●近年來,圍繞物業費的話題時常被提起,有關物業費的糾紛也越來越多。有的業主因小區環境臟亂、治安混亂,拒交物業費而被起訴;有些業主因為沒交物業費而被停水、停電,甚至限制使用電梯

(資料圖片僅供參考)

●業主拒絕支付物業費的行為往往得不到法院支持,但當業主提供相關證據,足以證明物業服務不到位,法院工作人員經現場勘察,發現物業服務存在諸多問題,未達到合同中約定的標準時,法院一般會支持業主減少支付物業費的請求

●隨著人工成本不斷上漲,多數物業公司承擔了巨大經濟壓力,并導致服務質量難以提高。物業方應當將物業服務收費實行市場調節價并適時調整,完善價格形成機制,從而構建質價相符的契約關系

“小區物業天天在樓下拿個大喇叭催交物業費,實在太吵了。”家在江蘇鹽城某小區的阿杰向《法治日報》記者回憶起之前的一段經歷。

阿杰居住的小區有許多外來務工人員和回遷戶,很多居民對物業一詞并沒有概念,很長一段時間里,小區內按時交物業費的人不多。

為催收物業費,物業公司想出了用喇叭循環播放催收的主意,“重點關照”那些遲付、拒付物業費集中的樓棟。每天早上,尖銳的催收聲吵得很多居民沒法正常休息。小區居民多次抗議都沒能奏效。

最終,小區居民組建了業委會,業委會成員一致通過更換物業的動議,這才讓飄蕩在小區上空經久不息的喇叭聲停了下來。新物業入駐后,小區物業服務水平提高了,更多居民也開始自覺交物業費。

近年來,圍繞物業費的話題時常被提起,有關物業費的糾紛也越來越多。有的業主因小區環境臟亂、治安混亂,拒交物業費而被起訴;有些業主因為沒交物業費而被停水、停電,甚至限制使用電梯。

“物業服務不行,難道我就不能不交或少交物業費嗎?”采訪中,很多業主提出了這一疑問。對此,《法治日報》記者進行了調查采訪。

業主不能拒交物業費服務不好可訴請減免

來自江蘇句容的李明(化名)于2016年在當地某小區購買了一套商品房。由于工作原因,李明一直將該房屋閑置,自己身居別處。

之后的幾年里,小區物業多次向其催收物業費,但李明總以沒有入住、小區環境差、物業服務不到位、房屋質量存在問題等理由拒絕支付。多次催收無果,物業公司將李明訴至法院。

法院經審理查明,在交房時,李明與物業公司簽訂了《前期物業管理服務協議》,根據約定,在辦理入住手續后長期(六個月以上)不入住或不使用的空置物業,應當事先向物業公司提出書面申請,經批準后,物業公司按照物業公共服務費標準的70%收取空置物業公共性服務管理費用。

本案法官說,李明雖然未實際入住,但不代表物業公司沒有按照約定提供物業服務,至于李明自家院內長雜草,系其自行未修理所致,與物業公司無關,即使小區物業公司服務不到位,亦屬于履行瑕疵,不能排除交費義務。因此,李明不能以未入住、物業服務不到位為由拒絕支付物業費。

無獨有偶,2016年,湖南茶陵縣居民李某、彭某、鐘某等6人入住縣城某小區,并與小區物業簽訂了《前期物業管理服務協議》。然而入住后越過越不舒心,小區里垃圾成堆,保安是3名退休人員,且均無上崗證和健康證。

不僅如此,小區物業公司還未經業主同意承接外墻的廣告,造成李某等5名業主的墻體受損。加上小區與附近一家幼兒園共用出入口,導致高峰期道路經常堵塞。

協商無果后,小區居民成立業主委員會,通過投票將該物業公司解聘。其間,李某等6人因不滿物業公司服務質量,拒絕支付物業費。為此,物業公司向法院提起民事訴訟,要求李某等6人支付欠交的13個月物業費及違約金。

最終,法院以物業公司沒有很好地盡到物業管理及服務職責,但完成了一定的物業服務,判決李某等人酌情支付物業費欠費的一半,駁回物業公司其他訴訟請求。

2009年10月1日起施行的《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》規定,經書面催交,業主無正當理由拒絕支付或者在催告的合理期限內仍未支付物業服務費,物業服務企業請求業主支付物業服務費的,人民法院應予支持。

對此,北京市律師協會物業管理法律專業委員會主任包華指出,物業服務費是用共有部位、共有設施設備維護所歸集的費用。房屋專有部位不使用,但共有部位、共有設施設備仍需要維護,成本仍將發生,因此物業服務費用仍需要支付。

北京聯合大學教授李凌解釋說,物業服務價值在于滿足公共性服務的同時,達到對整個居住環境品質的提升,最終體現在對業主個體的服務價值。根據民法典規定,業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的,業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

“如果業主不滿意物業服務,認為服務與合同約定不符,業主有權要求服務人承擔違約責任,但不得拒絕支付物業服務費。如果物業服務與合同約定相符,只是未達到業主期望,則服務人無需承擔違約責任。”包華說。

記者在中國裁判文書網檢索相關案例發現,業主拒絕支付物業費的行為往往得不到法院支持,但當業主提供相關證據,足以證明物業服務不到位,法院工作人員經現場勘察,發現物業服務存在諸多問題,未達到合同中約定的標準時,法院一般會支持業主減少支付物業費的請求。

