黃埔舊改政策，可能又要變了！

(資料圖片僅供參考)

近段時間，舊改圈流傳一份《廣州市黃埔區廣州開發區 關于實施城市更新行動推進城市高質量發展的若干措施》（下簡稱《通知》）。

這份文件，實際上在2021年就露過面，但是之前只是征求意見稿，如今幾經調整，據說終于敲定。

《通知》一流出，立馬在舊改圈掀起“吃瓜狂潮”。

這份文件，不僅透露了黃埔未來舊改的方向，也跟廣州未來的舊改思路，以及黃埔未來的住宅價值息息相關。

接下來，我們就來抽絲剝繭，看看《通知》中到底透露了哪些關鍵信息！

三個重點

與此前的征求意見稿相比，此次流傳出來的文件，有了一些新變化，我們先拎幾個重點來講講：

一，給黃埔的城市更新畫了三個“圈”，確定了三個圈的“分工”。

其中海絲城片區關鍵詞為“文化傳承”，重點發力老舊社區微改造，同時加快推動珠江岸線企業搬遷改造和港口碼頭轉型升級。

科學城片區關鍵詞為“功能完善”，未來將在高端公共服務設施、科技創新配套和高端商業服務功能上發力。

知識城片區關鍵詞為“綜合整備”，簡單點來說就是作為“候補隊員”，運用儲改結合、增存聯動，保障產業園區、創新園區連片整體開發和農村集體經濟發展。

二、降低了舊改的成本和難度。

其中不僅提及了前段時間流傳甚廣的新“做地”模式，而且還提出了“異地統籌”的方法。

比如將統一舊改范圍內的舊村、舊廠等用地進行“打包開發”，或者將統一舊改范圍內的零散土地進行騰挪置換，從而合并成整塊的可利用土地，方便連片開發。

同時方案中還提出，不再要求開發商導入產業企業的類型、數量和經濟效應，大大降低了企業舊改的準入門檻。

對于舊改的基礎數據摸查、安置補償、臨遷費補償情況等細節也做了規定。比如明確了已被政府征地的房屋，不得納入改造范圍等。

三、對回遷房的管理方法，以及村民對回遷房的出售規則，也做了調整。

其中，第一點之前在不少規劃中已經有所透露，現在看來，黃埔未來三個圈的價值愈發明晰。

從各個圈的定位來看，隨著舊改推進，短期內價值增長最為明顯的，應該還是科學城。

根據不完全統計，科學城共有15條村納入年度計劃當中，其中已批復的項目占比58%。整體進度在整個黃埔中相對較為理想。

再結合《方案》中對科學城的定位：提升高端公共服務設施和高端商業服務功能，不難猜想，未來科學城在基建配套的投入上會有相當大的占比。

而城市配套的完善，如大型商場的引入，或是優質學校的引入，對片區居住品質和價值的提升立竿見影。

從長期來看，老黃埔所處的海絲城片區由于存在產業遷移，升級改造難度較大，而且產業從引入，到給片區價值產生反饋，需要花費更長的時間。

但一旦產業成功進行遷移轉型，片區價值的提升速度會非常快，而且價值基礎牢固。

不過，考慮到黃埔臨港經濟區還存在很多價格洼地，如夏園、南海神廟一帶，如果考慮長線投資，布局海絲城片區也是個不錯的選擇。

插多一句，《方案》中提到一點：對于老舊社區，以微改造為主。換言之，想買老舊小區搏改造的想法，也可以放一放了。

說說第二點中的重點信息：舊改政策的明確與調整。

結合前段時間廣州披露的“做地新政”，這其實透露一個明確信號：此前擱置的舊改，或將逐步重啟。

其中一些方向，如合并可利用土地、降低對導入產業的要求，其實都在降低開發商的舊改壓力，降低舊改成本。

《方案》中還提到了一點：

這提到的不僅僅是古樹，而是整個廣州舊改的前程。你品，你細品。

回遷房規則調整

當然，對于樓市最直接的影響、也是最多人關心的問題，莫過于第三點：

