中新經緯4月7日電 2022年，房地產業的底色是焦灼。

正如新城控股(601155.SH)在2022年年報中所坦承的——大環境“風雨交加”，房企“危機頻發，規模房企進入縮表出清、優勝劣汰階段，業務持續縮量”。

(相關資料圖)

這種形勢下，銷售回落是可預判的。呈現在數據上，國家統計局數據顯示，2022年全國商品房銷售金額為13.3萬億元，同比下降26.7%，重回2017年水平；銷售面積為13.6億平方米，同比下降24.3%，銷售金額和面積同比增速較2021年分別下降31.5和26.2個百分點。近八年來，全國商品房銷售金額和面積首次出現下滑。

投射到業內企業的表現上，“虧損”“下降”等詞在它們的年度詞條中高頻出現，大部分標桿房企的銷售業績低于上年同期水平，平均跌幅在20%-30%。此時，正增長盈利底線失守，行業下行周期如何穿過，幾乎是這類房地產企業不可調和，且必經的陣痛。

也許正是如此，“韌性”一詞在2022年被各企業在各種場合頻繁提及。韌者篤行，韌則行遠。這句諺語體現的精神與新城控股一直信奉的“駱駝精神”不謀而合。財報發布后的業績交流會上，新城控股董事長王曉松表示：“我相信風再大，駱駝總是專注前路，道路再崎嶇，駱駝總能抵達遠方”。

行業筑底時，韌性可以成為企業穿越周期的底氣。

3月31日，新城控股發布2022年年度報告。報告顯示，公司全年合同銷售金額達到1160.49億元，合同銷售面積約為1191.52萬平方米；實現營業收入1154.57億元，實現歸屬于上市公司股東的凈利潤13.94億元，扣非歸母凈利潤7.27億元。此外，公司整體毛利率保持穩定，為20.03%；截至報告期末，公司總資產達4579.07億元。

在財務數字無法言盡的地方，新城也在思考，近幾年行業的周期沉浮，帶來了什么樣的教訓與啟示？面向未來，當新周期來臨時，該以什么樣的姿態探索新的增長空間？又該如何探索？

以長期的確定性平滑周期里的不確定性

中國社會科學院經濟研究所教授劉煜輝在做中國經濟形勢分析與展望時提出了一個觀點——唯有確定性可以穿越波動。他這里的“確定性”指業績兌現的確定性和增長的確定性。

將這個觀點引入房地產業，可以引申為，以長期的確定性來對抗短期恐慌，平滑周期里的不確定性。

對新城控股來說，其“確定性”的表現之一便在于對“住宅+商業”雙輪驅動運作模式的堅定執行。新城以住宅開發為主，同時選取優質地塊進行商業綜合體的開發運營。主要從兩方面發力，一方面是沉下心來持續提升品質、優化服務，做到產品品質與服務品質同步提升；另一方面是不斷優化商業的全周期能力，做好應對新格局的能力儲備。

2012年，常州武進吾悅廣場、常州吾悅國際廣場相繼亮相，標志著新城控股開啟了商業模塊的探索之路。從新城方面看來，先期布局商業地產，即是選擇了需要投入大量精力、兼顧增長性與盈利能力的商業模式。

如今在開發業務將觸“天花板”的當下，再回頭看新城的這個選擇，不得不認可它的前瞻眼光。

時間也最終驗證了先期投入的必要性：根據年報，2022年，新城控股實現商業運營總收入首次超百億，達到100.06億元，同比增長15.82%。

百億營收背后，新城控股布局多年的商業版圖浮現。截至3月25日，新城控股開業、在建及擬建吾悅廣場總數量已達到198座，進駐全國141個城市。新城在規模上的先發優勢，成為其他公司難以輕易逾越的護城河。

同步提升的產品與服務品質帶來高盈利，財報披露，2022年物業出租及管理業務毛利66.96億元，占公司總毛利由去年同期的16.83%提升至28.95%；物業出租及管理毛利率達72.60%。

這一數據顯示出新城雙輪驅動戰略的優勢。在新城管理層看來，“相比于聚焦商業運營的公司，公司的開發業務在充分競爭市場中不斷成長，具有較高的項目操盤與資金回籠能力，是公司區域深耕的壓艙石；而相比于純住宅開發的公司，公司在商業地產的規模化開發與運營方面具有一定優勢，能夠持續創造穩定的現金流助力于公司穿越周期。”

吾悅廣場的“能量”

