中房報記者 李葉 北京報道

過去一年，備受市場關注的上市物業管理企業成績如何？

4月2日，中國房地產報記者通過梳理31家典型上市物業公司發布的2022年業績報，統計出2022年上市物業公司營業收入榜、歸屬母公司凈利潤榜、毛利率榜、規模榜等若干榜單。經與2021年業績對比發現，在31家上市物業公司中有25家實現了營業收入增長。不過，僅16家物業公司實現凈利潤增長，10家物業公司出現了“增收不增利”情況，其中包括碧桂園服務、萬物云、雅生活服務等規模靠前的頭部物業公司。較為特殊的是，佳兆業美好在營業收入同比下降33.08%的情況下，歸屬母公司凈利潤同比上升64.39%。

(相關資料圖)

與此同時，31家物業公司中有27家毛利率同比下降，僅4家小幅上升。

華潤萬象生活“最會賺錢”

金科服務凈利潤大降270%

整體來看，31家上市物業公司2022年共實現營業收入2040.317億元，較2021年增長21.9%。其中，營業收入最高的是碧桂園服務，2022年，碧桂園服務全年營業收入邁過400億元大關，達到413.7億元；萬物云緊隨其后，營業收入超300億元；雅生活服務、綠城服務、保利物業、招商積余、華潤萬象生活、中海物業6家物業公司營業收入也超過百億元。

在31家上市物業公司中，有25家較2021年營業收入增長。其中，金茂服務、中海物業、碧桂園服務增長幅度最大，分別為60.69%、46.76%、43.45%；濱江服務、華潤萬象生活、越秀服務、京城佳業、萬物云、保利物業、新大正增幅均超過24%，排名前10。

弘陽服務、時代鄰里、融創服務、建業新生活、金科服務、佳兆業美好6家物業公司在2022年營業收入下滑，佳兆業美好下滑幅度最大，達-33.08%。

不過，比起營業收入，歸屬母公司凈利潤更能反映一個公司賺錢能力。

在2022年物業公司歸屬母公司凈利潤榜中，華潤萬象生活超越在管面積及營業收入最高的碧桂園服務，以22.06億元位列榜首；碧桂園服務、雅生活服務分別以19.43億元和18.4億元的歸屬母公司凈利潤位列其后。

排名在倒數3位的是金科服務、融創服務和時代鄰里。2022年，這3家物業公司出現不同程度虧損，歸屬母公司凈利潤分別為-18.19億元、-4.624億元和-2.136億元，較2021年下降-272.09%、-134.05%和-169.35%。

這也是金科服務上市6年來首次出現虧損。在業績發布會上，金科服務董事長夏紹飛解釋，去年整個地產行業極度承壓，開發商大部分所交付項目接房率和入住率都不盡如人意，整個空置房費用的回款也缺乏對應的保障。

在歸屬母公司凈利潤增幅榜中，金茂服務、佳兆業美好、中海物業、京城佳業、保利物業、濱江服務、華潤萬象生活、德信服務、新希望服務和蘇新服務位列前10。較為特殊的是，佳兆業美好在營業收入同比下降33.08%的情況下，歸屬母公司凈利潤同比上升64.39%。

值得注意的是，在25家實現了營業收入增長的物業公司中，有10家歸屬母公司凈利潤出現下滑。其中，包括碧桂園服務、萬物云、雅生活服務等多家規模靠前的頭部物業公司，“增收不增利”的情況凸顯。

對此，碧桂園服務首席財務官黃鵬表示，“去年公司利潤未達原定預期目標的主要原因在于收并購帶來的商譽減值、合同及客戶關系攤銷大幅增加，達到約28.5億元。”

萬物云董事長朱保全也在業績發布會上發出反思，“高溢價收并購過程中，較高的商譽價值是否合理？”

低毛利率或成大趨勢

在2022年上市物業公司毛利率榜中，新希望服務、建業新生活、興業物聯、合景悠活、金茂服務和華潤萬象生活以超過30%毛利率排名前6位，其中，位居榜首的新希望服務毛利率為37.86%。毛利率最低的3家物業公司是招商積余、萬物云和中海物業，毛利率分別為11.84%、14.05%和15.92%。

與此同時，31家物業公司中有27家毛利率同比下降，降幅最大的是金科服務，較2021年下降了12.10%。

僅領悅服務、蘇新服務、建業新生活、保利物業4家毛利率上升，上升幅度分別為0.27%、0.26%、0.26%、0.13%。

“低毛利率”也成為物業公司在這個業績發布季的高頻詞，多家上市物業公司均對低毛利率問題作出講話。

綠城服務財務官夏云分析了毛利率下降的原因：一是受地產行業行情下行影響，包括管理咨詢、租售、長租公寓等和地產高度聯動的板塊，導致剛性成本支出，收入有所下降，造成這部分毛利率下降；二是疫情影響下，綠城服務一些線下門店和社區商業、教育、養老等業務板塊門店受到不同程度影響，導致這部分業務毛利率有所下滑；三是在基礎物業部分加大一些成本投入來維護品牌影響力，包括項目基礎設施的改善、硬件維護和重點信息化系統的投資和維護；四是軟件部分，人工成本全年比2021年有20%左右上升，主要是為新交付的項目儲備一些人員，同時為了提升員工穩定性、降低員工流失率，對基層員工薪酬也進行了普調。同時，在優化人才結構和引進外部管理者方面做了一些儲備。

“以上四點結合起來造成整體毛利率暫時性下滑，但這是為長遠的未來業績提升做更好的儲備。”夏云表示。

對于低毛利率朱保全則顯得更為坦然。他表示，物管行業是“長坡薄雪”行業，短期30%或更高的毛利率是不可持續的，反而會讓行業變得更加脆弱。踏踏實實做好每一天，贏得客戶尊重，企業經營才會更有韌性。

2022年底，中海物業執行董事兼行政總裁楊鷗在《住宅物業服務倡議書》簽署現場也曾直言，物業行業是一個勞動密集型的服務行業，沒有太高門檻，也不存在資源壟斷。在這樣的行業中，毛利率太高不太合適。物業上市幾年間，高估值時大家都偷著樂根本不會想問題；現在跌下來了反而讓大家更加清晰，會去分析、思考行業到底有沒有變。

數據來源于東方財富網、上市物業公司發布年報

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