村民對回遷房的出售規則。

此前《方案》的征求意見稿中曾提到：

村民回遷房建筑面積的自持比例不低于50%，自持年限不少于20年，且自取得回遷房不動產登記證不滿5年不得上市交易。

當時政策出臺的時候吃瓜的網友大呼過癮，有一般的面積需要自持，且必須滿五年才能交易，相當于給回遷房上了兩道緊箍咒。

這保證了市場上不會瞬間擠入天量供應，側面給商品房的價格提供了保障，也很大程度上勸退了部分想通過回遷房以小博大的投資客。

不過，根據我們拿到的消息，這次調整后的方案并沒有對回遷房的自持比例、年限以及交易時限提出具體要求。

正因如此，也有不少粉絲在群里面 表達了擔憂之情：

放松對回遷房的入市限制，日后回遷房大量流入市場，會不會對黃埔的價值體系產生沖擊？

黃埔市場，會因此一蹶不振嗎？

先給大家吃個定心丸：別怕，答案百分百是否定的！

回遷房會沖擊黃埔市場嗎？

其實這個問題，早在當初黃埔立下66條村舊改軍令狀的時候，我們就分析過了。

一般來說，舊改項目由于體量龐大，通常都是一邊建一邊賣，分成多期推出市場，通過拉長銷售周期的策略獲得最大化的收益。

目前，廣州市場上也有不少賣了6、7年還在持續銷售的大體量舊改項目。

所以說，黃埔的這些舊改項目，并不會在三年內集中入市，很大的可能是分批入場，所謂的天量供應不攻自破，房價也不會輕易受到沖擊。

另一方面，回遷房跟商品房，除了地段上的相近，在產品上會表現出巨大的差異。

一般來說，回遷房的樓棟密度更高，組團或樓棟內的產品面積段也會有巨大差異，居住舒適度表現較為一般，比如獵德村的回遷房，就曾因居住舒適度較差，被稱為是“向上的城中村”。

所以，雖然回遷房和商品房之間會存在價格差異，但是其中還涉及一點：

圈層效應。

簡單來說，就是除了想撿漏的購房者和投資客之外，買得起這個地段的客群，一般都不會選擇居住舒適度更差的回遷房。

而在市場流通過程中，由于價值差跟客群的選擇會逐步分化，最終這兩類產品的價格也會出現分化。

舉個簡單的例子，琶洲的回遷房琶洲新村，也并未規定自持年限、自持比例和限售年限，只要交足土地出讓金就能賣。

而琶洲新村的整體貨量是多少呢：

7682套。

琶洲新村

圖源：廣州PLUS

整個琶洲前兩年的商品房加起來，也不過4179套。

照理來說，大量的回遷房流入市場，應該會稀釋琶洲的住宅價值。但是目前，琶洲新村住宅的掛牌價在8-9萬/平左右，而琶洲核心區次新房的二手掛牌價，基本都在13萬/平以上。

回遷房和商品房，沿著各自的價值增長軌跡，互不干擾。

為什么會出現這樣的情況，一方面是我們剛才說的，回遷房本身的價值與客群，影響了它的價值。

另一方面，琶洲的回遷房出讓，需要補足土地出讓金，而當土地出讓金補齊之后，回遷房的價格跟商品房之間，并未存在太大差距。

琶洲新村的例子，其實足以證明一點：

回遷房跟商品房，雖然都是房子，但在價值表現上完全是兩個世界，無需擔心大量回遷房的出現會沖擊片區的新房市場。

相反，有些村民選擇現金補償之后，會進行原地置換，反而有可能推升片區的新房價格。

與其擔心回遷房會影響片區的價格，不如在大批村民帶著現金“殺回來”之前入場，來得更實際。

當然，如果你在面對黃埔新盤時患上“選擇困難癥”，也可以掃描下方二維碼，加廣州PLUS客服微信，讓我們幫你捋清思路！

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