金九銀十”期間，人才購房券政策將成為城陽樓市繼續突圍的最大可能

【資料圖】

青島市地鐵9號線一期在城陽開工，車站全部位于城陽區。

“在‘金九銀十’還有希望嗎”的不斷發問中，我們步入了9月份。樓市低位運行下冷暖自知，對于部分房企和項目說，今年的9月、10月或將是“生死之局”。

卓易數據統計顯示，8月青島新建商品房網簽8879套（不含退房房源），成交面積103．42萬㎡，成交總價163．40億，環比分別上漲4．8％、0．6％、10．2％；同比分別下降18．4％、18．3％、19．2％。2022年1月～8月青島新建商品房網簽成交90156套（不含退房），成交面積1064．81萬㎡，成交總金額1577．49億，同比分別下降7．3％、5．5％和8．5％。在年度內放開限購、提高住房公積金貸款最高額度、信貸放松等系列政策的激勵下，這個同比數據并不理想。

9月1日，城陽區人才發放購房券開始申領，為期15天，三到六層次人才最高一次性發放30萬元、最低8萬元購房券，這也拉開了城陽樓市“金九銀十”的大幕。

＞＞＞市場分化加劇

持續向改善型市場靠攏，城陽樓市主力項目難“迎新”

卓易數據統計顯示，1月～8月城陽區（含高新區）成交17164套，其中，中歐國際城（15．22億）、騰訊雙創小鎮（14億）、綠地國科健康科技小鎮（10．91億）、蔚藍創新天地（10．21億）、和達智慧生態城（8．95億）為城陽的前五。而在全市的商品住宅去化中，100～120㎡面積段成交最多，其次是120～145㎡，兩個面積段加起來合計約67％，青島市場進入剛改和改善階段，改善市場占主導，持續向改善型市場靠攏。

城陽依然是剛需剛改群體的首選區域之一，而從今年以來城陽樓市成交前五位的樓盤看，基本集中在以上幾個主力項目間，綜合土地供應、拿地開發周期等因素，短期內很難“迎新”。剛需和剛改房者的選擇空間不斷被壓縮，指向性更明顯，聚焦性更突出，市場分化加劇。

＞＞＞借勢突圍可能

“降級版”人才購房券成為城陽樓市繼續突圍的最大可能

其實，從2020年至去年底，真正支撐城陽樓市的是人才共有產權住房政策。與限購與否相比，人才共有產權住房政策雖然讓參與企業背負了較大的壓力，但卻能真切解決購房者所關心的首付問題，緩解貸款與還款壓力，且該政策在執行過程中“加碼”。但在今年3月31日，該政策按下了“暫停鍵”。對于市場和購房者來說，始終在期待著與人才共有產權住房政策同等效應政策的出臺，這要比放開限購來的“實惠”。于是，人才購房券來了。

8月9日，為深入實施人才強區戰略，滿足人才多樣化住房需求，城陽區出臺《新引進人才發放購房券實施方案》，為2022年4月1日以后城陽區新引進就業且在城陽區無商品住房的各類人才發放不等金額的購房券，方案有效期至2023年12月31日。

如果單從人才層次劃分和金額來看，與人才共有產權住房政策相比，人才購房券政策的人才層次劃分為六層，第六層次為全日制本科畢業生、技師，而人才共有產權住房政策是七層，第七層次為大專學歷人員、初級、中級職稱人員、中級技能人員。人才購房券政策的最低額度是8萬元，而人才共有產權住房政策最低是由企業承擔購房總價的20％，如果以一套總價120萬元的房源計算，20％是承擔24萬元。也就是說，人才購房券政策已然“降級”。

客觀來看，作為人才共有產權住房政策的替代政策，人才購房券能否真正成為城陽樓市新的提速“利器”，還有待市場和時間的檢驗。但即便如此，人才購房券政策的落地仍將較好地刺激當下的城陽樓市，尤其針對剛需型和改善型購房群體。對于已然到來的“金九銀十”來說，人才購房券政策也將成為城陽樓市繼續突圍的最大可能。

＞＞＞城陽樓市機會

板塊成長成熟期被拉長，選購房子最好是“左顧右盼”

根據卓易數據7月公布的最新版城陽“房價地圖”，城陽主城區核心區板塊的均價在17122元／平方米，白云山片區板塊在16258元／平方米，農大北片區板塊在15495元／平方米，惜福鎮板塊在10982元／平方米，城陽南板塊在16844元／平方米，夏莊北板塊在14890元／平方米，夏莊南在19830元／平方米，未來之城板塊在16052元／平方米，白沙河板塊在17477元／平方米，高新中心板塊在14386元／平方米，上馬板塊在11304元／平方米，棘洪灘板塊在9974元／平方米。各板塊均價計算含有高層、洋房、別墅等產品。

從目前城陽樓盤主要在售區域來看，白云山片區的交通區位優勢明顯，且綜合配套尤其是教育配套十分搶眼，中國科學院大學（青島）附屬學校、白云山學校、薈城小學、育才小學、城陽實驗中學東部校區、白云山幼兒園等集結，在城陽“十四五”規劃中，白云山片區也將被打為新興產業與新型社區產城融合生態小鎮；夏莊片區因靠近傳統主城區，率先接受人口外溢；流亭尤其是未來之城片區發展概念突出，雖然相關規劃尚未完全落地，但仍吸引不少購房者的關注。與此同時，地鐵9號線的開工也給予了城陽樓市更多可能。

今年7月份，青島市地鐵9號線一期在城陽開工，車站全部位于城陽區，與4條線路換乘，工程起于海西村站，止于前金社區站，線路全長16．4公里，共設車站13座和鐵騎山車輛基地，規劃車站有海西村站、皂戶站、城子站、華城路站、正陽中路站、長城路站、靖城路站、薈城路站、玉皇嶺站、西荊站、正陽東路站、惜福鎮站、前金社區站。9號線一期的建設，一方面能承擔城陽區內部客流，有效緩解城陽區交通壓力，保障居民出行效率，填補了東西向客流廊道的軌道交通空白；一方面可以推進城陽區與東岸中心城區深入融合，加速實現城陽區中心城區的轉型發展，發揮其承上啟下的北岸中心城區功能。

地鐵9號線貫穿城陽東西兩翼，堪稱一條“黃金腰帶”。對于城市發展而言，地鐵引導城區人口遷徙，為新城區帶來活力，緩解老城區壓力。地鐵延伸的方向，拓展城市發展，改變城市發展格局。在這條“黃金腰帶”上，主城區核心區板塊始終堅挺，西部片區近期有新規劃出爐，且與未來之城接壤，東部片區白云山板塊將成為重要的橋接點串接核心區與惜福鎮板塊。

但同時要看到的是，即便有交通升級、城市更新促動，但限于地產整體走勢和經濟環境，各板塊的成長和成熟期已然被拉長。以城陽主城區核心區為例，從世紀公園到靖城路附近當年用了10年時間來成長成熟，目前來看今后各板塊的成長成熟期將被拉長至15～20年。

存量時代下，在全域或區域人口增量無法迅速擴大的當下和未來一段時間，單靠剛需和改善型購房群體是無法撐起樓市全局的，重點在解決存量項目，房地產市場已然不可能再回到曾經的巔峰狀態。而剛需和改善型購房者在確需選購時最好是“左顧右盼”，綜合評估考量樓盤在建狀態與交付時間、板塊內教育醫療商業交通等綜合配套和板塊成熟期等。

半島全媒體記者 高勇男

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