上述司法解釋也規定,物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規范確定的維修、養護、管理和維護義務,業主請求物業服務企業承擔繼續履行、采取補救措施或者賠償損失等違約責任的,人民法院應予支持。

催收方式不宜粗暴物業無權停水停電

“尊敬的業主,您的物業費該交了……”幾乎每位業主都接到過這樣的通知,只不過有些業主是欣然支付,有些業主則是能拖就拖,甚至拒絕支付。

相比被大喇叭催收,來自湖南岳陽的張娜(化名)遭遇了更“蠻橫”的催收方式。

2020年12月,張娜購買了一套位于岳陽某小區的二手房,可當她滿懷欣喜地入住時,卻收到了高達兩萬多元的賬單——這套房自2017年7月1日起就存在未支付水費、物業費及滯納金等情況。因協商不成,2021年11月1日、9日小區物業兩次直接停了張娜家的供水。這極大影響了張娜的正常生活,她只好搬到酒店暫住。

事后,張娜將物業公司訴至法院,請求判令被告立即停止侵權行為、恢復供水,公開書面道歉并承擔其因停水造成的酒店住宿費、交通費等;重新計算其自2021年6月入住至今的水費。

法院經審理后認為,自來水公司、供電局經法定程序才有權終止供應水電,物業公司無權對業主斷水斷電。即使是二次供水,物業公司也無權停水。業主不支付物業費、水費等,物業公司可以通過訴訟等合法方式解決,不能采取粗暴停水等方式。

關于原告是否應該承受前業主的物業費、水費欠費問題。因合同具有相對性,原業主與物業公司之間的服務合同未涉及后來的買房者,新業主沒有義務支付該部分物業費欠費。

最終,法院判決物業公司恢復對案涉房屋的供水,賠償停水所致原告經濟損失1200元,并向其書面賠禮道歉。二審維持原判。

華南公館是遼寧沈陽一個高層回遷小區。據多位業主反映,小區物業存在各種服務質量問題,包括不及時清理水箱導致部分用戶出現用水發黃、地下室垃圾不及時清理、樓梯間雜物堆放不歸置、電梯異響晃動長期不解決等問題。

前段時間,該小區業主小楊回家進入電梯發現電梯卡刷不了,只能徒步上10樓,之后得知由于沒交物業費,被停了電梯卡。

“我就想問問,這回遷樓交房好幾年了,樓道里亂七八糟的,小區也沒有綠化需要維護,物業費卻要1塊多一平方米,這跟沒有物業有什么區別?憑什么物業費一晚交電梯卡就會被停用?”小楊不滿地說道。

在包華看來,上述停水停電等行為明顯違法,水電作為市政服務的一環,物業服務人應依法管理水電設施設備,無權停水停電。

物業管理條例規定,物業管理區域內,供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收前款費用的,不得向業主收取手續費等額外費用。

民法典規定,物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

北京一名物業從業人員告訴記者,在簽訂物業服務合同前應當仔細閱讀服務條款,確認服務范圍和等級后再簽字。“有很多業主的訴求并不在合同范圍內,卻以此為由拒交物業費,這也是我們在同業主溝通過程中的難點之一。”

完善價格形成機制提高物業服務質量

為什么要設置物業費呢?

李凌說,物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理,維護相關區域內的環境衛生和秩序,向業主所收取的費用。物業公司提供了服務,有成本投入,作為企業需要一定的盈利。同時,業主享受了服務,支付物業費是義務。

如今,對于物業費的收取,社會上仍存在不同的聲音。如何優化物業費成為亟待解決的問題之一。

在包華看來,物業服務費測算是一個比較復雜的過程。如想物業服務費物有所值,首先需要明確服務事項和標準,然后約定服務人管理模式,了解物業所在地價格水平,最后通過科學測算得到結果。

2020年5月開始施行的《北京市物業管理條例》中,提出了“物業服務收費實行市場調節價并適時調整”,引起社會廣泛關注。

隨著社會發展,物業作為勞動力密集型行業,人工費用支出占物業公司總支出的大部分。近年來,人工成本不斷上漲,物業公司在提供物業服務的同時,還需要盈利維持企業正常運行,多數物業公司承擔了巨大經濟壓力,并導致服務質量難以提高。

李凌認為,物業方應當將物業服務收費實行市場調節價并適時調整,完善價格形成機制,從而構建質價相符的契約關系。

“物業服務質價相符的實現離不開政府對物業服務企業市場化管理體系的建設和完善,如物業服務質量評價體系的建立等,更離不開廣大業主對于市場調節體系的認可和支持。此外,物業服務市場準入和退出機制的不健全也會嚴重影響市場調節的力度,想通過物業費實行市場調節價來實現物業服務質價相符的目標,還有很遠的路要走。”李凌說。

與此同時,有人提出,為何不將物業費設定為全國或地區統一標準?

對此,包華解釋說,各地物業服務需求、物業所在地價格水平差異很大。統一服務內容、統一服務標準、統一服務價格不僅不可行,也沒必要。

李凌說,具體的物業服務收費標準應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。物業服務收費實行政府指導價的,有定價權限的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素,制定相應的基準價及其浮動幅度,并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

記者 韓丹東 實習生 王意天