在“輕重并舉”的雙輪驅動2.0戰略的指引下，吾悅廣場一直在為新城控股爭取更多的底氣以應對周期的波動。

有智庫分析認為，2022年新城控股商業運營業務在收入和占比方面實現了“雙增長”，主要就是因為新城吾悅廣場數量增加以及商業運營實力的不斷提升。如上文所述，已經形成規模化的吾悅廣場對公司收入規模的貢獻逐步加大。

進一步拓展，吾悅廣場更聚合的能量釋放效果在利潤方面顯現。需要重提財報里一個亮眼的數據——即72.6%，新城控股出租管理業務的毛利率。專業人士認為，這個高比例的毛利率為公司的整體毛利率、加權平均凈資產收益率(ROE)、凈利潤等核心指標提供支撐。比如，報告期內新城控股的凈利潤現金含量平均達到294.91%，處于行業前列。

財報披露，2022年，居民消費和眾多品牌商戶開新店意愿均受到較大影響，吾悅廣場也承受了較大的經營壓力。然而，這種壓力卻引導新城控股走上了不斷尋找商業健康可持續發展的模式和路徑的發展方向。

據悉，基于對當下商業地產行業格局及用戶需求分析，2023年新城商業啟動深度運營戰略模式升級。

該模式以用戶思維為根本，通過數據賦能，組織更加豐富和匹配用戶需求的商業內容，提高吾悅廣場服務能力和經營坪效，實現吾悅廣場更大價值。與傳統運營思路相比，深度運營致力于從空間運營到用戶運營、從招商思維到經營思維、從客流營造到用戶服務的轉變，構建以用戶為核心，滿足業主、商家、用戶和商管等多方價值訴求的新型價值關系。

新城控股相信，隨著深度運營這種具有更高效率的購物中心運營模式落地，新城商業的運營競爭力或將進一步提升。

還值得指出的是，除了自身營收為公司貢獻穩定現金流，高質量商業運營優質的底層資產還能為企業穿越周期再添一部分籌碼。比如，持有大量吾悅廣場的新城能夠通過經營性物業貸獲取融資性現金流。

管理層介紹，2022年有22座吾悅廣場落地經營性物業貸，替換金額約64億元，為融資性現金流提供了重要補充；且還有近50座廣場沒有融資，可以形成融資增量。

高質量安全觀

當高質量發展指標取代高速增長指標，意味著經濟發展的底層邏輯已經悄然改變。因此，現在看房企的業績時，更應該考慮的是質量高不高，而不是只關注單純的指標增長。

“高質量”在財務領域的表現形式為安全、自律。

行業深度調整期內，財務安全是最后的底線。只有守住安全，才有可能在新周期來臨時保持穩步發展。

為此，新城控股一方面穩現金，一方面降負債。

財報顯示，截至2022年底，新城控股在手現金余額314.63億元，在手現金充裕；經營性現金流凈額為145.35億元，經營性現金流連續五年為正。2022年，公司整體平均融資成本為6.52%，同比下降0.05個百分點。

債務方面，新城控股繼續壓降有息負債，進一步優化債務結構。截至2022年底，公司期末融資余額為712.70億元，同比壓降185.97億元，有息負債水平保持低位；合聯營權益有息負債大幅降至60.62億元，較2022年半年度繼續壓降30.82億元。此外，2022年，公司還償還了127.91億元境內外公開市場債券。

安全的財務，為新城控股在行業周期的更迭中，帶來了融資端的優勢。

將時間撥回2022年5月，新城控股通過中債民企支持工具推出的首單房企信用風險緩釋憑證，成功發行10億元中期票據；次月，境外子公司新城環球發行金額為1億美元的優先綠色票據，也是彼時房企首筆無增信措施的美元債。

之后在9月和12月，公司在中債增全額擔保支持下，分別發行10億元和20億元中期票據，票面利率分別為3.28%和4.30%，處于近年來發債最低利率水平。公司150億元中票注冊額度也在年底正式獲批，同時獲得多家銀行意向授信額度支持。

時間來到今年3月，新城控股發布2023年度向特定對象發行A股股票預案，擬向特定對象發行股票，募集資金不超過80億元，其中24億元用于補充流動資金，其他將投向公司在建項目，保障項目交房周期和質量。

隨著政策回暖，房地產業的這輪風波應當已經接近尾聲，此時正臨近新周期的開端。可以預見，這一輪大浪淘沙后，行業將進入一個新的分水嶺。而新城控股恰巧在今年迎來了三十“而立”，也許正因如此，輕裝上陣的它在今年會如何探索新空間才更有看頭。(中新經緯APP)

【編輯：郭晉嘉】

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