個月的，應暫停商品住房項目土地供應，從源頭上減輕商品住房去庫存壓力。

到“十四五”期末，基本形成“供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩定”的發展格局，全市商品住房去庫存周期控制在12-18個月內。

（三）制定“一企一策”處置方案，推進城區“爛尾樓”項目處置工作

通過調整供應、資金監測、建設過程管控等方式，杜絕新增“爛尾樓”項目發生。依照《桂林市城區“爛尾樓”項目處理工作實施方案》的精神，遵循先易后難，先急后緩的原則，對已有的18個主城區“爛尾樓”項目落實“一企一策”處置辦法，分批分類逐步實施。加強源頭治理，強化房地產市場監管，進一步加強商品住房預售資金監管，維護購房人的合法權益，推動房地產市場平穩健康發展。

（四）堅持“房住不炒”原則，支持滿足合理的住房需求

支持商品住房市場更好滿足購房者的合理住房需求，鼓勵農民進城購房，對農村進城務工人員在市轄區首次購買唯一新建普通商品住房的，落實既有優惠政策。

推動青年友好型城市發展，對來桂就業的大學生、引進人員以及其他的新市民，分類分級研究制定具體的購房、租房等系列優惠政策。支持改善型購房需求，給予相應補貼、減稅等優惠措施，金融機構可根據借款人的實際情況，適當降低貸款利率。鼓勵金融機構創新金融產品和服務，為購房人提供更為優惠、有針對性的購房貸款。推廣“農民安家貸”等金融創新信貸產品，靈活認定收入證明，采取按月、季度、半年或整年的方式，優化還款頻率。

（五）減輕企業稅費負擔，加大金融支持力度

房地產開發企業在開發過程中，納稅確有困難的，可按規定申請房產稅、城鎮土地使用稅減免。

房地產開發企業配套建設完成后，無償移交的符合免稅條件的學校、醫院、幼兒園的房產和土地，免征房產稅、城鎮土地使用稅。

加大金融支持力度，對經營和銷售正常的房企，金融機構進一步提高房地產開發貸款審批效率，保持房地產開發貸款合理增長。對出現滯銷和資金困難的房地產企業，推動商業銀行通過政府、房企、銀行、承建商的合作協調機制化解風險，共同維護市場穩定。

（六）立足世界級旅游城市定位，優化商品住房供給

優化商品住房供應結構。推動高品質改善性住房供應，發展綠色住宅、智慧住宅，鼓勵打造精品化、多樣化住宅產品，針對適老化、適幼化等多種需求研究設計新戶型，支持住房改善和品質提升。創新住宅產品類型，探索建設文旅型、康養型、適老型等新型住宅，滿足個性化、多層次居住需求。優化商品住房供應布局，結合桂林市國土空間總體規劃的布局和職住平衡的要求，優化園區、高校等周邊具有較大住房需求的居住組團布局及醫療、教育、文化、交通等相關配套設施建設。

健全住房保障體系

（一）加快發展保障性租賃住房，建立健全運行機制

到2025年，通過產業園區配套用地、國有建設用地以及存量閑置房屋等多種方式計劃投資79.63億元，建設籌集保障性租賃住房3.25萬套（間），其中市轄區建設1.95萬套，各縣（市、區）建設1.3萬套。主要用于解決符合條件的新市民、青年人等群體的住房困難問題，將公交、環衛、教育、醫療、快遞等從事城市基本公共服務的群體優先納入保障范圍。

（二）繼續推進公共租賃住房建設，提升保障能力

持續做好公租房保障工作，及時掌握公租房需求情況，根據地方社會經濟實際情況，及時補充房源，有效滿足住房保障對象需求。新建實物配租公租房單套建筑面積控制在60平方米以內，持續完善小區基礎設施及公共服務設施建設。持續推進租賃住房補貼工作，確保符合條件的家庭“應保盡保”。新建公共租賃住房建設1.11萬套，計劃投資19.43億元，累計發放保障性租賃住房補貼1萬戶（含公共租賃住房和保障性租賃住房）。

（三）完善調換機制，構建保障性住房智能化管理平臺

完善保障性住房調換機制。提高利用效率，加強保障性住房調換管理，允許符合條件的住房保障對象按照“主動申請、輪候調換”的原則進行房源調換。

支持保障性住房協商互換，允許住房保障對象按照“自行協商、無償互換、統一管理”的原則進行房源互換。構建保障性住房房源調換平臺，統一采集和發布保障性住房申請家庭的調換需求。

（四）完善人才安居工作機制，扎實推進棚戶區改造計劃

組織實施高層次人才住房保障工作，健全實物保障措施，鼓勵市轄區聯動實施人才公寓建設工作，通過集中式建設、用人單位利用自身閑置土地和房屋建設、籌集人才公寓，解決高校、科研院所等單位新進人員過渡性住房問題，支持各縣（市、區）為符合本區發展需要的青年人才提供安居保障。以“改善民生、完善功能、提升品質”為核心，全面解決棚戶區群眾反映強烈的突出問題，促進城市環境衛生和市容面貌全面改觀，通過制定相關政策和引入多元資本，多措并舉，全面完成較為急迫的棚戶區改造任務。新開工棚戶區計劃改造17770套，基本建成8055套，完成投資43.54億元。

（五）持續擴大住房公積金覆蓋面，實現住有所居

完善住房公積金繳存、使用和管理機制。加強公積金政策宣傳和行政執法力度，鼓勵靈活就業人員自愿繳存，力爭住房公積金繳納人數達到38萬人。研究拓展住房公積金使用范圍，出臺裝配式建筑商品住房、保障性租賃住房使用住房公積金的政策，支持繳存人提取公積金用于合理住房消費。推進信息共享，提高網上辦事效率，優化公積金提取、異地轉移接續等業務流程，實現信息共享，建立核查聯動機制，為繳存和使用住房公積金提供保障。

（六）多渠道籌集住房保障資金，落實稅費優惠政策

加大財政支持力度，探索社會資金參與保障性住房籌建。政府投資保障性住房所需資金來源包括中央和自治區安排的專項補助資金，市、縣（市、區）財政年度預算安排資金，每年從土地出讓凈收益按規定比例提取資金，提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額，地方政府債券資金，單位住房基金增值收益，可以納入的其他資金等渠道。鼓勵銀行按照“依法合規、風險可控、商業可持續原則”，進一步優化并創新針對住房租賃項目不同階段的金融產品和服務。支持符合條件的企業發行專門用于發展住房租賃業務的債券、不動產證券化產品，有效推進保障性租賃住房建設。

納入城鎮保障性安居工程的保障性住房，按照國家有關規定享受稅收優惠政策，免收各種行政事業性收費和政府性基金。利用非居住存量土地和非居住存量房屋（含商業辦公用房、工業廠房改造后出租用于居住的房屋）建設的保障性租賃住房，取得保障性租賃住房項目認定書后，比照適用財政部、稅務總局、住房城鄉建設部發布的住房租賃有關稅收政策，對保障性租賃住房項目免收城市基礎設施配套費。

打造宜居城市

（一）推進老舊小區改造，提升居住品質

基本完成2025年底前建成的需改造城鎮老舊小區改造任務，共計8.56萬戶。

（二）完善配套設施，構建“15分鐘便民生活圈”

針對臨桂新區、靈川縣及商品住房庫存規模較大、庫存項目相對集中、空置率較高的縣（市、區），整合庫存項目間公交站點、學校、醫院等公共服務設施配套，實現功能共享，引導房地產市場均衡布局。

在老城區中，補齊既有社區建設短板，統籌利用存量房屋資源，增設、升級基本公共服務設施和便民商業設施，建設養老社區，滿足居家養老、旅游養老等多種養老需求。

（三）推動綠色建筑發展，推廣裝配式建筑建造

推動綠色建筑建設。提高建筑節能標準水平，研究制定激勵政策，提高房地產開發企業建設綠色建筑的積極性。結合城鎮老舊小區改造工作，推動有條件的既有居住建筑實施節能改造。

分區域推廣裝配式建筑建設項目。裝配式建筑重點推進區域包括桂林市五城區、臨桂新區、靈川縣及其余十個縣（市）的新區建設區域，裝配式建筑鼓勵推進區域為桂林市其余十個縣（市、區）（不含新區建設區域）。力爭到2025年全市裝配式建筑面積占新建住宅建筑面積的10%以上。

（四）有序推進住宅全裝修，提升住宅工程質量

根據“一城一策”精神出臺符合桂林實際的全裝修住宅設計細則，對新建住宅項目全裝修實施范圍、裝修標準、預售管理、質量管控、交付使用等內容進行規范處理。實行樣板房制度，推行菜單式全裝修試點，落實住宅質量責任，鼓勵房地產企業探索住宅質量保險。保障住房交付后一定期限內的維保服務質量，力爭2025年全市住宅工程質量用戶滿意度達90%。

（五）穩步提升物業服務水平，拓寬物業服務領域

強化物業管理服務，完善社區治理體系。分類推進老舊小區引入專業化物業管理，擴大物業管理覆蓋范圍。實現老舊小區專業化物業管理65%覆蓋的覆蓋率。引導物業服務企業開展多元化增值服務。

發揮行業協會作用，加強對本地物業服務企業培育和監管。推進《廣西壯族自治區物業管理條例》的貫徹落實。

（六）加強住房全生命周期管理，推進韌性城市發展。

著力推進住宅小區結構安全管控，夯實安全根基，推進韌性城市發展。

希望桂林有關部門能履行這份計劃書，讓老百姓的生活品質越來越好！同時也羨慕那些在棚戶區尤其是漓江東岸的居民，你們這些又要發財了！

▍內容來源：桂房網

▍圖片來源：見標注（其余源于網絡）

▍圖文編輯：扛動車跑的人字拖

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